大湖区销售价格体系优质PPT.ppt

1、保证项目销售启动成功保证项目销售启动成功第三：实现在客观环境下利润最大化实现在客观环境下利润最大化市场因素市场因素市场现状市场现状销售策略因素销售策略因素销售速度控制，销售产品推出节奏销售速度控制，销售产品推出节奏蓄水期试探蓄水期试探VIP意向登记准客户反映意向登记准客户反映定定价价依依据据启启动动期期 价价格格市场趋势市场趋势销售控制销售控制一一期期均均价价成本因素成本因素项目综合成本项目综合成本一期成交整体均价一期成交整体均价 30003000 元元/开盘执行多层均价开盘执行多层均价28802880元元/开盘执行小高层均价开盘执行小高层均价2750元元/启动期产品定价结论启动期产品定价结论

2、第一节：御源第一节：御源大湖区价格界定大湖区价格界定一、判断方法策略一、判断方法策略本次价格判断报告主要选择本次价格判断报告主要选择市场比较法市场比较法，选择龙泉具有可比性的，选择龙泉具有可比性的几个大盘作为可比对象，对本项目价格进行评估判断。几个大盘作为可比对象，对本项目价格进行评估判断。二、比较因素确定二、比较因素确定 区位因素：区位因素：与市中心距离、交通状况与市中心距离、交通状况、生活配套、地段潜力、生活配套、地段潜力 个别因素：个别因素：规模、规划、建筑、景观、户型、物业智能化、开发团队规模、规划、建筑、景观、户型、物业智能化、开发团队 交易时间因素：交易时间因素：产品推出时间产品推

3、出时间交易情况因素：交易情况因素：去化速度去化速度、营销力度营销力度三、可比项目楼盘选定三、可比项目楼盘选定地段的可比性规模可比性档次的可比性龙泉驿都大道（老成渝路）世纪广场西侧，距城市中心约10公里。随着直通驿都大道的东大街延线正式动工，地铁2号线的规划，拉近了本项目与中心城区的时间与心理距离。本项目区位本项目区位 项目选择标准项目选择标准 可比项目可比项目项目所在区域:艺景湾、厦门国建、玺印上院临近区域：东山国际、蓝色理想、东麓驿景外区域：银河花园、龙城1号玺玺印印上上院院a）基本资料基本资料物业类别：住宅装修状况：清水建筑类别：多层、别墅地址：龙泉驿北泉路以北开发商：成都明阳、成都大树开

4、盘时间：二期12月初占地面积：203亩容积率：1.4总户数：1000户建筑面积：20万平方米销售价格：一期2700元/，二期2850元/。四、可比楼盘比较分析四、可比楼盘比较分析区域位置：龙泉新区区域房地产：地处龙泉北泉路以北，紧邻龙泉二中，距离成都市区14公里，332、218、223路等公交车。b）地段分析地段分析现有外部配套：现有外部配套：学校：龙泉中学、龙泉二中，航天中学玺玺印印上上院院现有332、218、223路等公交车,离龙泉城区较近。c）交通状况交通状况玺玺印印上上院院玺印上院d）楼盘分析楼盘分析项目规划：项目规划：项目建筑采用中式园林风格，物业类型有多层，别墅。项目配套：5分钟路

5、程内，教育、医院、宾馆、金融、购物一应俱全，再加上自有的商业体系，最大限度为业主节约时间成本。户型分析：房型面积（m2）2/2/184-903/2/1923/2/2错层120跃层4/2/3220浅水系呈“S”型贯穿于整个社区，通过水系的营造与坡地特色相得映彰。设置景观泳池、晨练区、户外健身区、儿童游艺区。社区中庭视野开阔，为社区营造宽阔优美的生态环境。园艺景观园艺景观玺玺印印上上院院开发团队开发团队开发商：成都明阳房产、成都大树屋业建筑设计：四川省建筑设计院景观设计：蓝海（香港）国际环境设计代理公司：万嘉营销物业管理物业管理管理公司：深长城物管公司e）营销及去化分析营销及去化分析项目营销力度分

6、析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析一期于06年07.08开盘，到12月初400多套房源达到90%；06.706.12平均每月去化量60套左右；二期于06年12.03开盘;整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化60套套商报居周刊户外单立柱道旗围墙媒体投放较大玺玺印印上上院院客户定位客户定位龙泉当地居多东山国际新城东山国际新城a）基基本本资资料料物业地址：龙泉驿成龙路东山国际大道物业类型：多层（全电梯）、小高层占地面积：拟规划3平方公里容积率：1.80总户数：838户（B区）建筑面积：300万平方米开盘时间：2006.年10月21日销售价格：均价3300元/。b）

7、地地段段分分析析现有外部配套：中小学:龙泉四小航天小学龙泉中学航天中学,幼儿园:太子双语幼儿园、航天幼儿园、成都幼师东山国际新城幼儿园,综合商场:成都百货大楼龙泉店、新一佳超市,医院:航天医院项目位于龙泉驿区成龙路东山国际大道，离城区较远。东山国际新城东山国际新城艺术中心六国公园芦溪河湿地公园c）交交通通状状况况 332、218、223等路公交；可通过“成龙路”、“成洛路”、“老成渝路”、“成渝路高速”以及规划中的成都地铁2号线都可到达东山国际新城东山国际新城d）楼盘分析楼盘分析项目规划：项目采用现代简约风格，物业类型有有多层、小高层、花园洋房、叠拼、独栋等。拟规划占地面积3平方公里，建设面积

