地产研习社-2016年云南城投梦云南配套型商业定位暨PPT格式课件下载.pptx

1、1、从主题定位上，西双版纳地区分布着傣族、哈尼族、布朗族、彝族、基诺族、瑶族等多个少数民族，拥有多特色的民族风情与深厚的文化积淀，并有着商业转化的可能；同时，在万达和告庄两大目的地型项目的运作下，傣族文化已形成旅游消费的惯性。本案的体量不足以容纳大且全的特色，所以，将以多个民族文化的精致特色融合，形成小且丰富的民族文化街区，形成差异化去竞争客流。2、从商业落位上，在确定民族文化生活街区的招商主题基础上，合理组织人流动线及划分商铺面积区间，在初步商业落位的基础上进行商户匹配度的选择。最终选择适合项目需求的商业业态进行落位。3、从后期运营上，以顾客体验顾客满意为核心，通过与工程物业的无缝对接，实现

2、信息共享，工作效率和服务品质的提升，实现精细化的经营与管理，维持并不断改善商业的运营状况，从而使资产增值。招商总体原则1、从经营主题及品牌形象上：商业街是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，商业街必须要具有一个明确的商业主题和具有创造力的品牌形象。2、从招商目标上：商业街在功能和形式上要实现“同业差异”，“异业互补“，并按照不同的商业定位制定不同的经营合作模式。3、从招商进度上：商业街从招商进度上要实行“主力店先行招商原则”，实行特殊商户特殊招商政策，对整体商业要实行统一招商。经沟通及深化研究，本项目商业主要定位为“民俗旅游目的地旅居生活新方式”打造版纳独具文化、彰显特色

3、、极富创意的商业空间。先导民俗文化商业街旅游目的地民俗文化休闲商业街领航者指导性与目的性消费的结合服务型商业空间商业定位业态分配原则项目类型旅游度假型项目的业态以餐饮和娱乐为主,购物通常低于30%通过目标客群的研究，旅居人群对餐饮及娱乐的需求高于购物目标客群项目特性及对标案例项目特性为大型旅游度假型；对比类似项目本项目商业应以基础消费为主，旅游休闲娱乐为辅业态分配业态分配原则通过业态配比研究得出，本项目应脱出目的性消费和旅游配套消费类业态，因此业态配比为：餐饮：娱乐：零售（服务）：艺术品：体验类=40:20:15:10主题餐饮40%15%民族主民族主题少而全少而全文化体文化体验相相 融融 合合

4、 娱 乐体验20%艺术10%零售（服务）15%总体分配：主体分配：主题型商店型商店 60%配套型商店配套型商店40%业态配比各业态分配比例闲奇雅趣主题酒店游客中心娱乐休闲主题餐饮各民族集合区杨丽萍艺术空间体验类香薰SPA中心外外摆民族主题 外摆业态初步落位游客服务中心卡业务及票务办理度假生活方式异地物业展示会员交流互动纪念品专卖第三方集成入口位于临街主入口处，展示面好，建筑风格充分展示民族文化民族文化主题酒店一层二层三层四层1#732#1693#205阁楼644#895#1856#1857#1728#769#8910#18511#18512#18813#76阁楼64阁楼64露台露台铺号号面面积

5、（）（）层数数 属性属性招商定位招商定位1#73一层 单层铺杨丽萍萍艺术空空间4#89二层 单层铺9#89三层 单层铺2#169一层 单层铺3#205一层 单层铺5#185二层 单层铺10#185三层一拖二64四层6#185二层 单层铺7#172二层 单层铺12#188三层一拖二64四层8#76二层 单层铺13#76三层 单层铺11#185三层一拖二64四层2号商业“杨丽萍艺术空间”是一家充满艺术氛围的集合店。以搭建艺术贴近大众的互动平台，更好地推广吃、穿、起居等一切日常生活产物其鲜为人知的质感与美学为宗旨。一层（基础设施）二层（特色小吃）三层（大型餐饮）四层消防控制室楼梯及卫生间水泵房社区社

6、区服服务用房用房楼梯及卫生间物业管理用房楼梯及卫生间楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯观景阁楼观景阁楼1#982#983#984#985#986#987#988#999#9910#9811#9813#6614#6615#12016#15617#7420#7519#15522#9821#9823#9816#19119#15821#150露台露台露台露台露台露台12#197778558铺号面积（）层数属性招商定位1#97.6一层单层铺 特产店2#97.6一层单层铺 便利店3#98.21二层单层铺旅游工艺品专卖店4#97.6二层单层铺5#97.6二层单层铺6#97.6二层单层铺7#97.6二层单层铺8#98.

