物业(住宅项目)设施设备管理标准文档格式.doc

1、5） 多台同型号设备应进行编号管理，并在设备上挂编号标识；6） 灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，放置便于取用和检查的位置；7） 高压开关室、低压变配电房、二次供水泵房、消防水泵房、消控室、视频监控机房、电梯机房、独立的园区景观水循环设备房、独立地下车库集中排水井应设置停电应急照明；8） 门、窗空洞加网，防小动物进入措施，做好必要安全防护；9） 门窗安全牢固，锁具、插销扣件完整有效；10）无人值守的设备间必须加锁，重要机房的房门钥匙，备用钥匙必须标识清楚留存消控室；11）相关作业指导书应上墙，放置相应的记录表格；12）消控室、配电房、电梯机房等对温度、湿

2、度有较高要求的设备房应配置干湿温度计；2配电室1） 配电室严禁各类水管穿过高低压控制柜、变压器顶部； 2） 设置在地上或半地上的高压配电室要有通风散热、送、排风设施，并采用防火门；3） 配电室地面低于相邻地面或设于地下室的应有自动排水设备，避免水淹配电室；4） 设有配电室值班的，值班室应与设备区分开，并配置相应的值班设施；5） 无人值守的配电间必须加锁，消控室必须留存配电室的钥匙；6） 配电室内的开关要有明显的状态标志；7） 操作有危险的开关、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。8） 配电室内所有控制柜应有显示其名称、作用及责任人的标识；9） 配电室内应配置高低压配电系统

3、模拟屏或配电系统图；10） 配有气体自动灭火器的应定期对系统检查；11） 机房应张贴供配电设备保养维修作业指导书、停水、停电管理程序、气体灭火器系统保养保养维修作业指导书。3电梯机房1） 机房（如果有）内部、井道土建（钢架）结构及布置必须符合电梯土建布置图的要求；2） 电梯主开关位置应从机房入口处方便地接近，并有足够空间进行开关操作；3） 对无机房电梯开关应设置在井道外工作人员方便接近和操作的地方，且应具有必要的安全防护；4） 机房内应设有固定的电气照明，地表面上的照度不应小于200lx；5） 机房应采用经久耐用，且不易产生灰尘的材料建造，机房内的地面应采用防滑材料；6） 在一个机房内，当有两

4、个以上不同平面的工作平台，且相邻平台高度差大于0.5m时，应设置楼梯或台阶，并应设置高度不小于0.9m的安全防护栏杆；7） 机房应有良好的防渗、防漏水保护措施；8） 机房内应有电源插座，电源零线和接地线分开；机房内接地装置的接地电阻值不应大于4，每个电梯机房应有独立的能源计量表；9） 电梯机房地面低于室外地面，应增设200mm挡水地坎；10）电梯机房如有通风窗应有防止雨水进入的措施，门下50cm应设置防鼠挡；11）电梯机房放置紧急救援盘车工具，电梯应急处理作业指导书张贴上墙；4 生活水泵房1） 水泵房满足设计规范的前提下，宜设置在远离住户位置，有噪音的水泵水泵基座、连接管理应有减震措施，避免噪

5、音扰民；2） 生活水泵房地面易低于外部地面标高100mm，应考虑防水淹措施，两台排水泵一主一备，保证排水要求；3） 水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）；4） 生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，并连接至控制中心；5） 水箱内的排水管应设置在最低处，益流管离排水沟或集水井必须大于400；6） 电气控制柜上端如有管道通过时，应在该控制柜上端加设挡板等设施，以保证电气设备的使用；7） 泵房与控制柜之间需设置200mm以上的挡水门槛；8） 生活水箱应分为两部分，两个水箱的出水管用环管相连；9） 机房应张贴给排水系统异常情况处理作业指导书、停水、停电管理程序。5消防

6、水泵房1） 消防泵房选址在满足设计规范的前提下，宜设置在地下车库内，远离住户，避免噪音扰民。2） 消防水池四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）。排水泵（一主一备），排水管的流量需要大于水箱补水管的流量。3） 消防水泵控制柜柜底应高出地面200以上，必须满足能够在视线内观察到操作的消防水泵要求；4） 控制柜上方不能有水管与喷淋；5） 消防稳压水泵基础要安装减震垫，补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的吊件应安装减震环；6） 消防水泵房应预留维修维护空间；7） 机房张贴水消防设备维修保养作业指导书火灾扑救应急预案。6 消控室1） 满足消防规范设计要求，符合现场使用要求；2） 警示标识

