平江新城MALL商业广场评估报告090901PPT文档格式.ppt

1、1.48建筑密度：建筑密度：43.57%项目现状：项目现状：地块平整，目前正在打桩项目周边情况项目周边以居住小区与空地为主，未来周边消费人群正逐渐增多项目周边以居住小区与空地为主，未来周边消费人群正逐渐增多,消费环境与商消费环境与商业环境正在逐渐形成；未来商业竞争较为激烈业环境正在逐渐形成；未来商业竞争较为激烈项目位于平江新城中，周边以住宅小区与空地居多，而商业则以在建商业为主；项目周边的居住小区主要有仲雅苑、苏江花园、华恒花园、橘子国花园等，其主要以新建小区与在建小区为主，未来居住人口较多；项目周边商业以在建商业为主，在经营商业较少，在经营商业主要有312国道和苏锦二村的配套商业，在建商业主

2、要有体育公园、万达广场、现代服务大厦、2007-G-1地块、天元辰广场等；项目周边地块较多，主要以商服地块为主；项目周边交通情况较好，三侧邻路，道路较为宽广，平拢路目前正在修建，在项目处向东延伸，莲升路尚未修建；江江星星路路人人民民路路齐齐门门外外大大街街平平 河河 路路平平 陇陇 路路312 312 国国 道道苏苏 站站 路路江江月月路路江江日日路路万达广场火车站火车站本案本案规划中平江区政府体育公园健身中心空地仲雅苑仲雅苑橘子国花园苏江花园华恒花园2007-G-地块大观名园平江实验小学实小幼儿园沪沪 宁宁 高高 速速居住小区规划中的商业地块民宅天元辰广场G-15地块苏锦二村莲升路莲升路现代

3、服务大厦项目周边情况项目目前周边在经营商业较少，主要为沿街底商，在建商业较多，未来商业供应较大项目目前周边在经营商业较少，主要为沿街底商，在建商业较多，未来商业供应较大名称项目体量商业特征主要业态租金状况（元/月）经营状况苏锦1村/苏锦2村商业共约20间铺位主要为传统商业，商业档次较低以生活配套类商业为主80100较好312国道10多间铺位传统商业，一层，店面较为陈旧以修理、五金生活配套为主90100较好表：在经营商业情况表表：在建商业情况表表：在建商业情况表名称项目体量主要业态产品信息租金/售价销售/招商状况万达广场总建筑面积45万，商业10万购物、餐饮、休闲娱乐各种业态齐全商业主要有三座裙

4、楼商业与沿街底商，其中裙楼商业采取招商的形式，主要为主力商家进入，沿街底商对外销售、1-2层联售均价20000-25000元/裙楼底层租金180-300元/月沿街底商基本销售完成，主力店招商完成2007-G-1地块79700商业与公寓，商业业态尚未确定尚未确定尚未确定尚未开盘 天元辰广场10000左右以社区配套为主（生活服务、餐饮、娱乐休闲等1层、12层，单套面积120-160左右1500018000元/目前尚未销售现代服务大厦9483尚未确定尚未确定尚未确定尚未开盘体育公园健身中心15157体育健身暂无暂无尚未开盘平江新城未来规划本项目位于金融保险本项目位于金融保险/商务办公区之中，位于居住

5、区的边缘，未来周边人口较多，将具有商务消费与商务办公区之中，位于居住区的边缘，未来周边人口较多，将具有商务消费与居民消费的双重需求居民消费的双重需求规划范围：规划范围：东起东环路，西至苏虞张连接线，北起沪宁高速公路，南至北环路，规划总用地面积9.97平方公里，规划建设用地9.23平方公里规划目标：规划目标：以火车站地区交通枢纽建设为契机，大力发展现代服务业，建设成为一交通交通枢纽、商务商贸、生态居住枢纽、商务商贸、生态居住为主要功能的苏州市城市副中心区之一总体布局：总体布局：规划将形成三段式六片区三段式六片区布局结构，即围绕火车站并向北拓展地区为新城办公商业及金融服务中心区，中心区两侧是四片生

