地铁商业开发模式PPT课件下载推荐.ppt

1、人流主要集中上下班高峰期。案例二：香港港九铁路，主要联系罗湖新界与香港岛之间的交通案例一：深圳地铁华强北至国贸段；深圳万象城、中信地铁商场案例二：香港太古城对商业的影响对商业的影响人流以路过为主，转化为商机流的机会较小人流转化为商机流的机会较大类型类型物业特点物业特点区位特点区位特点代表代表核心商圈商核心商圈商业业都市综合体商场+写字楼+酒店+高档住宅位于市中心地带或者核位于市中心地带或者核心商业区，通常是地铁心商业区，通常是地铁换乘站，人流较为集中换乘站，人流较为集中香港：国际金融中心北京：东方新天地次级商圈商次级商圈商业业商场（+普通住宅）位于市区内次级商业区，位于市区内次级商业区，兼具社

2、区服务功能；兼具社区服务功能；香港：青衣城深圳：金光华广场、中信地铁商场、益田假日广场居住配套商居住配套商业业居住为主，商业为社区配套位于市区内，以服务社位于市区内，以服务社区为主；区为主；新翠花园新区开发商新区开发商业业新区建设：商场+普通住宅位于新支线沿线，以服位于新支线沿线，以服务社区为主；务社区为主；将军澳线连理街上海：9号线松江新城地铁商业的特点按区域位置特征划分地铁商业怎么开发？地铁商业怎么开发？地铁商业空间的权属早期早期现状现状地下商业空间作为市政建设用地下商业空间作为市政建设用地直接划拨给地铁公司地直接划拨给地铁公司地下商业空间以划拨用地的性地下商业空间以划拨用地的性质存在，没

3、有独立产权质存在，没有独立产权比较常见的土地利用方式包括比较常见的土地利用方式包括地铁站厅、通道、地铁上盖物地铁站厅、通道、地铁上盖物业（多出现在地铁首末站及车业（多出现在地铁首末站及车辆段）辆段）地下商业空间独立分割，单独地下商业空间独立分割，单独招拍挂出让招拍挂出让地铁商业以经营性出让用地的地铁商业以经营性出让用地的形式存在，拥有独立产权形式存在，拥有独立产权典型案例如深圳车公庙至竹子典型案例如深圳车公庙至竹子林站之间的地下空间开发、上林站之间的地下空间开发、上海海9号线、号线、11号线部分沿线站点号线部分沿线站点用地出让用地出让地铁公司独立开发广州地铁模式广州地铁模式独立开发独立开发土地

4、权属土地权属：划拨的建设用地开发主体开发主体：广州地铁开发模式开发模式：独立招商经营主体经营主体：广州地铁公司商贸部站厅商铺：站厅商铺：面积10-100平方米，零散出租车站商业街：车站商业街：面积约30000平方米，分别处在一号线的公园前站、体育西站、芳村站、东山口站，以出租为主；站厅及通道展示：出租为主广州地铁线路运行示意图站厅商铺车站商业街站厅及通道展示合作开发深圳地铁模式深圳地铁模式合作开发合作开发土地权属土地权属：深圳地铁开发模式开发模式：整体包租经营模式：经营模式：只租不售。经营主体经营主体：深圳金地商业经营管理公司主要经营条款主要经营条款：经营范围：深圳地铁一期约4.4万平方米的地

5、铁地下商业面积，包括零星商业、站厅商业（5300）、地下商业街（约3.8万）租赁期限：5年，2006-2010租赁金额：3亿元深圳地铁一期线路运行示意图南京地铁：南京地铁：商铺面积1.4万平米，由苏宁电器集团于2003年竞标获得地铁新街口站、小行站整体商铺10年的经营权，以及13个站点的零星商铺5年的经营权土地性质：土地性质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地。地铁站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站）开发主体：开发主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司开发方式：开发方式：独自开发经营模式：只租不售

6、，开发商自主招商运营管理市场价值：市场价值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场。深圳深圳益田假日广场益田假日广场开发商独立开发站厅及通道商业物业的开发模式开发模式开发模式开发运作思路开发运作思路优缺点比较优缺点比较主要代表主要代表地铁公司地铁公司独立开发独立开发模式模式地铁公司成立专门的地铁商业开发机构开发机构对地铁商业物业进行统筹策划、包装开发机构通过广告、代理等方式出租商铺地铁公司负责地铁商业物业的维护、管理优点：优点：保证地铁商业开发收益流入地铁公司缺点：缺点：商业运作不专业，存在较大的运营风险广州地铁上海地铁合作开发合作开发模式模式地铁公

7、司引入专业机构合作开发，具体形式包括整体物业包租、股权合作等专业机构（或项目公司）负责商业物业的整体策划、包装、代理出租等经营活动地铁公司负责协调商业物业运营和地铁运营优点：专业运作，提高商业物业利用效率缺点：地铁公司收益相对较小增加协调成本深圳地铁南京地铁开发商独开发商独立开发模立开发模式式通过招拍挂等方式取得土地；与地铁公司协调规划、施工、运营管理等问题自行策划、招商、管理优点：产权清晰，市场化运作缺点：地铁建设与商业开发不同步，协调成本高深圳益田开发股份有限公司案例解析案例解析香港香港青衣城青衣城经营主体经营主体：MTR经营模式经营模式：只租不售开发模式：开发模式：地铁公司独立开发地铁公

