常见的物业管理招投标注意事项Word文档格式.docx

1、1、物业管理的本质:是物业管理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。2、业主:指物业的所有权人;3、物业使用人:指物业的承租人（客户或实际合法使用物业的人;4、临时管理规约:开发商和物业公司制定的先期约束;管理规约:指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿;业主和物业使用人违背管理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持;5、物业管理服务收费=物业管理服务费（基本物业管理服务费+机电设备设施日常运行维护费+特约服务费+代办服务费。6、客户手册:指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物

2、业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。7、机动车场地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨论收多少的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,（写字楼区业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外,由物业公司及业主协商使用。注意该费用不含保管责任。8、几个主管部门:私搭乱盖城管;不按规定从事摆卖加工经营活动城管;占压、破坏绿地城管;拆改承重结构和使用功能房地产管理局执法部门;三、小区车辆管理:1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是场地占用费,二是车辆保管费;场地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,但是为车辆上全部保险,平均摊到每一天的费用为车辆保管

3、费。两种费用由业主选择。2、小区停车收费是必然趋势,也是管好小区车辆的必要手段。3、现阶段,车位费开收据即可,盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标,在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。4、小区车辆场地占用费,除了物业公司必须的开支外,余下的可用作应急维修资金,用于小区维修。表面上看,物业公司好象没有好处,但实际上,一方面是做好了小区车辆管理,二方面增加了部分人手,三方面用于小区维修,其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进维修资金中。另外,这一点应及保安做好协调工作。四、规避物业管理风险的几个方法:1、相对于公众责任险

4、,物业管理责任险保费相对较高,但能更好地规避物业管理中因为管理不善或不到位而造成的风险。2、日常的工作,特别是巡回检查、日常检修等工作,按照物业管理合同以及设备设施的特点,先期制定管理方案,严格地明确地做好提出管理要求,并在日常工作中,以表格记录的形式做好记录,并落实到责任人。3、质价相符原则,不同的价格,对应不同的服务标准,如四级标准中,楼道每天保洁一次,那就是保洁一次,而不是两次,不是保证楼道整洁;只要每天一次保洁到位了,物业公司就没有责任了。4、物业公司并不是承担所有的责任,该行政主管部门承担的责任,就不应是物业管理企业的责任,如邢事案件。五、在装修阶段,如何做好成品保护工作:1、对施工

5、单位进行前端控制:登记、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、必要时还需要发包方背书担保;2、进材料的过程,要采取人盯人的方式;3、禁止结构性和功能性拆改:采取每天巡查的方式;4、对于写字楼,紧密联系业主,在业主及租户协议中加入装修约束性条款,引入业主进入监督机制内;六、关于物业区域内的公共秩序维护和安全防范的几点说明:1、物业公司管理的是公有共有财产,维护公共秩序,而自行车、电动车、机动车属于私产,不在物业公司的管理范围之内,其丢失、损坏都不是物业公司的责任,有特别约定的除外;有的也要看物业公司是否按合同履行责任。2、负责小区生活秩序维护,而不是负责社会安全防范,社会安全防范有行

6、政主管和执法部门。七、对欠费业主的起诉及把握:1、平是注意积累和掌握、留存有关记录和证据;2、评价服务工作是否到位,主要看物业公司是否按合同约定做到了,主要看多数业主的意见;3、起诉时一次不要太多,太多后易反弹,且法院不易支持;4、对于物业费打折的判决,一定要据理力争,是哪项不合格,哪项费用打折,没有不合格的,就没有理没打折。八、关于专项服务和物业创收:1、对于专项服务,通过都是事先设立服务项目,并公布服务内容及质量、收费标准,当业主或租用人需要这种服务时,可自行选择。费用在公共服务费外独立收取。2、物业服务企业可根据自身实力及所管理区域的特点,开展接受业主（或其它组织委托的物业租赁、产品介绍

7、等广告,以完善服务设施、增加企业收入。九、物业企业内部管理的几点经验和做法:1、业主的便利性和被尊重性需求:在物业管理工作中,要记住一点,任何人,包括业主和租户、以及来访办事人员,都有同相的要求:那就是便利性、被尊重性;在制定任何及业主和租户打交道的制度中,都要贯彻这一点。2、日常监管要做到位。任何人都有惰性、任何人工作都需要督促,只是督促的方式不一样。这一点在各领导和主管的日常工作中要明确知晓,各项工作的日常监管必须到位。3、制定岗位职责和工作说明时,要注意一点,任何人,对于自己的岗位职责,不仅仅要做到知晓,还要做得到位;4、做好客户管理和经营:要想办法发挥客户资源的优势,经营好客户:保存好

8、客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户本身经营和生产上的需求;对于客户的需求,可在适当范围内发布,或代为联系,并向成功（指中标或签订合同者收取信息服务费（一般为合同额的0.52%。5、如何了解客户需求:要做好物业管理工作,首先要了解业主和客户需要什么,有以下三种方式:*在相应的管理阶段,作为物业管理方,应定期如开务虚会,搞几次“头脑风暴”,就业主的需求问题畅所欲言;*问卷调查,设计好问卷形式,开展问卷调查,在满意度调查时也可做;*及客户协管员以及客户领导定期进行沟通;6、如何在公司内部建立良好的沟通机制:*各部门每周（或每天晨会或例会;*公司每周管理

