德思勤武汉市王家墩西部生态园CLD开发方向性提案2008-89PPT资料.ppt

1、 5、武汉产业发展格局、武汉产业发展格局武钢集团武钢集团东湖高新技术开发区东湖高新技术开发区汉阳汉阳武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区沌口及经济开发区沌口及经济开发区武昌武昌汉口汉口武汉武汉已经进武汉已经进入入3000亿亿城市俱乐部城市俱乐部中国光谷高新技术开发区中国光谷高新技术开发区沌口开发区沌口开发区武汉东湖高新技术开发区武汉东湖高新技术开发区武汉江夏经济开发区武汉江夏经济开发区武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区中央中央CBD传统商业区（汉正街传统商业区（汉正街/武商武商/武广武广） 6、当城市发展到一定阶段，中央、当城市发展到一定阶段，中央CBDCBD也孕育而生也孕育而生香港香港伦敦

2、伦敦北京北京南京南京广州广州深圳深圳一个城市真正意义上的一个城市真正意义上的CBDCBD只有一个。只有一个。CBDCBD，一个城市的，一个城市的符号，是象征，是标志，更是荣耀符号，是象征，是标志，更是荣耀武汉武汉CBD上海上海l城市经济发展，城市价值提升；城市经济发展，城市价值提升；l城市国际化发展的需要；城市国际化发展的需要；l市场已具备市场已具备CBDCBD的发展环境的发展环境 7 7、王家墩、王家墩CBDCBD承载未来武汉发展的新名片承载未来武汉发展的新名片王家墩将成为了武汉未来发展王家墩将成为了武汉未来发展的空间及精神的重要载体，随的空间及精神的重要载体，随着配套逐渐成熟着配套逐渐成熟

3、,开发节奏加开发节奏加快快,将成为武汉城市之名片将成为武汉城市之名片王家墩核心：王家墩核心：CBD商务中心商务中心/行政中心行政中心/文化中心文化中心/商业中心商业中心 2、中央商务区、中央商务区/CBD/CLD/CBD/CLD定义定义CBD：CentralBusinessDistrict中央商务区。中央商务区。我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等

4、高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。CLD：CentralLivingDistrict中央生活区中央生活区在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市，因工作、生活需要形成了以中产阶级在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市，因工作、生活需要形成了以中产阶级为主体的以中央商务区（为主体的以中央商务区（CBD）为中心，属于城市中央区域且同时又是中）为中心，属于城市中央区域且同时又是中央商务区主要辐射带，此大型居住区域被称之为中央生活区央商务区主要辐射带，此大型居住区域被称之为中央生活区（CentralLi

5、feDistrict简写即简写即CLD）。）。 CBD 具有框、核结构具有框、核结构3 3、CBDCBD具有核、框结构具有核、框结构 由内部结构决定的边界典型物业：商务、政府与总部办公楼典型物业：商务、政府与总部办公楼的集中点的集中点 CBDCBD框的定义（框的定义（CLDCLD框）框）半密集的用地功能突出的功能亚区伸展的水平规模没有相互连接的功能亚区由外部结构决定的边界典型物业：学校、购物和社区设施的居典型物业：学校、购物和社区设施的居住区住区4 4、CBDCBD核心与核框（核心与核框（CLDCLD）的理论构成）的理论构成在在CBDCBD核心领域外围，一般都集核心领域外围，一般都集中环绕着一

6、个核框，一般意义上中环绕着一个核框，一般意义上讲就是讲就是CLDCLD框。框。 5、武汉王家墩、武汉王家墩CBDCBD初步规划初步规划复兴村社区启动区核心区商贸区人工湖北部公园地区景观轴高档居住区红色区域：红色区域：CBDCBD核区域核区域黑色区域：黑色区域：CBDCBD框区域框区域本项目位于本项目位于CBDCBD的框区域，的框区域，紧邻紧邻CBDCBD核区域，是城市中核区域，是城市中心区发展的重要区域。心区发展的重要区域。武汉武汉CBDCBD本项目本项目 6、武汉王家墩、武汉王家墩CBDCBD与与CLDCLD关系确立关系确立中央中央CBDCBD西区西区CLDCLD项目项目于王家墩商务核心区西

7、部，东临核心区，北接复兴村大型住宅区，南接建于王家墩商务核心区西部，东临核心区，北接复兴村大型住宅区，南接建设大道传统商业区，是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段，在规设大道传统商业区，是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段，在规划区域属于高档居住区划区域属于高档居住区，地处，地处CBDCBD核框之内。核框之内。项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等，真正意义上的，真正意义上的CLDCLD区域。区域。建筑面积：100万平米万平米占地面积：占地面积：50万平米万平米造一座百万平米的未来城 Part2 项目地块价值研判项目地块价值研判

8、p项目介绍（项目介绍（区位区位/地块地块/指标）指标）p地块与价值分析地块与价值分析（项目项目/价值价值/优劣势）优劣势） 2、项目地块（西部区）、项目地块（西部区）西部生态区西部生态区中央商中央商务区务区北部公园区北部公园区东部区东部区 3、项目地块经济指标、项目地块经济指标占地面积：52.32万平米万平米建筑面积：107.4万平米万平米地块数量：地块数量：31块不同用地性质的地块块不同用地性质的地块容容积积率：约率：约2.05用地性质：商业用地性质：商业/住宅住宅/游乐游乐供水供水/供电供电/其他市政公用设施其他市政公用设施学校用地学校用地/公园公园/体育公园体育公园公共交通公共交通/机动