7、“机房重地、闲人莫入”张贴门外侧；3） 消控室内照明光线充足，有应急照明，配置移动照明强光灯不少于一个；4） 有防鼠措施，放置粘鼠板等；5） 有控制环境温度措施，放置干湿温度计，温度控制在40度，湿度在80%；6） 配置火灾扑救专用工具，配置自救呼吸器、防火服、消防斧、高空救援绳等器材；7） 放置相关视频监控、电梯五方呼救等记录表；8） 机房张贴电消防设备维修保养作业指导书、安防系统保养维修作业指导书、义务消防队组织架构图、消防火警应急预案、灭火作战示意图、园区消防报警平面图；3.2机电设备管理标准工作要求智能化系统可视对讲门禁系统1） 门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及消控室正常（电源

8、、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好；2） 门禁数据库定期进行备份，防止数据库资料丢失情况的发生；3）每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；4）刷卡器上的“请在此刷卡”“注意陌生人尾随”标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；5）单元门运行稳定，没有异常噪音，延迟关门AB段停留时间合理；6）每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除。红外线防越1）每班对红外线报警进行抽查，测试灵敏度，有相应记录表格；2）定期清理围栏绿植，防止绿化等植物阻挡红外对射；3）中控值班室放置红外线报警记录、检测记录表电子围栏主机1） 不能

9、安装在潮湿、过高或过低温度环境中；2） 脉冲主机必须有良好的接地，主机箱安装在容易维修、维护的高度；3） 一旦出现异常情况，应先切断电源，并通知专业检修人员，切勿自行拆修；围栏1） 围栏上不得有植物攀爬，易燃、易爆品不得在该系统周围使用使用，金属物件应保持安全距离；2） 围栏装置装设地点存在强干扰源必须采用屏蔽双绞线;3） 根据保护对象选择有效安装形式，防入侵外倾式安装45，防内部翻越内倾式的角度设置合理；4） 跨线、绝缘子位置安装正确合理。支架1）支架基础坚固，支架防腐处理；2）围栏、支架部位悬挂“禁止翻越“,”有电危险”等标识。视频监控系统1） 探头外观完好、枪机、球机防雨、防尘性能，摄像

10、功能正常无抖动；调焦距正常、画面清晰，半球、球机监控转动正常；2） 中控制室备有监控镜头分布清单，以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整；3） 消控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备定期进行检查保养；4） 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查硬盘录像的效果；5） 显示器画面应有时间、地点、通道编号标注；6） 监控、安防软件数据库定期进行备份，防止数据库资料丢失情况的发生；7） 消控室放置值班运行记录表、进出人员登记表。车辆计费系统1） 道闸杆平直，外观良好；道闸杆上装有

11、防撞胶垫，闸杆开关起落正常，起落停留时间合理，变速箱无杂音；2） 闸杆具有防砸车装置；3） 系统失灵时手摇开关应能正常操作；4） 定期加齿轮油、更换皮带；5） 车辆识别视频系统清晰、抓拍图像清晰，运行稳定；6） 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠；7） 取卡机吐卡无“卡死”、无”飞卡”、无”落卡”现象；8） 读卡机读卡无“死卡”、无“拒读”、无“失灵”卡现象；9） 在交通繁忙出入口，读卡器、道闸杆支座迎车面处应安装防撞柱。水景运转部分喷头高度、角度正常、无堵塞、无缺损；水位池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水管线水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、电源1）

12、 电源线无老化、绝缘层无破损；2） 电源控制系统有漏电保护装置，且安全有效；3） 有清晰的警示标识。水泵1） 无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；2） 表面漆面完好无严重锈蚀；排污泵及 控制排污泵1） 排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；2） 管路.表面漆面完好无严重锈蚀；3） 集水井盖安全有效，集水井盖防腐处理。电源1） 电源线无老化，布线规整；2） 接线牢固，无发热、焦糊、绝缘破损现象。控 制 部 分1） 挂锁完好，编号标识清晰、手动、自动运行正常；2） 按钮及运行指示灯指示准确；3） 日常运行放置“自动”位置；4） 浮球开关调整合理，启停无故障；5） 每周检查启停运作情况，夏季每日

13、检查排污泵启停运行工作状况。梯备曳引机1） 电梯运行噪音能够满足规范，夜间噪声不得高于40dB不影响业主正常生活；2） 电梯曳引机、制动器、限速器、控制柜等各部件运行正常；轿厢1） 轿箱内照明良好光线柔和，配置应急照明灯，轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电；2） 轿厢内监控探头角度合理，从监控中心可以看清晰乘客面孔；3） 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；4） 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，通话清晰，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰；5） 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全光幕（或触板）动作灵敏；6） 电梯平层准确，误差在正负7mm以内；7） 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声；轿厢门1）光幕（或安全触板）动作灵敏可靠；2）可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯井道低坑部分1） 部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常；2） 保持低坑现场环境清洁、无积水、无杂物；3） 各安全开关标识清晰、导轨周围无油污。变配高压柜1） 进线柜、计量柜、总断路柜、变压器柜应统一编号；2） 电力计量表铅封完整，应定期查看；3） 柜体上各类信号灯、电流表、电压表指示准确，无故障；4） 配置高压验