8、司独立开发位置：位置：位于东涌线及机场快线青衣站上盖规模：规模：46000，140间商铺 住宅住宅停车场停车场商业和商业和 轨道轨道公交枢公交枢纽纽香港青衣城开发主体：MTR新鸿基地产发展有限公司/恒基兆业地产有限公司香港中华煤气有限公司/中银集团投资有限公司开发模式：合作开发，其中商场由合作开发，其中商场由MTR之外的发展商之外的发展商经营经营开发类型：开发类型：市中心+换乘站位置：位于東涌和机场快线中环站上，邻近维多利亚港。国际金融中心国际金融中心：占地5.71公顷，面积41.59万，集写字樓、商场和酒店于一体。写字楼：两座总面积25.42万的写字樓商场：5.95万的多层商场两座豪华酒店酒

9、店式寓所香港国际金融中心中环站中环站88层甲级写字楼总建面181310楼层面积2800750个车位地铁公司持有33-52共18层只租不售地铁站地铁站38层甲级写字楼总建筑面积72880楼层面积约1860304个车位只租不售两栋六星级酒店四季酒店集团管理超过1000个房间，配备会议与餐饮436个车位商场商场商场商场南面三层12183北面四层47277250个地下停车位设置高级购物商铺、饭店与咖啡茶座香港香港国际金融中心国际金融中心香港国际金融中心土地性质：协议出让商业用地地铁站点：一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点）开发主体：深圳市中信城市广场投资有限公司&深圳市地铁有限公司开发方式：合

10、作开发合作开发经营模式：全部销售，统一招商，统一管理市场价值：销售均价约5.7万元/（2006）租金水平：600-800元/月深圳深圳中信地铁商场中信地铁商场深圳中信地铁商场深圳深圳中信地铁商场中信地铁商场发展商深圳市中信城市广场投资有限公司&深圳市地铁有限公司合作开发运营管理中信城市广场经营管理公司占地面积14516营业面积17970开业时间2007-05-31主力店蔡澜美食坊项目特点层数：层数：商城分为ABCD四个区，地下1层，其中A、C区局部为地下2层地铁接驳：地铁接驳：通过地下商业街的形式与地铁科学馆站、中信城市广场和深圳购书中心直接连通品牌档次：品牌档次：主要以大众化品牌为主，与以高

11、档品牌为主的中信城市广场互补深圳中信地铁商场北京北京东方广场东方广场土地权属土地权属：经营性建设用地开发主体开发主体：东方广场有限公司开发模式开发模式：开发商独立开发开发商独立开发开发类型：既有线路+市中心商业综合体位置：位于1号线王府井站与东单站之间，其中王府井站有两个出口直接通向商场；东单站是1、5号线的换乘站。东方广场坐落于东长安街1号，占地10万平方米，总建筑面积约80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。物业类型包括：幢甲级写字楼（东方经贸城）；2幢豪华服务式公寓（东方豪庭公寓）1座五星级酒店（东方君悦大酒店）；1座商场（东方新天地）逾1,800个停车位的室内停车场。北京东方广场

12、地铁口地铁口地铁口地铁口东方新天地东方新天地地铁层商铺地铁层商铺写字楼写字楼酒店酒店写字楼写字楼北京北京东方广场东方广场北京东方广场土地性质：人民南商圈旧城改造的重点工程，其前身为老南国影院旧址，协议出让地铁站点：1号线国贸站（普通站点）开发主体：深圳市金光华实业集团有限公司开发方式：开发商独立开发开发商独立开发经营模式：只租不售，发展商持有经营深圳深圳金光华广场金光华广场深圳金光华广场深圳深圳金光华广场金光华广场开发商深圳市金光华实业集团有限公司运营管理深圳市金光华商业有限公司占地面积1.8万营业面积12万开业时间2004-11-20停车位标准车位500个，联动车位1200余个主力店苏宁电器、南国影院项目特点楼层：楼层：地上8层，地下3层楼高：楼高：45米，为深圳最高单体商业电梯：电梯：17部“太空穿梭”电梯，60部自动扶梯广场：广场：与8500平米“罗湖之心”文化广场唇齿相依中庭：中庭：3大轴向主题天井，配合8个主题中庭地铁接驳：16米宽通道至地下二层，与地铁无缝连接，金光华广场于地铁1号线开通前一个月开业，是深圳最早的地铁上盖大型商业。平日客流量约3万人次，周末节假日可达7-8万人次深圳金光华广场深圳深圳潮流前线地铁商场潮流前线地铁商场土地性质：1号线华强站（华强北商业区，普通站点）开发主体：深圳市千万家实业发展有限公司开发方式：独自开发经