园林园项目营销推广执行方案-新PPT文件格式下载.ppt

1、投资、房价增幅双回落投资、房价增幅双回落宏观调控的影响宏观调控的影响 120062006年全市施工的房屋面积高达年全市施工的房屋面积高达253.9253.9万平方米万平方米，竣工的，竣工的房屋面积仅房屋面积仅60.160.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转万平方米，有大量的在建房屋面积将结转到到20072007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。2007市场投放量巨大市场投放量巨大 2先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，快速先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，快速实现资金和品牌建设的良性循环。实现资金和品牌建设的良性循

2、环。结论结论1 1：20072007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为焦作房地产市场的主旋律。成为焦作房地产市场的主旋律。结论结论2 2：2 2区域市场分析区域市场分析“一主一主”指：焦作市核心城区，指：焦作市核心城区，“两翼两翼”指指博爱区和云台区。博爱区和云台区。城镇发展格局：1“一主两翼一主两翼”模式的模式的“新五新五区区”“新五区新五区”指：指：-解放区解放区+中站区、中站区、-山阳区山阳区+马村区、马村区、-焦作新区（高新区）、焦作新区（高新区）、-博爱区和云台区

3、。城市空间推进方向城市空间推进方向核心城区要南移东扩西进核心城区要南移东扩西进博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。科学规划城区产业布局，逐步建设西部工业集聚科学规划城区产业布局，逐步建设西部工业集聚区、东部工业集聚区、万方工业集聚区、中铝工区、东部工业集聚区、万方工业集聚区、中铝工业集聚区、沁北工业集聚区等业集聚区、沁北工业集聚区等5 5个产业集聚区。个产业集聚区。1随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区和中站区也将渐渐将溶为一个

4、区域。和中站区也将渐渐将溶为一个区域。届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区位优势将得到提升。位优势将得到提升。结论：焦焦作作以以解解放放路路为为分分界界线线，北北边边多多坡坡地地，不不适适合合商商品品房房开开发发，南南边边地地块块平平坦坦，有有大大面面积积的的平平整整地地块块。同同时时，省省会会郑郑州州在在南南边边。城城市市往往南南发发展展，是是政政府府政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。城市往南发展：2城市建设的必然现象城市建设的必然现象品牌营销时代到来品牌营销时代到来 3随随着着龙龙源源世世家家、太太极

5、极景景润润、建建业业、美美中中城城的的开开发发与与强强势势宣宣传传，焦焦作作房房地地产产即即将将进进入入品品牌牌营营销销阶阶段段。产产品品定定位位，概概念念包包装装，卖卖点点深深度度提提炼炼，会会直直接接带带动项目附件值的提升。动项目附件值的提升。价格竞争向价值竞争转变价格竞争向价值竞争转变焦作大盘风声水起焦作大盘风声水起 4美中城，占地美中城，占地170170亩；峰华亩；峰华“城市乐章城市乐章”，占地，占地300300多亩；锦江花园，多亩；锦江花园，占地占地400400亩。此外还有太极景润亩。此外还有太极景润2 2期，以及师专对面亿祥置业将要推期，以及师专对面亿祥置业将要推出的出的20020

6、0亩的项目，等等。亩的项目，等等。焦作已进入城市化高速发展时期。传统常规的市焦作已进入城市化高速发展时期。传统常规的市场空间将越来越少，宏观的综合性质的地产才是场空间将越来越少，宏观的综合性质的地产才是未来的趋势。未来的趋势。“大盘大盘”将是未来更为普及和更将是未来更为普及和更具生命力的楼盘模式。具生命力的楼盘模式。物业类别发展趋势物业类别发展趋势 5随着近年城市发展速度加快，土地市场紧缺，物随着近年城市发展速度加快，土地市场紧缺，物业已开始向小高层，高层市场发展。多层以郊区业已开始向小高层，高层市场发展。多层以郊区老城区为主，如西苑小区、建月花园等。项目规老城区为主，如西苑小区、建月花园等。

