万达商业管理系统模式.docx

1、万达商业管理系统模式万达商管运作模式：组织结构I薪酬考核I管理职责欧阳光明(2021.03. 07)万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个 阶段，分别由相应专业部门进行管理。万达集团总体架构万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实 施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分 入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划 设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度； 个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。2.万达商管组织架构3.万达招商运营中心架构万达商管之项目经营管理，包括项目经营

2、分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考 核、项目年度考核、奖金分配方案6大方廂，其中细化内容包括 每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提 示等。h时间要求新项目：项目摘牌后30天内老项目：每季度首月10日前逬行修订，每半年会审一次责任部门股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配 合；项目公司财务部负责部门、其他部门配合。上报内容：项目现金流分析表、开发计划表（包括关键节点、面 积指标、成本收益）、销售计划及回款分解表、工程成本明细 表。流程要求计划部（发出指令）一一项目公司（编制计划表一根据计划 表形成销售计划表、工程成本明细表、现金

3、流表）一一项目公司 财务部汇总一一计划部一一计划部组织营销部、财务部.成本控 制部联合会审一一反馈意见并项目公司对部门修改一一修改并 汇总至项目公司财务部一 一最终定稿一 一0A上报股份公司一 一 计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总一一形成v各项目 开盘前及经营期内资金平衡分析表一一汇报2.项目经营决策文件2.1项目经营期2.1.1时间要求：签订决策文件20天前2.1.2审核部门：项目簪理中心计划部2丄3上报内容：项目总体经营期（用于财务税费测算）和 项目分期经营期（用于项目奖金测算）项目总体经营期：计划开始时间：原则上为幵工前6个月，如摘牌或股权转让 完成至开工的时间不到半年，则以摘牌

4、或股权转让完成时间为 准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以幵工 前6个月为经营期开始时间。计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。 （如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时点， 经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调 整）。2.1.4流程要求：项目公司财务部牵头编制一一项目公司领 导班子会签一一计划部审核一一项目管理中心总经理一一主管项 目副总裁一一计划部转发财务部2.2项目基本奖金测算221时间要求：签订决策文件前10天222前置条件：1项目经营期己确认；2项目目标成本已确认并已形成投资计划表；3项目公司成本控制部按经营性物业和销售性物业

5、（分期）分拆 投资计划表（项目最终结算时分摊原则应与分拆计划表的分摊依 据一致）；4责任部门：项目管理中心计划部。224流程要求：目标成本确认并形成投资计划表（成本控 制部）一一项目公司成本部分拆投资计划表一一股份公司成本控 制部确认一一计划部编制基本奖金方案一一转股份公司成本控 制部2.3经营决策文件2.3.1时间要求：项目首期开盘前1个月2.3.2前置条件：项目经营期确认、项目面积指标确认、项目目标成本确认、项目销售收入确认、项目基本奖金方案2.3.3责任部门：股份公司成本控制部2.3.5执行提示：1由项目管理中心计划部负责确认本期经营期及相关内容并抄送 股份公司财务部.成本控制部，便于复

6、核费用与税金及起草决策 文件；2项目管理中心营销部负责把批准的销售价格抄送股份公司财务 部和成本控制部，成本控制部负责将复核完成的目标成本抄送股 份公司财务部；3股份公司财务部负责将复核完毕的费用及税金抄送股份公司成 本控制部；4项目公司分别与规划院、营销部、成本控制部和财务部沟通确 认经济技术指标、销售价格、目标成本、费用及税金后，将所有 经营决策文件的相关附件及风险提示上报股份公司成本控制部；5在“项目经营决策文件”批准后2个工作日内，股份公司成本 控制部需将相关资料抄送计划部并进行交底，计划部将依据批准 的决策文件负责审核项目经营管理责任书。235流程要求：项目公司总经理一一股份公司成本

7、控制部 组织规划院、计划部、营销部、财务部、审计部会审一项目管理 中心总经理一一分管项目、财务、成本副总裁一一总裁一一董事 长五、万达商管各部管理职责h万达商管公司一一管理职能(1)负责向集团提供投资兴建万达广场的支持信息；(2)参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术 条件中与后期经营、管理有关的部分的设计，并负责向规划研究 院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车 场、广告位的设计边界条件；(3)负责系统内所属公司的的工商登记管理和档案的建立 于日常管理工作；(4)负责万达广场的前期开办费用、招商推广费用、日常 运营成本(含物业管理费)的测算和报审；(5)负责步行街商