7、82二层单层铺 特色小吃饮品店9#98.82二层单层铺10#97.6二层单层铺11#98.21二层单层铺12#132.02 三层一拖二 曼飞龙197.35 四层13#66.42三层单层铺如哩金湾私房菜14#65.6三层单层铺15#120.36 三层单层铺16#155.99 三层一拖二爱尼咖啡旗舰店190.62 四层17#74.17三层单层铺 云南过桥米线18#74.17三层单层铺19#155.44 三层一拖三阿卡老寨风味餐厅157.76 四层157.76 五层20#75.39三层单层铺 傣家小院21#98.82三层一拖二米线音乐酒吧150.04 四层22#97.6三层单层铺勐海烤鱼23#98.

8、21三层单层铺生鲜超市557.62 三层一拖二生鲜日用778.43 四层水果批发18#74露台露台12#1321号商业一层（基础设施）二层（主题餐饮）消防控制室楼梯及卫生间水泵房社区社区服服务用房用房楼梯及卫生间物业管理用房楼梯楼梯楼梯楼梯观景阁楼1#982#983#984#985#986#987#988#999#9910#9811#981号商业民族特色展示（即民俗产品零售）例：拉祜族编织品、瑶族蜡染或挑花品民族主题餐饮（僾尼、拉祜等）例：爱伲族饮食与三楼搭配民族特色餐饮旗舰民族小吃店例：竹筒子茶、恒冉小吃坊与三楼搭配娱乐酒吧、音乐餐吧例：民乐清吧、橄榄吧等社区配套：医疗服务点例：健之佳、一心

9、堂三层（大型餐饮）四层（体验、娱乐、辅助）楼梯及卫生间楼梯楼梯观景阁楼13#6614#6615#12016#15617#7420#7519#15522#9821#9823#9816#19119#15821#150露台露台露台露台露台露台12#19777855818#74露台露台12#1321号商业与二楼搭配餐饮娱乐民族特色体验店例：挑花体验、蜡染diy、烤茶伙伴等版纳首家全民族餐吧例：文林映像、德宏甘英等形式，需求将露台免费赠送使用香薰SPA中心儿童游乐园及日常休闲吧例：咖啡吧、书吧、VR吧集合各少数民族特色餐饮，以中小型桌餐型商户为主；民族主题餐饮类似于版纳/德宏特色冷饮店，三根葱类型的小吃

10、集合店；民族主题小吃坊用山间野生的大竹、龙竹、吊竹、薄竹和藤条，编织篾席、篾垫、背箩、饭盒、箱子、桌子、椅子等，每件编织品都有不同的花纹图案，具有使用价值及收藏价值拉祜族编制艺术品布朗族独特的竹筒子茶及烤茶艺术，可分为零售店及体验店；布朗族文化体验店基诺族服饰相较于其他民族服饰，罕见的男子服饰比女子服饰丰富，其简单古朴，属于自织的土布衣服；基诺族服饰例如基诺族挎包、基诺族刺绣纪念品等，可分为零售及体验店；基诺族刺绣品瑶族广为人知的艺术品为蜡染及挑花布艺品，亦可分为零售及体验店；瑶族特色文化体验哈尼饮食自成一派的哈尼美食，有桌餐、烧烤、小吃的厨师团队和品牌可选择。不同于傣族饮食以酸辣口味为主，哈

