广东中山市佳兆业中山项目前期商场定位汇报2327129255PPT格式课件下载.ppt

1、中山市城乡规划局起湾道起湾道中山路中山路核心片区核心片区益华片区益华片区中山市政府中山市政府博览片区博览片区博览中心博览中心注：本项目东区为重点发展区域，写字楼经济蓬勃，消费人口数量和层次逐步提升金融、信息、商贸服务业4宏观经济分析总结中短期内整体经济呈平稳发展态势，人口数量及零售需求中短期内增幅不明显，预计零售物业发展将面临35年的培育期本项目处于城市中心发展区域，应充分展现CBD规划的高端性与标志性中高收入的办公及居住人口集中，针对白领、中高收入阶层消费具有市场需求支持5商业市场分析商业市场分析6中山市商业发展现状中山市商业发展现状1995年孙文步行街改造19952000年益华百货、中山百

2、货开业80年代2003年 吉之岛进驻中山市零售商业发展历程中山市零售商业发展历程 个体个体 户店户店 商业商业街街 连锁连锁专卖店专卖店 大型综大型综合合 购物购物中心中心 连锁连锁超市超市 专业专业店店 百货百货商店商店2004年 大信新都汇开业分布零散，各商圈物业聚集度低；分布零散，各商圈物业聚集度低；业态构成单一，均以百货、超市业态构成单一，均以百货、超市为主导；为主导；百货、超市型业态发展相对成熟，百货、超市型业态发展相对成熟，大型综合购物中心发展尚处于起大型综合购物中心发展尚处于起步阶段，仍存在市场空间步阶段，仍存在市场空间整体定位中档次，整体定位中档次，中高档零售商中高档零售商业存

3、在缺失业存在缺失中山市大型零售物业历史供应中山市大型零售物业历史供应商圈商圈形成时间形成时间 物业类型物业类型现有代表性项目现有代表性项目档次档次消费人群消费人群步行街1998年临街商铺百货孙文步行街逢源路步行街中山百货中恳百货中低本地中低收入居民，游客益华1995年百货益华世纪广场中高本地中高收入居民吉之岛2003年超市吉之岛中本地中高收入家庭假日广场2005年中型商场假日广场中本地年轻消费群，周边居民大信2005年大型综合购物中心大信新都汇中中山全市，中低至中收入居民7中山市未来商业格局中山市未来商业格局现有商业格局现有商业格局利和广场峰华28粤海嘉路华兴中广场置地广场宏宇大厦远洋城利高广

4、场大信二期金鹰广场星汇湾君华新城华发广场未来未来5 5年可识别供应年可识别供应注：益华商圈 大信商圈 东区商务区 步行街商圈 假日广场商圈 吉之岛商圈20152015年商业格局年商业格局截至2015年，预计新增供应量将达90万平方米，2倍于现有规模，进入大型综合购物中心快速发展阶段；商圈分散的现象愈加明显，项目商圈及区位优势进一步模糊化，偏离传统商圈的新项目亦具备较强的竞争力，成为区域龙头项目。偏离传统商圈的新项目亦具备较强的竞争力，成为区域龙头项目。广百8整体定位中档大众整体定位中档大众化消费化消费零售需求偏小，应零售需求偏小，应适量控制本项目零适量控制本项目零售比例售比例中高档国际品牌近中

5、高档国际品牌近期考察活动较积极，期考察活动较积极，引领市场步入中高引领市场步入中高档次零售消费档次零售消费市场缺少针对连锁市场缺少针对连锁特色餐厅，以此为特色餐厅，以此为卖点的零售项目卖点的零售项目现有娱乐业态普遍现有娱乐业态普遍以电影、以电影、KTV为主，为主，特殊业态，如酒吧、特殊业态，如酒吧、会所等中高档业态会所等中高档业态具有较佳市场需求，具有较佳市场需求，本项目周边存在市本项目周边存在市场空白场空白业态业态档次档次商家商家百货中高档益华百货、百盛（2012年）、广百百货（2012年）中档优越百货中低档中山百货、中恳百货、摩根新元素百货超市中低档（本地品牌）大润发、华润万家、乐家超市、