8、铺租金市场调研；(6)负责组建各在建万达广场的商管公司；(7)负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理;(8)负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订(主力店和非主力店)；(9)负责组织万达广场的运营接管；(10)负责指导和督促各地万达广场设备设施移交；(11)负责万达广场开业的策划和组织实施；(12)负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业 管理工作；(13)负责各地万达广场各项收入收缴工作监督考核；(14)负责监管和考核各地万达广场的安全工作；(15)负责集团商业管理品牌的的建设和维护；(16)负责商业管理系统的财务核算、资金管理；(17)负责商业管理系统的企业文化建设；(18)负责商

9、业管理系统的团队建设和制度建设；(19)配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作。(1)负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业规划等 相关管理制度及规范，指导各地商管公司建立招商管理规范并监 督执行；(2)负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业 态规划、招商政策及租金收益报告；(3)根据集团批准的的商业业态规划及租金指标，组织制 定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划，对整个招商筹备 工作过程逬行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成；(4)根据各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见， 对商户经营情况逬行分析，为万达广场的商户调整提供依据；(5)负责指导各地商管公司万达广场步

10、行街商铺调整计 划；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执 行情况；(6)负责各万达广场广告位的招商及招投标管理工作；(7)责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考 核；(8)负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正.晋升、降级等提出意见;(9)负责建立商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新；(10)负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并 签订联盟协议，为项目招商提供商户资源保障；(11)跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为 集团及集团商管公司决策提供信息和建议；组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化 工作。3.万达商管

11、公司一一营运中心职责(1)负责制定和完善万达广场营运管理的相关管理制度和 标准；(2)确保各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进 行监督；(3)营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营 运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境 改善和提升计划；(4)开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和广场的竞争环境;(5)根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万 达广场的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租 金调整；(6)营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划， 组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；(7)经营规范的管理，统一广场的经营规

12、范，提升广场的 经营形象；(8)经营环境管理，确保广场内外环境的舒适度，提升广 场的凝聚力；(9)客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好 和谐的经营氛围；(10)顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；(11)公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的 关系，构建良好的外部经营环境；(12)人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责 营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；(13)多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招 商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理;(14)广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全；(15

13、)负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租 金、扶场金政策正确合理使用；(16)负责新场幵业前期营运相关准备，确保新开发广场正 常、顺利开业；(17)协同物管、工程、行政等部门进行资产管理，确保广 场的安全、稳定，实现广场的保值与增值；(18)负责万达广场房屋租金、停车场收入、广告位租金、 物业代理费、代收代缴能源费、(19)多种经营收入等收费管理 制度、工作流程、业务标准的制定；(20)负责各地万达广场房屋租金、各项费用标准的核查、 执行标准的核查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表；(21)负责各地万达广场房屋租金、各项费用缴收计划的制 定，及时向集团财务部编报租金到账计划，向集团投

14、资部编报未 来年度租金收入预测；(22)协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代 理人的沟通协调，督导、协调各地商管公司配合受租工作；(23)负责各地万达广场房屋租金、停车场收入、物业管理费指标的制定与考核工作；组织有关收费减免政策的审核工作；(24)负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位经营(25)负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、分析报告；(26)负责评定各地商管公司收租收费工作。4.万达商管公司一 一品质管理部职责(1)协助各地商管公司逐步完善目前现行三标一体化制度 的可行性，监督、检查各地商管公司对集团公司制度的落实情 况；(2)负责对各地商管公司开业后的整体管理

15、工作进行定期 监督检查，对各地商管公司提出的和检查中发现的管理过程中影 响品质的问题记录并递交相关部门跟进；(3)负责以保障安全和项目品质为出发点，定期対历次发 现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导后抄送相 关部门进行整改并定期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地 商管公司研讨整改方案，对重点问题进行复查；(4)负责审批，指导各地商管公司品质管理工作报告、计 划，监督各地商管公司品质管理工作落实。督促各地项目公司的 自查和不合格冋题的改进，协助各地公司提高资深检查力度和水 平；(5)负责总结各地商管公司品质管理工作经验，有利于提 高各地商管公司的经验通过集团商管公司逬行推广；(6)负责品质管理主要培训工作的实施，收集提供相关品 质管理提升的培训案例或培训资料提供给各地商管公司；整理检 查工作中发现的共性问题和好的经验做法，编制培训资料督促各 地商管公司学习；(7)负责依据每月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和 重点跟逬的项目，协调集团商管公司相关部门进行集中检查；协 助各地商管公司进行定期评估影响品质管理因素，指导编制整改 方案；(8)负责对提升各地商管公司管理品质有利的方案或计划 协调集团商管公司各部门配合工作。5.万达商管公司一 一物业管理部职责(1)