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1、一、估价委托人 5二、估价机构 5三、估价目的 5四、估价对象 5五、市场背景描述与分析 6六、估价时点 7七、价值定义 7八、估价依据 7九、估价原则 7十、估价方法 7十一、估价结果 7十二、估价人员 8十三、估价作业日期 8十四、估价报告使用期限 8十五、本报告使用风险提示 8十六、变现能力分析 8房地产抵押估价技术报告 10一、估价测算过程 10二、估价结果确定 12附 件 13致估价委托人函#：受您委托，我公司依据房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见及相关法律法规，对您位于建邺区嵩山路127号中海丽舍东苑13幢3单元88888室房地产市场价值进行了评估，估价目的是为确定房地产抵押贷

2、款额度提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场比较法，在认真分析所掌握的资料并充分考虑估价对象价格影响因素的基础上，经过综合测算，最终确定估价对象于估价时点2010年09月18日的市场价值为房地产总价210.25万元，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元，最终确定估价对象抵押价值为210.25万元，大写人民币元整，单价为21883元/m2。表1 估价对象评估结果一览表房屋所有权证证号房屋所有权人结构所在层数/总层数用途建筑年代建筑面积（m2）单价（元/m2）总价（万元）宁房权证建转字第8888#钢混5/10住宅200696.0821883210.25表2

3、估价对象土地使用权状况一览表座落国有土地使用证证号地号地类（用途）使用权类型使用权面积（m2）终止日期建邺区嵩山路127号中海丽舍东苑8888宁建国用（2010）8888888888住宅用地出让88882074年05月20日法定代表人：2010年09月19日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产

4、估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师、已于估价时点2010年09月18日对估价报告中估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。除另有协议外，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7、本评估报告结果包含与房屋不可分割的满足其使用功能的水、电、气以及配套的所有相关辅助设施。8、本报告须由本评估机构及估价人员签字或盖章后方为

5、有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。9、本评估报告若有其他未尽事宜，则由#、负责解释。估价假设和限制条件一、本次估价的假设前提1、本报告估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值，是指估价对象在诸多假设条件下，在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格。2、本次估价是以估价对象的现状用途均合法、产权完整合法且能够持续使用为假设前提。3、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的；4、本次估价是在假定估价对象房屋按其建设年代适用的国家规范设计、施工，其工程质量达到合格的前提下进行的，否则估价对象价值将有所减损。估价师对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用现状，对其内部是否存在质量缺

6、陷或建筑材料是否具有潜在危险性，以及该区域环境是否存在特殊污染和潜在危险性不负调查、检测和鉴定责任。二、估价报告应用的限制条件1、本次评估的范围、面积、权利状况等基础数据以及估价目的都是在委托方提供的资料基础上进行确认或委托方指定的，如果发生变化，本估价报告随之失效。2、估价中未考虑的因素及一些特殊处理2.1本次估价没有考虑未来国家宏观经济、市场供应关系、市场结构发生重大改变，遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。2.2估价结果未考虑估价对象在公开市场交易时，交易双方附加的非房地产本身的交易条件对其价值的影响。3、房地产估价结果具

7、有很强的时效性，在一定条件和环境下得出的结果只适用于特定的时期。房地产抵押估价结果报告一、估价委托人姓名：二、估价机构机构名称：地址： 资质等级：一级证书编号：工商注册号：联系电话： 传真：三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1、估价对象范围本次估价对象为建邺区嵩山路127号中海丽舍东苑13幢3单元*室住宅房地产及其占用范围内土地使用权。2、估价对象实物状况2.1土地实物状况描述与分析估价对象所处宗地东至、西至、南至、北至，土地使用权面积为15.8m2。宗地地势平坦，形状较规则，实际开发程度为宗地内外“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气）及

8、场地平整。2.2.建筑物实物状况描述与分析估价对象位于建邺区嵩山路127号中海丽舍东苑13幢3单元8888室，建筑面积为96.08m2，所在建筑物共10层，估价对象位于第5层，钢混结构，正常层高，建成年代为2007年。估价对象所在单元每层两户，设有一部电梯，具备供水、供电及卫生洁具设备，通电话、有线电视、管道煤气，排水通畅，设施设备能满足生活需要。具体装修情况如下：客厅墙面为白色乳胶漆粉刷，天棚为白色乳胶漆粉刷四周艺术吊顶，地面铺设实木地板。卧室墙面为白色乳胶漆粉刷，天棚为白色乳胶漆粉刷，地面铺设实木地板。厨房和卫生间地面均为地砖铺设，墙面为墙砖贴饰至顶，天棚为扣板吊顶。据估价人员现场勘察，估

