房地产培训-开发企业税收筹划优质PPT.ppt

1、而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。受国家保护和支持。税收筹划与避税是两码事儿税收筹划与避税是两码事儿（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性1 1、开发周期长，涉税复杂。、开发周期长，涉税复杂。2 2、交易金额大，涉税金额大。、交易金额大，涉税金额大。3 3、是税务机关监管重点，涉税风险大。、是税务机关监管重点，涉税风险大。4 4、如果筹划成功，带来价值大。、如果筹划成功，带来价值大。5 5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。二、税收筹划的基本原理 （一）揭示税收筹划的内在规律 离不开纳税成本的的分类研究企业

2、纳税成本企业纳税成本税款成本办税成本 风险成本1 1、税款成本及其可控性分析、税款成本及其可控性分析 税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。本。2 2、企业办税成本解析、企业办税成本解析 办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出。加相关培训及外聘税

3、务顾问支出。3 3、纳税风险成本及其类型、纳税风险成本及其类型 在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。被罚款、滞纳金等的支出。（二）税收筹划内在规律（二）税收筹划内在规律“两大学说两大学说”介绍介绍1 1、变量引进学说、变量引进学说 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分

4、原来没人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。利于纳税人方向转化。1 1、纳税人的注册地点、纳税人的注册地点 2 2、纳税人的性质或组织形式、纳税人的性质或组织形式 3 3、纳税人选择的行业、纳税人选择的行业 4 4、企业资产、设备是否是国产、企业资产、设备是否是国产产品产品 5 5、企业选用什样的从业人员、企业选用什样的从业人员2 2、因素分析学说、因素分析学说 因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决因

5、素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。1 1、特定税收政策因素、特定税收政策因素 2 2、税收优惠政策因素、税收优惠政策因素 3 3、税制要素、税制要素 4 4、计算公式中的内嵌因素、计算公式中的内嵌因素 5 5、组织形式因素、组织形式因素 变量引进法和因素分析法变量引进法和因素分析法“两大学说两大学说”之间之间是相通的，变量引进中的变量也属于因

6、素分析是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。变量引进的角度，找到税收筹划的空间。3 3、税收筹划、税收筹划“两大学说两大学说”的互相转换的互相转换三、房地产开发企

7、业如何根据不同阶段进行税收筹划三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？（一）买地阶段的涉税分析与筹划（二）建房阶段的涉税分析与筹划（三）售房阶段的涉税分析与筹划（四）管房阶段的涉税分析与筹划四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（1 1）征税范围）征税范围 销售不动产征收范围的基本规定销售不动产征收范围的基本规定 销售不动产征收范围具体规定销售不动产征收范围具

8、体规定（2 2）销售不动产中营业额规定）销售不动产中营业额规定 基本规定基本规定 具体规定具体规定1、房地产开发企业销售不动产中主要营业、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题税问题2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题 自退行为征税问题自退行为征税问题 受托提供建筑劳务的征税问题受托提供建筑劳务的征税问题3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题4、房地产开发企业物业管理中的征税问题、房地产开发企业物业管理中的征税问题5、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定a

9、a、收取物业费、保养费、征税问题、收取物业费、保养费、征税问题b b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入c c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不计征营业税。计征营业税。6、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析（二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析1、土地增值税征税范围、土地增值税征税范围 土地增值税征税范围一般规定土地增值税征税范围一般规定 征税范围的具体规定

10、征税范围的具体规定2、土地增值税计税依据、土地增值税计税依据 有关收入的确认有关收入的确认 有关扣除项目的规定有关扣除项目的规定3、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例介绍介绍 税率差异筹划与土地增值税筹划案例税率差异筹划与土地增值税筹划案例 土地增值税的税收优惠与税收筹划案例土地增值税的税收优惠与税收筹划案例（三）房地产开发企业所得税税收筹划与案例分析1、房地产开发企业收入确认问题、房地产开发企业收入确认问题2、房地产开发企业预售收入确认问题、房地产开发企业预售收入确认问题3、房地产开发企业视同销售问题、房地产开发企业视同销售问题4、代建工程和提供劳