6、态居住区中心区又规划为两大片区，南面主要是围绕火车站地区的商业火车站地区的商业中心区，北面是新城的核新城的核心区心区，集金融、商业、办公等诸多现代服务业功能于一体的中心商务区居住小区金融保险/商务办公商务办公/居住区混合功能区商务办公区火车站核心区行政办公/科研信息图：平江新城规划功能结构图图：平江新城规划功能结构图平江新城未来规划未来商业主要集中在人民路沿线与苏站路沿线，未来人民路沿线将成为平江新城的商业中心，本项目不位于商业中心之中，所在区域属于金融商务区，属于平江新城的次级商业中心；未来周边规划有大量居住和金融办公用地，未来商业氛围与居住氛围均较为浓厚，兼具商务消费与居民消费的双重特性；

7、本案本案未来周边商业氛围与居住氛围均较为浓厚，兼具商务消费与居民消费的双重特性未来周边商业氛围与居住氛围均较为浓厚，兼具商务消费与居民消费的双重特性图：平江新城用地详细规划图图：平江新城用地详细规划图 2 2 项目项目SWOTSWOT分析分析 3 3 项目定位项目定位 目录目录 4 4 规划建议及经济测算规划建议及经济测算 1 1 地盘分析地盘分析项目SWOT分析S（S（优势优势）p项目位于平江新城区域，区域发展前景广阔，地理位置较为优越；p未来周边居住区较多，消费力较为充足；p周边道路较为宽广，交通较为便利；0（0（机会机会）p平江新城将形成未来的商贸集中区，规划前景较好；p项目位于规划中的

8、商贸金融区与居住区，未来兼具商务消费与居民消费特性；W（W（劣势劣势）p地块建筑面积较小，不具备规模效应；p项目周边尚未形成良好的商业氛围，需要一定的市场培育期；T（T（威胁威胁）p未来周边大体量的商业供应，竞争较为激烈；p房地产市场目前较不稳定，具有不确定性风险 3 3 项目定位项目定位 目录目录 4 4 规划建议及经济测算规划建议及经济测算 1 1 地盘分析地盘分析 2 2 项目项目SWOTSWOT分析分析项目整体定位鉴于项目在平江新城及项目的区域地位、社会责任，建议以两个角度为业态选择鉴于项目在平江新城及项目的区域地位、社会责任，建议以两个角度为业态选择的出发点：的出发点：1.1.利润率

9、较高的业态，能够为区域带来更高的税收；利润率较高的业态，能够为区域带来更高的税收；2.2.能够为区域带来更多就业机会的行业。能够为区域带来更多就业机会的行业。鉴于前期报告提及之定位条件，项目总体定位为：平江北城风情商业平江北城风情商业MALLMALL集餐饮、休闲娱乐、商务配套、生活配套、购物为一体的商业中心集餐饮、休闲娱乐、商务配套、生活配套、购物为一体的商业中心图：-1F业态布局图精品购物精品购物项目与轻轨站点联通，同时设计了下沉式广场，可以围绕下沉式广场设置一些精品购物业态，吸引过往路人和周边消费消费人群图：1F业态布局图银行等商务银行等商务配套配套生活配套（超生活配套（超市）市）/购物购

10、物西式快餐西式快餐1-2F咖啡厅咖啡厅精精品品购购物物项目1F主入口位置，昭示性较好，设置银行、西式快餐等，提升项目形象，项目南侧，具有一条景观带，设置咖啡厅等目的性消费业态，项目东北侧，分割成小型店面，设置精品购物/生活配套等业态；项目业态规划建议图：2F业态布局图项目2F主要以餐饮为主，吸引周边消费人群，将人流垂直引导中式快餐中式快餐西式快餐西式快餐品牌餐饮品牌餐饮休闲娱乐，休闲娱乐，如如KTVKTV休闲娱乐，如休闲娱乐，如美容美容SPASPA休闲娱乐，如休闲娱乐，如水疗水疗图：3F业态布局图项目3F设置一些休闲娱乐等目的性消费业态，将人流垂直引导项目业态规划建议图：4F业态布局图4F可是