9、价对象维护状况较好，成新度较高。3、估价对象权力状况根据委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证，证载房屋所有权人为#，土地使用权人为#，在估价时点，估价对象未设定抵押、租赁等他项权。4、估价对象区位状况4.1位置：估价对象周边有万科光明城市、银城西堤国际等住宅小区。4.2交通状况：估价对象所在区域内有梦都大街、黄山路等城市主、次干道，道路通达状况较好。区域内有170、133路等多条公交线路、地铁一号、二号线通过，交通较为便捷。4.3基础设施状况：估价对象所在区域通路、供水、排水、通电、通讯、通气状况较优。4.4公用设施状况：估价对象所在区域内有明基医院，苏果超市，中国银行、首都银行、建设银行

10、、工商银行，建邺区实验幼儿园、南京新城小学、南京师范大学附属中学、金陵中学河西分校，都市菜园菜市场等，区域内公用设施配套状况较优。4.5环境状况：估价对象所在区域住宅建筑式样较新颖，成新度较高；居民文化程度较高，生活方式较现代，人文环境较优；所在区域无明显的水、气、声污染，综合环境质量较优。4.6.城市规划限制：估价对象所在区域主要以住宅用地为主，规划对估价对象利用类型及利用强度有一定限制。五、市场背景描述与分析（对应估价对象用途精简、切题）六、估价时点2010年09月18日（现场勘查之日）七、价值定义本估价报告中的评估价值是指估价对象在估价时点2010年09月18日现状利用条件下用途为住宅的

11、房地产抵押价值。八、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国土地管理法4.中华人民共和国城乡规划法5.中华人民共和国担保法6.中华人民共和国土地管理法实施条例7.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例8.城市房地产抵押管理办法9.商业银行房地产贷款风险管理指引（二）本次估价依据的技术规程1.房地产估价规范2.房地产抵押估价指导意见（三）委托方提供的有关资料1.国有土地使用证复印件；2.房屋所有权证复印件；（四）估价人员掌握的有关资料及实地踏勘和调查收集的资料等九、估价原则本评估报告在遵循独立、客观

12、、公正原则的前提下，具体依据：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。十、估价方法估价人员根据估价对象的类型与所在区域房地产市场情况，确定选用市场比较法进行评估。十一、估价结果本次评估确定估价对象于估价时点2010年09月18日的抵押价值为 210.25万元，大写元整。十二、估价人员1.注册房地产估价师XXX签字 ，证书号：2.注册房地产估价师XXX签字 ，证书号：十三、估价作业日期十四、估价报告使用期限自提交估价报告之日起一年十五、本报告使用风险提示1.本报告的法定优先受偿款不包括实现抵押权的税费、抵押房地产应交纳的税款，该部分税费由抵押权人确定抵押贷款额度时予以考虑。

13、2.合理使用评估价值。本报告评估结果未考虑抵押权实现时的国家宏观经济政策的变化、市场状况变化、未来处置风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等因素对房地产价值的影响。3.在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：估价对象是否发生转让、灭失或损坏、房地产过度使用。估价对象所在区位是否出现规划调整、行政建制变化、房地产市场的显著波动和市场泡沫。是否存在其他法定优先受偿款。是否存在其它债权。十六、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（1）通用性：估价对象现状用途为住宅，所在区域繁华度较优，基础设施开发较完善

14、，通用性较优。（2）独立使用性：估价对象为住宅，临近梦都大街、黄山路等城市主次干道，周围无其他因素影响出入使用，独立使用性好。（3） 经过我们的调查，拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易过程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响。假定在估价时点快速变现，抵押物所能实现的价格一般都低于正常的市场价格水平。（4） 实现抵押权时，处置抵押房地产所得金额应依以下顺序分配：支付处分抵押房地产的费用（主要包括拍卖公司佣金、诉讼费用）、抵押房地产应缴纳的各种税金（主要包括：营业税金及附加、印花税、交易费、土地增值税）、偿还抵押债券本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余款项交还抵押人。 （5