9、车停车场库机动车停车场库/其其他交通设施他交通设施西部生态区西部生态区 1、项目地块、项目地块内部现有生态林内部现有生态林内部拆迁内部拆迁二、地块与价值分析二、地块与价值分析 2、项目周边环境、项目周边环境海军工程大学西部生态区西部生态区项目以发展大道项目以发展大道/汉西路汉西路/建设大道建设大道包围之中：包围之中：北：接复兴村北：接复兴村西：建材市场、待开发的区域西：建材市场、待开发的区域南：接武汉传统的商业区南：接武汉传统的商业区东：靠王家墩东：靠王家墩CBD102号路号路项目包围在项目包围在CBD之中，与目前规之中，与目前规划的主干道之间稍有距离。划的主干道之间稍有距离。1号门建材市场武

10、汉信息港 3、项目地位于中央商务、项目地位于中央商务CBDCBD西区，交通便西区，交通便利，区位优势显著利，区位优势显著距汉口火车站距汉口火车站1.81.8公里公里距武汉天河机场距武汉天河机场2121公里公里距武汉经济开发区距武汉经济开发区17.817.8公里公里距东湖高新技术开发区距东湖高新技术开发区2424公里公里 距规划的轨道距规划的轨道2 2、3 3号线地铁站仅号线地铁站仅1 1公里公里 2条主干道、条主干道、6 6条次干道，条次干道，基本形成商务区路网骨架基本形成商务区路网骨架近期将完成常青近期将完成常青路立交用地整理路立交用地整理储备，建设大型储备，建设大型绿化景观工程，绿化景观工

11、程，形成商务区形象形成商务区形象窗口。窗口。4 4、商务区基础设施全面启动，未来价值潜、商务区基础设施全面启动，未来价值潜力无限力无限 5、项目近邻多种产业，发展初具规模与潜力、项目近邻多种产业，发展初具规模与潜力海海军工程大学工程大学 建材大市建材大市场凌云科技集凌云科技集团西部区，沿发展大道、汉西路、建设大道已经形成西部区，沿发展大道、汉西路、建设大道已经形成了建材、物流、商业、学校、服务业（酒店、餐饮了建材、物流、商业、学校、服务业（酒店、餐饮等）为雏形的产业与经济带。等）为雏形的产业与经济带。商商业 6、项目、项目SWOTSWOT分析（分析（S/WS/W）项目地块多，以住宅、商业、公园

12、物业、休闲物业开发为主，紧邻中央区，综合开发复合性高，开发难度大；地块不规整，影响项目整体规划；项目西侧南侧都不临主干道；政策影响，产品规划的不确定性给项目提出较高要求；资金占用量大，开发周期长。项目优势项目优势-（S）项目劣势项目劣势-（W）最大优势：卖规划与未来最大劣势：地块为生地开发 7、项目、项目SWOTSWOT分析（分析（O/TO/T）区域的整体发展和提升所带来的地位提升，区域辐射加大；王家墩中央CBD高起点规划；区域内其他高端物业的借势。未来区域内供应量。华润、新世界等地产巨头将参与项目周边区域开发，直接竞争威胁较大；由于政策限制，未来的同质化竞争将加剧；来自项目周边区域开发与发展

13、的竞争。项目机会分析项目机会分析-（O）项目威胁分析项目威胁分析-（T）最大机会：区域整体开发最大威胁：周遍大地产商已经介入 8、项目五大核心价值体系及、项目五大核心价值体系及SWOTSWOT应对战略应对战略第一大价值：区域价值“都市核心”第二大价值：立体化交通网络地铁/轻轨/快速路第三大价值：规模和指标优势区域规模最大之一第四大价值：社区/公园/商业/学校复合价值居住、休闲、消费、人文与景观相结合的复合价值体第五大价值：开发商品牌及开发经验价值“五大核心价值体系五大核心价值体系”项目核心：隐藏在都城中央的贵族 Part3 创造城市新生活创造城市新生活p项目定位（项目定位（区位区位/地块地块/

14、指标）指标）pCLDCLD开发模式与借鉴（案例）开发模式与借鉴（案例）p项目规划调整建议项目规划调整建议 B B B、地段、地段、地段、地段CLD价值、地段；中央区第一辐射圈紧邻传统商业旺区，价值独尊A A A A、区位、区位、区位、区位项目属于CBD中央属地CLD项目拥有多重互动的复合空间满足中央CBD配套、自身独立的集居住、休闲、娱乐、消费为一体的高尚居住区，C C C C、形象、形象、形象、形象高档的居住大社区CBD最大的配套、又相对独立的中央生活城D D D D、配套、配套、配套、配套全面升级的综合配套区域配套和项目自身配套F F F F、价值、价值、价值、价值 多重价值物业 中心区正

15、处于发展期，未来潜质无限E E E E、景观园林、景观园林、景观园林、景观园林湖景/公园/无遮挡的视野倡导“有生命的都市有机体”2 2、定位依据条件、定位依据条件可体验的城市稀缺丰富资源可体验的城市稀缺丰富资源关键词：中央核心区、公园、湖景资源、商业、教育关键词：中央核心区、公园、湖景资源、商业、教育复合功能复合功能对资源要最大化的挖掘 3、定位思考、定位思考最超前区域规划最超前区域规划最大规模宜居项目最大规模宜居项目最高质素物业形态最高质素物业形态 4、定位四重意义、定位四重意义它是一记印章它是一记印章为项目打上独有的人居环境及生活方式的印记为项目打上独有的人居环境及生活方式的印记1它是一座桥梁它是一座桥