11、设置网吧、游艺厅等娱乐消费业态游艺厅游艺厅网吧网吧项目业态规划建议项目租金建议市场比较法市场比较法根据对比案例比较分析得出：项目的平均租金为4343元元/月（月（-1F-4F-1F-4F）比较物业比较物业1 1比较物业比较物业2 2比较物业比较物业3 3名称 苏锦1村/2村 312国道商业 万达广场 相似性 项目周边商业 项目周边商业 项目周边商业 物业描述物业描述楼层修正1-2F1F-1F建成时间/2009年用房性质商业商业商业装修水平清水清水清水交易详情交易详情成交日期200920092009主力面积（）60-20020-5060-200租金（元/月）8090200调整调整交易时间1.00

12、 1.00 1.00 项目位置1.01 0.98 0.93 易达性1.02 0.97 0.96 周边环境1.02 1.03 0.92 建筑年期1.03 1.05 1.00 临街状况1.01 0.97 0.97 项目面积0.93 0.92 0.92 建筑结构1.02 1.01 0.95 装修标准1.00 1.00 1.00 楼层修正0.55 0.40 0.60 总体调整指数0.55 0.37 0.42 调整后租金（元/月）443392权重34%33%33%加权后租金43项目分层租金为：项目分层租金为：-1F-1F：3838元元/月月 1F 1F：5555元元/月月 2F 2F：3535元元/月月

13、 3F 3F：2525元元/月月 4F 4F：1616元元/月月项目客户定位经营客户经营客户消费客户消费客户根据目前项目自身情况分析，项目的经营客户为：餐饮休闲娱乐主力商家以全国和苏州区域中档、中高档餐饮、休闲娱乐连锁商家为主，以外地知名连锁商家为辅；生活配套/商务配套/精品购物以银行、便利店、干洗店、品牌服饰等连锁商家和项目区域的零售商家为主；根据自身情况以及项目周边情况分析，项目的消费客户为：以项目周边居民和写字楼工作人员为第一消费群体；以步行与车行5-10分钟范围内的小区与写字楼的工作人员为第二消费群体；以步行与车行15分钟范围内的小区居民与写字楼为第三消费群体；目录目录 4 4 规划建

14、议及经济测算规划建议及经济测算 1 1 地盘分析地盘分析 2 2 项目项目SWOTSWOT分析分析 3 3 项目定位项目定位项目建筑规划建议图：-1F平面图图：1F平面图图增加由增加由-1F-1F至至1F1F的扶梯，的扶梯，方便地面人流向方便地面人流向-1F-1F导导入，及轻轨出口人流入，及轻轨出口人流向地面导入向地面导入将扶梯设置在商业区靠将扶梯设置在商业区靠内部，充分盘活内部，充分盘活1F1F内部内部店铺，避免人流在此即店铺，避免人流在此即分流分流内部楼梯设置时应避让内部楼梯设置时应避让优质界面。优质界面。扶梯可对接扶梯可对接2F2F连廊部分，连廊部分，兼顾兼顾2F2F的两部分商业，的两部

15、分商业，防止其功能浪费。防止其功能浪费。在现有规划基础上，对项目建筑格局进行微调，以利于项目的对外租赁，以及在现有规划基础上，对项目建筑格局进行微调，以利于项目的对外租赁，以及后期经营中人流动线的引导。后期经营中人流动线的引导。项目建筑规划建议图：2F、3F平面图在在2F2F、3F3F沿中心广场一侧布置沿中心广场一侧布置连续的露台或走廊，使人流动连续的露台或走廊，使人流动线连贯，同时可为后期再分割线连贯，同时可为后期再分割提供可能性。提供可能性。图：4F平面图灵活运用顶楼平台，搭建灵活运用顶楼平台，搭建阳光房或布置顶楼绿化。阳光房或布置顶楼绿化。增加铺位的商业附加值，增加铺位的商业附加值，吸引商家进驻。吸引商家进驻。项目经济测算按照博思堂提供的合作条件，项目期初投入约按照博思堂提供的合作条件，项目期初投入约1.21.2亿元，亿元，1515年租期结束后，租金收益年租期结束后，租金收益约约1.361.36亿元。亿元。