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1、1、明确招商整体思路 92、营销招商方式 93、深入招商法则 104、招商先后顺序建议 10六、项目周边租金调查及租金建议 10七、招商政策建议 111、部分区域租金（起始租金）标准 112、押 金 123、年递增率 124、租金支付方式 125、租期优惠期 126、商铺交付前提和时间 127、商铺物业管理服务 12八、招商执行计划安排 13（一）招商准备 13（二）招商工作安排 13九、结束语 13一、项目简介项目可建设用地面积约40万平米（约603亩），容积率3.0，计容面积约120万平米，规划总建筑面积约138万平米。华润凤凰城定位在宜居生态社区，一期计划开发20余万平米，产品形态为欧陆

2、风情、ART DECO风格的电梯小高层、高层，配以地中海式风情的超高绿化率园林景观为主，会所豪华大气，配备了室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。首批业主12月份交房。项目周边生活配套完善：紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。项目南边的国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。凤凰城是华润集团进入湖南房地产市场的首个作品，是一个企业的标志，一种品质

3、象征。二、项目SWOT分析S（优势）周边生活配套成熟，交通便利，四通八达。品质胜过周边楼盘，楼盘的人文价值、生态价值，生态宜居社区的魅力呈现。消费者普遍认肯凤凰城是一座国际化高品质楼盘。W（劣势）目前，项目周边人流量稀少，是阻碍招商的重要原因之一；楼盘的北面和东面住宅较少，楼盘整体显得单一；离易初莲花及星沙商业乐园等区域性商业中心距离较近，这些业已形成的商业环境对本项目的招商形成一定压力；本项目这次推出的商业体量不大，欲取代正大广场商圈，形成新的区域性商业中心，难度较大。部分商铺本身的建筑结构不适合部分业态进驻，大部分商铺分割成单个商铺（上下二层），进行打包招商或销售（注：大部分商家或投资户同

4、时需上下二层类商铺的并不多，绝大多数只需要临街一楼商铺），周边商业气氛冷清，招商和销售都较困难。O（机遇）星沙作为“国家级高新技术产业工业园区”，无疑为项目的升值提供了强大支撑。项目紧临开元路与星沙大道的易初莲花超市附近，项目的商业整体规划与易初莲花业态结构有一定的互补性，可借助其人气实现商业气氛北移。周边的潜在消费群体如学生、企业、事业单位白领、公务员、商务人士比较充足。随着业主的入住，人流量稀少的局面会逐步得到改善，项目的辐射效应、集聚效应和吸引力会进一步加强。T（威胁）区域楼盘竞争进一步加强，周边楼盘云集，“星沙商业中心”的定位是众多实力地产商争抢的目标。三、项目业态规划及商业定位商业规

5、划建筑面积为5万平米，其中一期商业为1.57万平方米。临星沙大道将作为大型休闲、餐饮的集中地。1、项目一期商业定位1.1 商业功能定位以餐饮、休闲、娱乐为主的区域商业中心。1.2经营档次定位以中高档为主；现阶段区域以中档和中低档为主；区域具备大量的中高档消费需求。2、消费群体定位2.1核心客户长沙县和开发区中高端商务客户，为其提供较全面的商务餐饮及休闲型服务。2.2辅助客户地块北侧三大高校（大众传媒学院、师范专科学校、卫校）约3万人的学生消费群体。项目业主及周边居民（凤凰城120万平、鹏基诺亚山林130万平、恒基70万平、松雅湖畔20万平、爱琴海岸16万平、山水人家15万平）。3、业态组合3.

6、1 商务餐饮重点引进偏重商务形象中高档商务型中餐馆、品牌中西餐厅；3.2 商务休闲娱乐配合商务餐饮，设置一定比例的休闲娱乐商家，如足浴、酒吧、KTV及茶馆等。3.3 社区生活配套设施以中小型餐饮、小型超市、便利店、洗衣店、药店、水果店、服装店、母婴用品店、美容、美发等为主要业态构成。商业分布商业面积原业态规划212008.38江苏饭店（已定）221220.4咖啡/中西餐厅232391.4酒吧、足浴/洗浴、茶馆11406.3中高档KTV、银行9社区生活配套（自售）10282140.22中档及中低档餐饮配套、网吧运动会馆2382品牌健身中心会所南面商业288幼儿园2756.44、原业态规划平面图四

7、、各业态商铺招商建议我司大致认同贵公司的规划和定位，经过对项目周边商业的初步市调，以及本公司对星沙商业格局的判断及了解，对本项目区域商铺提出以下建议：整体招商思路：以品牌商家为主，以目的性消费强的商业业态为主，社区配套类业态目前进行招商有困难，采用“加大政策优惠”或“推迟商铺招商”措施应对。1号栋区域商铺：原规划为网吧，目前周边流动人口较少，西北角虽有三所学校,但离本项目有一定距离（步行15分钟左右）；且星沙大道为交通型主干道，路面较宽，对于目标客户群体学生人流流向本项目具有明显的阻隔作用；加之学校附近网吧众多，竞争激烈，新建网吧生存较为困难；另外该栋物业还存在广告展示面不足的问题。建议调整规