9、人员例会;*员工每月或每两月大会;以上三会的主要内容:一是汇报工作,二是分析总结不足并提出改进方法,三是安排工作;十、绩效考核的主要内容和目标:1、绩效考核目标是激励员工首先完成好本职工作,其次是激励站在公司的角度,超出本职工作做好工作;2、内容之一:经营,对于承担经营项目的部门和个人,制定相应的激励措施;对于不承担经营项目的部门和个人,提出并被采纳的建议,要给予适当奖励;3、内空之二:管理,对于管理人员,其所管理的各项内容都要有明确的管理目标;对于操作人员,其所负责的工作内容要制定明确的工作目标,客户满意度是考核的主要目标之一;4、内容之三:员工的学习和发展,鼓励员工学习,给员工创造学习条件

10、和发展的条件,同时,学习和发展的机会也作为奖励条件之一,用于激励员工。5、绩效考核的结果应用:一是奖励:升职、升薪、评优、培训机会、不同场合表扬;二是处罚:淘汰、降薪、不同场合点名不点名批评;要注意一点,大部分处罚,都要大张旗鼓,以起到效尤作用,让员工知道,什么是错误的;十一、新建物业查验的主要内容:1、物业资料:主要是物业的各项施工图纸的验收资料;供水供电供气合同等;2、对设备设施按设计进行查验数量和配置,通过试运行和跟踪安装调试的方法进行使用功能查验;3、对建筑物外墙面、顶、地等进行目视查验;对建筑物请专业人员进行查验;4、园林绿化工程查验,一是绿植数量品种、二是喷头够不够;5、对物业水电

11、气暖管线和线路、元器件等设备设施进行查验（特殊件要通过监理和业主等留下部分材料,以方便以后维修;6、对配套设施进行查验;7、查验的方法有:目视:主要指外观、数量、完好程度;使用:设备、设施、元器件、零件等通过使用来检验其安装质量和使用功能。检测:防雷避电等通过检测或检测报告来检查其完好性;试验:通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量;查看施工验收检测报告:通过检测报告来检验;8、发现问题的处理原则:小问题记下来,填写物业查验记录表,并提出整改意见,交建设单位,建设单位要求施工方整改,物业跟踪;对整改完的进行验收,办理查验手续。大问题,特别是结构性问题,提交物业查验记录表,以及物业公司意见,

12、交建设单位,如果业主要求接管,该问题双方应明确责任。十二、关于物业管理招投标:（一物业管理投标过程中,常见的几种错误:1、没有很好地响应标书;2、没有很好地贯彻落实新政策和法规;3、组织架构、人员配备及项目不符;4、成本测算不精细;（一定要注意物业管理服务费由基本物业费和机电维修维护费构成;登录 免费下载物业管理资料 （二）编制标书的方法： 编制标书的方法： 1、成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能完成的，所以一定 要成立班子负责标书编制工作；对于编制班子成员要求见下述。 2、搞好分工，明确责任：如商务标编制、资信能力编制、技术标编制（技 术标内容还可以细分） ；各司其责； 3、商务

13、标和技术标编制之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后 集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案，在此基础上再行分工，以保证标 书各部分之间有序衔接； 4、标书编制之前，首先要占有资料，来源有：招标文件、现场勘查、市场 信息、政策法规、企业自身、网络； 5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障； （三）编制标书的注意事项： 编制标书的注意事项： 1、标书编制人员要做到五个熟悉： *熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收 政策、消防、加班管理规定等） ； *熟悉各岗位工作运行程序； *熟悉企业总体情况； *熟悉投标文件的格式及内容：无固定格式，但有约定俗成的相对固定的

14、基 本格式； *熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格； 2、标书编制人员要有三个能力一个负责： *分析判断能力； *文字表达能力； *计算机操作能力； *有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神； 3、编制标书，一定要注意十种废标情形； 4、有一点约定俗成的做法：技术标一般在 100 页左右； 5、招标书有评分标准的，一定要按照评分标准进行编制，并在目录中明显 标注出评分标准的内容； 6、一定要注意在技术标中不能出现及投标报价有关的经济性内容； 7、标书编制完成后，一定要送交负责人审阅； 8、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章； 6 登录 免费下载物业管理资料 9、注意按招标书要求封装； （四）技术标的基本格式： 技术标的基本格式： 1、对项目管理服务的定位及整体规划； 2、对项目的基本分析及组织架构安排； 3、人员培训及考核机制； 4、管理服务的内容、标准、措施； 5、前期物业复写蛀要工作环节运行程序； 6、突发事件处置应急预案； 7、眼高手低管理服务标承诺及保证措施； 8、物资装备及办公用品配备； 9、物业管理服务的有关制度； 10、社区文化的设想及安排； （五）标书编制完后，应做到六看： 标书