11、务收入确认问题、代建工程和提供劳务收入确认问题5、关于成本和费用的扣除问题、关于成本和费用的扣除问题（四）房地产开发企业其他税种的相关政策与筹划（四）房地产开发企业其他税种的相关政策与筹划1、房地产开发企业房产税相关政策与筹划、房地产开发企业房产税相关政策与筹划（1 1）相关政策）相关政策房屋开发公司售出商品房的房产税问题房屋开发公司售出商品房的房产税问题对单位和个人分期付款方式购买房屋的房产税问题对单位和个人分期付款方式购买房屋的房产税问题对抵押贷款房屋评估增值税问题的规定对抵押贷款房屋评估增值税问题的规定对房屋装修后的增值部分征税问题对房屋装修后的增值部分征税问题工程尚未决算入帐但已投入使

12、用的新建房产的房产税规定工程尚未决算入帐但已投入使用的新建房产的房产税规定出租房屋收入中含有其他设备的房产税规定出租房屋收入中含有其他设备的房产税规定部分出租部分自用的房产税规定部分出租部分自用的房产税规定（2 2）房产税纳税检查问题）房产税纳税检查问题 A A、自用房部分、自用房部分 B B、房屋出租部分、房屋出租部分2、房地产开发企业土地使用税相关政策与筹划、房地产开发企业土地使用税相关政策与筹划（一）相关政策（一）相关政策 A A、房地产开发企业建造商品房期间土地使用税计税依据问题、房地产开发企业建造商品房期间土地使用税计税依据问题 B B、税额标准、税额标准 CC、房地产开发企业建造商

13、品房用地征免税的规定、房地产开发企业建造商品房用地征免税的规定（二）检查中主要问题（二）检查中主要问题 A A、开发期间占用土地未申报纳税问题、开发期间占用土地未申报纳税问题 B B、未售出商品房作办公使用，未申报纳税问题、未售出商品房作办公使用，未申报纳税问题3、房地产开发企业印花税，相关规定及筹划、房地产开发企业印花税，相关规定及筹划A A、建筑工程类合同、建筑工程类合同 B B、广告合同、广告合同 CC、运输合同、运输合同D D、仓储合同、仓储合同 E E、保险合同、保险合同 F F、租赁合同、租赁合同（一）转移法（一）转移法（二）两点一线法（二）两点一线法案例案例1 1、代收项目后移法

14、、代收项目后移法 案例案例2 2、收益前移法、收益前移法案例：商业地产定制直线法案例：商业地产定制直线法（三）合理定价法（三）合理定价法案例：定价方法与土地增值税额测算案例：定价方法与土地增值税额测算（四）项目名称申报法（四）项目名称申报法案例案例1 1、公寓与普通住宅土地增值税、契税差异比较。、公寓与普通住宅土地增值税、契税差异比较。案例案例2 2、视同销售与单独立项：浙江某地产每年节税近千万、视同销售与单独立项：浙江某地产每年节税近千万五、房地产开发企业税收筹划方法概述五、房地产开发企业税收筹划方法概述（五）人力资源法（五）人力资源法案例：沈阳新地产享受税收案例：沈阳新地产享受税收优惠优惠

15、（六）差额筹划法（六）差额筹划法案例：某地产公司利用税收优惠收购烂尾楼案例：某地产公司利用税收优惠收购烂尾楼（七）加计扣除法（七）加计扣除法案例：某地产公司新会计酿大错案例：某地产公司新会计酿大错（八）测算选择法（八）测算选择法六、房地产企业重要税收政策解读六、房地产企业重要税收政策解读（一一）国税国税发发200931号号文件解读文件解读 附附：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知通知.doc（二二）财税财税200620062121号文件解读号文件解读 附附：财政部政部 国家税国家税务总局关于土地增局关于土地增值税若干税若干问题的通知的通知.doc（三三）国税发国税发20062006187187号文件解读号文件解读 附附：国家税国家税务总局关于房地