11、尼族极爱吃肉：猪牛羊、虫、鱼、蛇等皆可上桌，这也成就了更具少数民族“蛮荒”风情的异域美食。炸蜂蛹煮蛇圆子清汤橄榄鱼竹筒鸡哈尼按摩哈尼按摩主要机理为解除人的疲劳，达到身心充分放松。经常进行哈尼按摩，打通全身经络，对现代人尤其有益。哈尼族传统按摩历史极悠久，起源于日常生活的本能锤击、揉搓而带来的神奇功效。回归自然的哈尼按摩极具特色：针对经络穴位按摩社区综合消费首先是具备目的性的社区商业，满足居民及旅客的必然性综合性消费；例如：24小时自助银行、社区便利店等；社区综合消费其次是具备指导性的社区商业，满足居民及旅客的偶然性综合消费；社区医疗服务站、社区休闲空间、社区服务咨询、药店等；以往租户访谈反馈.

12、租户访谈市场比较法、租户期望租金、租金预测结果与行业经验租金访谈结果预测各楼层功能基准租金市场调研市场租金水平反馈确定本项目业态业态筛选行业租金水平聚类对比聚类对比为一铺一价确定制定标准及做出相关预测；分楼层租金基准确定租金价格水平测算方法本次项目总体租金收益测算由六个步骤构成：租金测算市场调研通过调研了景洪市现有商业租金价格水平，同时与本项目的基准比较，从市场角度预测本项目租金水平：业态类型型单店面店面积租金水平租金水平主题餐饮500100050-60民俗工艺50-20060-70配套型零售100-30040音乐餐吧500-70080-90民俗体验店300-50060酒吧300-60090-

13、100民俗小吃100120业态类型型单店面店面积租金水平租金水平小吃快餐100-15070-80正餐200-80060-70酒吧200-30060-80SPA馆800-1000提点6%-8%便利超市500-100030民俗DIY80-20050工艺品专卖50-20060行业租金调研租户意愿租金测算1市场比较法2租户需求反馈3行业经验计算结论综合定价一层中小型店铺租金：2.6元/天/本项目基准租金建议（元/月/）说明：项目基准租金为市场比较得出本项目的一楼租金，根据行业经验值格局各楼层之间的影响测算出楼层租金，主力店租金为行业经验值以上租金水平均按建筑面积计楼层调动比例4F22%3F36%2F6

14、0%1F100%楼层租金4F173F292F481F80租金测算基准租金根据推测出的各楼层平均租金水平以及行业经验，并结合布局建议，推算出各楼层的租金水平明细：主力店楼层建议租金（月/）主题餐饮主力商户局部需一拖二35-40杨丽萍艺术空间2号商业15-25民俗艺品集合店F160-70楼层租金区间（月/）备注1F70-100主要为中小型餐饮、零售及工艺品2F40-60主要为较大餐饮、娱乐及工艺品3F30-50主要投放部分体验类业态（三首层）4F15-25租金建议租金水平招商经营管理模式“统一管理，自主经营”招商政策分两种模式进行，统一管理，分散经营。商户经营者作为各个品牌商品代理商或餐饮商家实行

15、自主经营，需商业运营管理中心的统一管理。自主经营，大商户实行内铺与街铺联动。经营上：各商家实行自行装修，自营，自主收银；招商上：一楼与二楼、二楼与三楼等各楼层相依托的统一招商、合理布局；管理上：统一管理、独立结算、统一推广。招商优惠政策：租金优惠政策：合同期可分为3年、5年、10年。（1）3年合同情况：第一年免租，第二年收租，第三年收租，往后逐年递增5%；（2）5年合同情况：第一年免租、第二年租金5折一次性收取，第三年正常租金，第四年按第三年租金的5%递增，往后逐年递增5%；（3）10年合同情况：免租2年，第四年至第五年按正常租金收取，第六年之后租金递增5%（适合大型主题商店租赁方式）。招商运营管理建议招商运营进度排表16年8-10月16年11月16年12月17年1-3月17年4-6月17年7-8月17年9-10月招商工作方向、政策、策略的制定，招商手册制作，主力商家的初步接洽全面启动主力商家招商，达成意向合作第一阶段招商落定完成主力店及部分配套商业的招商工作，按计划进行第二阶段客户的招商工作落实完成第一阶段已完成招商商户入驻情况第二阶段招商落定配合运营部做好做好商户进场装修及监督工作项目