项目融资商业计划书Word格式.docx

1、 4.5沟通与促销 4.6广告宣传 4.7销售队伍与管理5财务预测 5.1项目成本费用分析 5.2销售收入预测 5.3资金运用分析 5.4现金流量分析 5.5损益分析 5.6敏感性分析 5.7建设实施现金流量控制6融资要求及说明 6.1项目投资需求 6.2投资组合建议 6.3项目融资目标 6.4融资后的相关财务分析7风险因素 7.1经营历史的限制 7.2市场竞争风险 7.3住宅消费贷款政策风险 7.4资金计划的实现风险 7.5市场认知1摘要 1.1公司简介 1.2 项目概况1.7财务预测 本项目总投资？人民币，预测销售总收入？人民币，税后财务内部收益率达292.9%，投资回收期1.3年，净现值

2、（Ic=15%）为24，450万元人民币，累计利润为36，693万元，参悟前景非常看好。图表：建议经营期的财务预测图（历年财务状况示意：销售收入、总成本费用、税后利润）1.8融资需求及投资回报 项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设工程，分期收回利润的方法实施。1、 融资需求计划融资5850万元人民币，采取银行贷款的方式，年利息为5.31%。计划贷款期1年。其他资金由公司投入，计划投资3.5年。2、 全部投资的投资回报税后财务内部收益率：292.9%投资回收期：1.3年全部投资的投资利润率：313%3、 融资后股本的投资回报1290.7%股本投资回收期：1.

3、1年股本的投资利润率：623%2.1项目来源5.1项目成本费用分析 本项目估算总投资91533万元，如表1和表2所示。表1 成本费用构成表序号投资（万元）占总投资比例%1土地费66927.32前期费用43144.73小市政36524.04建安工程费6572571.85管理费用39444.36预备费53585.77 销售费用19482.1总计91553表2年度成本费用表投资（万元）年度投资（万元）建设投资9153372843662735772118505.2 销售收入预测 总销售收入154728万元，收入构成如表3：建筑面积（平方米）平米售价（元/平米）销售收入年度销售收入（万元）第2年第3年第

4、4年独立别墅1.25800591744381479高档公寓7.2420025811213314480中档公寓14.5350043078359287150小高层跃层1.511合计1547287459257081230555.3 资金运用分析 项目第一年需筹集7284万元建设资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表4表4 资金来源于运用表年份合计（万元）第1年资金来源1620121.1自筹资金资金运用4950044907163971180892.2销售税金及附加2.3所得税盈余资金（1-2）5.4 现金流量分析1、基础数据基准收益：I

5、c=15%营业税：5%城市维护建设税：7%教育费附加：3%所得税按33%（按免征增值税计）2、评价指标及结论：税后内部收益率：FIRR=292.9%财务净现值（Ic=15%）：24450万元；税前内部收益率：FIRR=418.1%36899万元投资回收期1.2年。全部投资的投资利润率=（3663811710）*100%=313%。 根据评价指标项目财务上可以接受，详见表5所示的年度现金流量表。表5 年度现金流量表现金流入现金流出净现金流量（1-2）累计净现金流量所得税前净现金流量（3+2.3）所得税前累计净现金流量 税前 税后财务内部收益率 418.1% 292.9%财务净现值（Ic=15%）

6、 36899万元 24450万元投资回收期 1.22年 1.29年5.5损益分析 本项目累计税后利润达36638万元，损益分析如表6所示表6损益表（万元）总成本费用利润总额税后利润建设经营期的财务预测如图：历年财务状况示意图（柱图）：销售收入、总成本费用、税后利润5.6敏感性分析 本项目内部收益率对销售价格和单位平方米造价很敏感，临界点为-36.6%和+62.4%，对土地费用相对不敏感，临界点为+792%，因此项目实施中必须充分掌握市场行情，当市场价格暴动时采取妥当措施处置，并严格控制建筑工程投资，使单位平方米造价不超过预定界限，详见表7表7敏感性分析表内容变化情况IRR（税后）与正常比敏感性

7、正常情况土地费用+5%290.4%-2.5%不敏感+10%287.9%-5.0%+792%8.2%临界点单位平米造价262.1%-30.8%敏感233.6%-59.3%+62.4%8.1%销售价格-5%258.1%-34.8%-10%222.9%-70.0%-36.6%8.6%5.7建设实施现金流控制 建设投资进度计划、销售进度计划和建设实施现金流量控制详见附表1、2、36 融资要求及说明6.1 项目投资需求 1、投资与滚动发展 项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设项目，分期收回利润的方法实施 2、资金平衡 根据项目建设方案和销售方案，项目于第2年第2季度

8、可大致完成收支平衡。平衡前期共4个季度为资本投入期，其后收入逐渐大于支出为资本盈余期。 3、资本投入期费用（单位：万元） 土地征用费用 5840 30%项目前期费 832.8 开办费（项目准备金10%） 525 20%项目准备金 1051.6 10%管理费 394.4 销售大厅（小区会所建设费60%） 348.0 市政工程费（大市政费30%） 461.4 预售准备金（销售费20%） 389.6 样板楼建设费 1721.0 合计：11573.86.2 投资组合建议 土地方（万元人民币）： 5850 占50% 建设经营方（万元人民币）： 税后财务内部收益率： 292.9% 投资回收期（年）： 1.

9、3 全部投资的投资利润率： 313%6.3 项目融资目标计划融资5850万元人民币，占项目股权50%，计划投资期1年，融资方式为银行贷款，贷款年利率为5.31%。即第二年底还清本息共计;6161万元。6.4 融资后的相关财务分析项目第一年需筹资7284万元建设资金，其中5850万元为银行贷款；1434万元为自筹资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表8表8 资金来源与运用表银行贷款1.3本息支出2.4 2现金流量分析1、 基础数据 基准收益率： 营业税： 城市维护建设税： 教育费附加： 所得税按33%（按免征增值税计）2、 评价指标及结论： 税后内部收益率：FIRR=1290.7% 财务净现值（Ic=15%）24，956万元， 投资回收期：1.08年 税前内部收益率：FIRR=1897% 财务净现值（Ic=8%）:37328万元 投资回收期1.05年 自筹资金（股本）的投资利润率=（364315850）*100%=623%根据评价指标项目财务上可以接受，详见表9所示的年度现金流量表。表9年度现金流量表（万元）