8、约300万平方米，产品形态多样，建成后居住人口将达8万人。除传统社区“超市、菜场、学校、会所、公交站”的配套格局外，把国际水准设计的艺术中心、亚洲婚庆公园、中央商业公园带、芦溪河生态湿地公园、景观大道引入社区。园艺景观：房型面积（m2）2/2/180-983/2/2116-1404/2/2140复式4/2/2140-160复式5/2/2180由三个横向主题轴和两个带状纵向主题轴组成,形成三种元素,即文系、水系、绿化组成的不同景观。开开发发团团队队投资商：中铁二局集团、北京华信怡和集团规划设计：西班牙马西亚设计景观设计：澳大利亚奥斯派克设计建筑设计：加拿大蔡德勒事务所物业管理：四川华怡科尔物业东

9、山国际新城东山国际新城e）营营销销及及去去化化分分析析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析一期于0年10.21开盘,到12月初基本售磬.由于推广力度大,前期蓄客质量高,在三个月左右销售近600套。整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化180套套铺天盖地的媒体投放各式活动推广电视媒体强势推广在二手房市场做分销客户定位客户定位成都市区/行政单位人员东山国际新城东山国际新城蓝蓝色色理理想想a）基本资料基本资料物业地址：龙泉驿区龙工南路888号物业类型：小高层、高层占地面积：114.5亩容积率：4总户数：2441户建筑面积：33万平方米开盘时间：2006年

10、6月销售价格:本批次均价2980元/M2b）地段分析地段分析现有外部配套：航天一小航天二小外国语试验小学龙泉试验小学龙泉四小；新龙中航天中学老龙中,幼儿园:王子岛私立幼儿园航天幼儿园,综合商场:新一佳百货大楼红旗连锁互惠超市,银行:上海浦东发展银行、招商银行、建设银行、中国农业.项目位于龙泉驿区龙工南路888号蓝蓝色色理理想想c）交通状况交通状况项目位于龙泉驿区龙工南路888号332、8、218,看楼直通车均可到达项目现场蓝蓝色色理理想想d）楼盘分析楼盘分析项目规划：项目引入189米超宽楼间距，25亩中央水景公园，邀请“人居环境贡献奖”的景观大师陈跃中先生全程担纲设计，以“大尺度、大自然、大手

11、笔”的思路赋予本项目国际化气质。项目配套项目配套25亩中央水景公园,2500水,会所,室内恒温泳池,高尔夫推杆练习场。90余亩的园林景观,有高尔夫推杆练习场、半地下恒温游泳池、露天游泳池、网球场、门球场等别墅级配套设施.园林景观园林景观房型 面积 2/2/1 82平方米 3/2/2 127-135平方米 4/2/2 140平方米 蓝蓝色色理理想想开发团队开发团队开发商：劲力房产物业管理物业管理管理公司：川威物管e）营销及去化分析营销及去化分析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析2005年6月1期开盘，到2006年12月去化90%。传统报媒户外道旗、围墙、路牌在二级城

12、市设销售点整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化120套套蓝蓝色色理理想想东东麓麓驿驿境境a）基本资料基本资料物业地址：龙泉驿区公园路1号物业类型：多层花园洋房，电梯，别墅占地面积：400亩容积率：1.01总户数：702户开盘时间：2006年7月15日销售价格：均价2800元/交付时间：2007年7月30日b）地段分析地段分析配套设施：配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场、会所。项目位于龙泉驿区公园路1号东东麓麓驿驿境境c）交通状况交通状况项目龙泉驿公园路1号，有2路、3路、7路、8路公交车经过。东东麓麓驿驿境境d）楼盘分析楼盘分析项目规划：项目由多层花园洋房，电

13、梯，别墅产品组成。配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场。房型 面积 2/1/1 80-85 3/2/2 103-120 跃层4/2/2 170 别墅 210-230 东东麓麓驿驿境境开发团队开发团队开发商：成都市志成房地产公司营销推广：畅游营销代理有限公司物业管理物业管理管理公司：康和物业东麓驿境东麓驿境e）营销及去化分析营销及去化分析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析项目分三期开发，二期2006年7月份推出702套房源，至今去化90%。传统报媒推广户外围墙、道旗推广力度一般整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化120套套东东麓麓驿驿

14、境境银河花园银河花园a）基基本本资资料料物业地址：锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米）物业类型：111小高层占地面积：28余亩容积率：1.72总户数：498户建筑面积：61558平方米开盘时间：2006年4月16日销售价格：均价2980元/b）地地段段分分析析现有外部配套：川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周；综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺；医院:十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航项目地处锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米），依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网银河花园银河花园c）交交通通状状况况该项目依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网银河花园银河花园d）楼楼盘盘分分析析项目规划：项目采用现代简约风格，物业类型为11+1小高层。川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周。欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺。十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航。位