6、好又多中档（香港/国际）百佳、沃尔玛、吉之岛中高档（精品超市）Blt（2012年）电器中档苏宁、国美家居中档简爱家居、和合美居商业业态发展状况商业业态发展状况主力商家品牌已已开开业业中低档 服饰佐丹奴、班尼路、以纯、依美奴、莱古洛、真维斯、e-base中档钟表 Casio、Swatch、周生生、六福、钻石世家服饰Samsonite、Le Saunda、Joy&Peace、Belle、Only、Vero Moda、Ochirly、G2000、E-Land、Nike、addidas、Puma、le coq、九牧王、七匹狼、中高档 钟表 Rolex、Tudor、Tisso、Vasto、S.T Dup

7、ont洽洽谈谈中中中档服饰 Zara、H&M、Uniqlo中高档 服饰 Cerruti 1881零售商家品牌已已开开业业快餐面牵一线、大阪回转寿司、真功夫、大禾寿司、麦当劳、KFC、必胜客、味千拉面、满记甜品、大家乐、星巴克特色餐厅绿榕居、小肥羊、荷房餐厅、绿茵阁、奇摩咖啡、威尼斯扒房大型酒楼 王子饭店、颐东酒楼洽洽谈谈中中特色餐厅 兴中广场酒吧街大型酒楼 稻香、富淳餐饮集团餐饮商家品牌整体业态组合9租金及售价水平租金及售价水平租金水平租金水平商圈商圈平均售价平均售价步行街商圈70,000益华商圈40,000维景湾40,000大信商圈50,000项目周边20,000售价水平售价水平整体租金水平

8、在100200元/平方米，其中以步行街租金最高，约为300元/平方米。本项目周边由于发展尚未成熟，租金维持在50100元/平方米的水平。20102011年售价出现较快增长，但租金水平基本维持原水平，导致商铺回报率处于34%的较低水平。受需求限制，整体租金水平偏低，预计中短期内增长幅度不大，尤其是新兴商圈项目。10竞争项目对比竞争项目对比竞争项目竞争项目现有供应现有供应未来供应未来供应大信大信 新都汇新都汇益华世纪广场益华世纪广场兴中广场兴中广场利和广场利和广场远洋城购物中心远洋城购物中心开业时间2005年1995年2012年10月开业2012年中开业2013年底建筑面积（平方米）购物中心：12

9、0,000平方米步行街：35,000平方米近5万平方米144,295 平方米130,000 平方米95,000平方米整体定位集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心以百货为主，电器、超市为辅的综合商业体集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光旅游于一体的主题式城市休闲广场集购物、美食、休闲、娱乐于一体的国际风尚购物中心体验式家庭型生活时尚中心档次定位中档中高档中至中高档中高档中档目标客群中山城区家庭消费群周边写字楼商务人群全市中高收入人群及旅游人群周边中高收入办公商务人群周边中高档住宅家庭消费者业态组合利和广场及远洋城将是本项目最大的竞争对手，消费群体错位发展。利和广场及远洋城将是本项目最大的竞争对

10、手，消费群体错位发展。国际二线、国内一线知名连锁服饰品牌存在较大的市场空白，且对中山市场表现积极国际二线、国内一线知名连锁服饰品牌存在较大的市场空白，且对中山市场表现积极商务区白领具有一定中高端消费水平，市场消费档次逐步提升商务区白领具有一定中高端消费水平，市场消费档次逐步提升特色餐饮存在较大市场发展空间，餐饮及娱乐是新兴商圈前期的主要人流吸引点特色餐饮存在较大市场发展空间，餐饮及娱乐是新兴商圈前期的主要人流吸引点主题型业态具有较佳的市场关注度，有利于吸引人流及前期招商主题型业态具有较佳的市场关注度，有利于吸引人流及前期招商一站式消费模式具有较高吸引力一站式消费模式具有较高吸引力11商业市场分