8、划为目的性消费较强的业态：如技能培训机构、亲子教育或美容SPA馆等。现商业气氛冷清，建议招商往后推迟；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺（上下二层）销售。28号栋区域商铺：该栋物业位于本小区的东北角，东侧为华润二期开发用地，暂无人气。原规划为社区配套类商业，鉴于住宅部分尚未交房，二期尚为空地，现时来看，启动招商为时过早。建议28号栋商铺招商向后推迟。F1栋会所：该部分物业位于现售楼部地下一层，原规划为运动健身类业态。我公司建议，考虑到各种运动种类的经营特点和租金、运营收益的互补，将运动健身、羽毛球场、瑜伽项目和露天游泳池进行“捆绑式”整体招商。由于羽毛球场较小、回音较大、地板

9、需重新装修，运动健身、瑜伽项目层高较矮，露天游泳池无私密性等原因，并且整体面积偏小商家收益不大。因此，建议FI栋物业给进驻商家以较大的优惠。23栋区域商铺：该部分物业为住宅底层裙楼，共两层，位于21#栋、22#栋后方，形成商业内街。原规划为足浴、休闲类业态。但观之物业结构现状，已分割为若干独立上下套铺，因商铺间隔墙、上下楼梯、卫生间、消防配套设施已全部建好，此类型建筑结构无法作为大型物业（如足浴等）进驻。若仍针对足浴、洗浴休闲等大型业态进行招商，需将商铺之间隔墙拆除，商铺内部上下楼梯封口，上下水进行改造等系列改造，成本较高；若不考虑进行物业改造，作为社区商业物业配套，目前商业集聚氛围不够，招商

10、难度较大；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺销售；另该物业与1#栋一样，存在广告展示位不足的类似问题。9、10栋区域商铺：该部分物业位于小区规划主入口旁，现已分割为临街小商铺，为社区居民提供生活便利配套服务，待社区入住率达到一定程度后，招商相对容易。由于每个商铺面积较小，总价不高，投资户可进行前期投资，建议该区域商铺可考虑进行单个商铺销售。 星沙目前有幼儿园两家，其中有品牌幼儿园“小红帽”，三年内拟开幼儿园三家，总面积计5000余平米，建议本项目与品牌幼儿园进行接触，采取订单模式进行开发。五、招商策略1、明确招商整体思路 以主力店为招商对象，该目标商户招商和经营的成功与否，从

11、根本上决定招商和经营的成败。 主力商家大面积物业先行，增加项目卖点，提升物业价值 主力店以高档网吧、运动健身馆、中西餐厅、美容SPA、足浴为经营主体； 主力店提前招商可以很好的支撑形象、聚拢人气，通过主力店的入场提高项目知名度，从而提升项目的商业价值。 最终顺势带动社区配套商业招商完成。2、营销招商方式 在精准的受众群体“租铺网”平台投放招商广告，促进对线上商家的传播力度（租铺网是为想找门面的商家、经营户服务，现已经成为很多商家选址的工具）。3、深入招商法则（1）首先明确招商目标的主、次、散，分别进行从主到次，从次到散的各个突破。通过“租铺网”平台所积累商家资源并整合其资源与对口主力商家谈判，

12、带客户上物业甄别筛选意向客户。（2）引进客户必须以品牌连锁店为主，因品牌连锁店实力较强、有自己的固定营销模式、有忠实的消费群，容易做起来，持续经营能力较强，多引进几家品牌连锁店，就能相互支撑，相互带动客源，且有示范带头作用，促进商业尽快成熟；（3）租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格。（4）如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起一定的带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。4、招商先后顺序建议先对临街面及展示面相对较好的22#、23#和F1#进行招商，再对网吧区域进行招商（因商铺对面暂无建筑，人流、车流较少），

13、28#区域商铺因周边暂无建筑，人流、车流较少，商业气氛较差，建议暂不招商。六、项目周边租金调查及租金建议周边部分商铺租金调查表项目名称面积（）楼层租 金（元/.月）行 业经营现状尚 城600一楼90民生银行合同已签，准备装修。1100二楼35无品牌足浴合同已签，正装修。未来现代城80070现正招商中120045尚都花园城一楼租金为60元/平米月，二楼租金为1820平米月金三华邸商业街12052餐 饮生意较好，免租半年160019中西餐厅美林水郡9115便利店门面大量空置，生意冷清湘绣城9518服装店生意冷清，免租一年928酒 楼生意一般，免租6个月鑫元大酒店1300食鸿欲酒楼生意较好，免租6个月560租金建议：从以上表可得出项目周边租金水平差距较大，与以上项目均无类比性，项目地段商业未成熟，招商先以引进为主，前期“放水养鱼”，租金较低为起点，结合本项目特点，特建议项目部分区域起始租金如下：F1区域：1015元/m2月9#区域：4050元/m2月10#区域：3545元/m2月23#区域：3040元/m2月七、招商政策建议1、部分区域租金（起始租金）标准同上所述。2、押 金签订合同时按三个月的租金作为押金收取。3、年递增率 合同期内租金按从第三年起每年递增5%。4、租金支付方式按季支付原则，签订合同时支付3个月租金，以后每3个月届满前15天日内支付后三个月租金。5、租期优