11、析总结大型综合购物中心处于起步阶段，是市场新兴物业定位，对消费者具有良好的吸引力整体零售业态发展较落后，但处于提升阶段，需23年培育期特色餐饮及中高档娱乐消费具有较大市场空白，是吸引人流的亮点整体定位档次定位整体定位中档，中高档次零售消费缺失国际二线、本地一线品牌进驻态度积极，具备市场发展空间业态组合一站式综合性购物中心一站式综合性购物中心定位中高档次，吸引首次进入中山的国际二线、本地一线品牌，成为中定位中高档次，吸引首次进入中山的国际二线、本地一线品牌，成为中山地标式零售项目山地标式零售项目控制零售业态比例，提高餐饮、娱乐比例，吸引人流控制零售业态比例，提高餐饮、娱乐比例，吸引人流12场地分

12、析场地分析13项目基地状况 周边未来大型商业项目序号序号名称名称总规模总规模业态组成业态组成定位定位发展商发展商开业时间开业时间备注备注1远洋城170,000 大型购物中心、写字楼、酒店，其中购物中心约10万平方米中端大型综合商业体远洋城2012-2013-2利和广场420,000 大型购物中心、写字楼、酒店，其中购物中心约13万平方米中高端城市综合体利和实业集团2012-2013-3原东区医院地块120,000 写字楼金融证券商务中心城投集团2013-2014旧改项目4建纶国际商务中心 占地120亩 购物中心、写字楼、酒店、公寓中高端城市综合体迪兴实业、南下房地产2013-2014旧改项目5

13、君华新城 1,500,000购物中心、写字楼、住宅，其中购物中心12万平方米 大型高端国际生活区君华集团2012-2014-6孙文东路原汽车大修厂地块 占地30亩 甲级写字楼商务中心NA2015-2016旧改项目123456资料来源：仲量联行项目周边未来大项目周边未来大型商业物业供应型商业物业供应主要来自于三旧主要来自于三旧改造改造商业项目的盘活，商业项目的盘活，有利于增加项目有利于增加项目周边的商务氛围周边的商务氛围，带来大量中高，带来大量中高端商务消费人群端商务消费人群本项目本项目14项目基地状况 消费人群分析3 3公里半径区域商品住宅住户人数估计公里半径区域商品住宅住户人数估计总商品住宅

14、套数总商品住宅套数总商品住宅人口总商品住宅人口实际商品住宅人口实际商品住宅人口2011-20122011-20122013-20152013-20152016-20182016-20182019-20202019-202031,657 94,971 28,49147,48666,480 85,4743 3公里半径区域工作人数估计公里半径区域工作人数估计总办公面积总办公面积总工作人口总工作人口实际工作人口实际工作人口2011-20122011-20122013-20152013-20152016-20182016-20182019-20202019-20201,556,877 155,688 4

15、6,706 77,844 108,981 140,119 总计总计250,65975,198125,329175,461 225,593 按中山第三产业发展增速计算，预计5年内工作人口达到7.7万人，10年内达14万人项目3公里范围内中高端商品住宅共约3.1万户，居住人口达9.4万人，其中高端豪宅主要集中于博览片区，距离本项目约10分钟车程预计本项目核心商圈成熟时期，三公里半径范围内的办公及商品住宅居住人口约预计本项目核心商圈成熟时期，三公里半径范围内的办公及商品住宅居住人口约2225万人万人此部分人群属于中至中高收入人群，是本项目的核心目标消费者此部分人群属于中至中高收入人群，是本项目的核心目标消费者15消费者研究消费者研究消费者研究消费者研究16对本项目启示消费群特征：消费群特征：项目周边人口质素良好，带动消费层次往上提升 项目周边家庭型消费有潜力本项目对周边中高收入家庭及办公消费人群吸引力大档次定位档次定位：认为本项目适合中高档的定位方向主题定位