7、项目规模大，但缺乏人气支撑。高层以市中心区、高新模大，但缺乏人气支撑。高层以市中心区、高新区居多，高新区在建在售项目小高层、高层占据区居多，高新区在建在售项目小高层、高层占据80%80%的市场，如美中诚、锦江现代城、太极润景、的市场，如美中诚、锦江现代城、太极润景、龙源世家等。龙源世家等。整体市场向小高层、高层物业发展。新新区区大大盘盘的的兴兴起起带带动动了了焦焦作作房房地地产产的的发发展展，焦焦作作中站，马村，北区，西区都受其影响。中站，马村，北区，西区都受其影响。新区带动周遍区域新区带动周遍区域 6焦焦作作西西区区属属于于焦焦作作的的老老城城区区，一一些些长长年年生生活活在在这这里里的的居

8、居民民对对西西区区有有着着特特殊殊的的感感情情。随随这这房房地地产产开开发浪潮的兴起，这群客户群体越来越大。发浪潮的兴起，这群客户群体越来越大。目前，西区缺少相应的高品质社区。在一个城市，没有真正的冷地与热地之分，只有在一个城市，没有真正的冷地与热地之分，只有发展不均衡之分。但一个城市最终的发展是均衡发展不均衡之分。但一个城市最终的发展是均衡的。所以，现在的冷并不意味着永远的冷。城西的。城西是一块未被开发的处女地，有着巨大的市场消费是一块未被开发的处女地，有着巨大的市场消费潜力。潜力。土地价值观：创造城西传奇创造城西传奇 7园林美墅，园林美墅，200亩大盘，创造城西传奇！亩大盘，创造城西传奇！

9、3 3目标客户定位目标客户定位目标客户分类：目标客户分类：为改善居住环境购房；为子女结婚购房；工厂工为改善居住环境购房；工厂工人首次购房；居住为主，投资为辅。人首次购房；客户购房目的：他们的家庭储蓄在他们的家庭储蓄在1010万元左右，家庭月收入不低万元左右，家庭月收入不低于于30003000元，能承受的总房价不高于元，能承受的总房价不高于2020万。万。他们的平均年龄他们的平均年龄3535岁左右（岁左右（28452845岁）大部分为岁）大部分为三口之家，部分三代同堂家庭。三口之家，部分三代同堂家庭。客户表象特征：他们长时间在西区生活或者工作，他们熟悉西区，他们长时间在西区生活或者工作，他们熟悉

10、西区，对西区有一定的情感。对西区有一定的情感。他们是社会中的中间力量，为了家庭一直在辛勤他们是社会中的中间力量，为了家庭一直在辛勤的工作着，他们文化程度普遍不高，是比较务实、的工作着，他们文化程度普遍不高，是比较务实、同时也比较喜欢盲目跟从的一群人。同时也比较喜欢盲目跟从的一群人。客户感性描述：重点要解决的问题：1 1、如何扭转客户对本案周边环境的不良认识。、如何扭转客户对本案周边环境的不良认识。2 2、如何扭转价格抗性。、如何扭转价格抗性。3 3、南区版块已成气候，、南区版块已成气候，“高档盘在新区高档盘在新区”已成心理定势，已成心理定势，需要扭转。需要扭转。初级市场。客户比较好引导也比较容

11、易教育，营销炒作初级市场。客户比较好引导也比较容易教育，营销炒作的空间较大。的空间较大。4 4竞争对手分析竞争对手分析竞争对手是谁？竞争对手是谁？诸多对手中诸多对手中威胁较大的是以下三家威胁较大的是以下三家对手黑名单对手黑名单1金德利金德利西城美苑西城美苑占地占地217217亩，建筑面积亩，建筑面积3030万平方米，容积率万平方米，容积率2.22.2。产品类型为多。产品类型为多层，小高层，高层。总共层，小高层，高层。总共21002100户。项目分三期进行实施，一期户。项目分三期进行实施，一期工程以多层住宅及小高层住宅和部分商业为主，建筑面积工程以多层住宅及小高层住宅和部分商业为主，建筑面积10

12、10万万平方米；二期以小高层住宅为主，建筑面积平方米；二期以小高层住宅为主，建筑面积1010万平方米；三期万平方米；三期以高层和小高层住宅为主，建筑面积以高层和小高层住宅为主，建筑面积1010万平方米。万平方米。1 1期原来规划为期原来规划为6 6栋多层，现改为栋多层，现改为1616栋。他们也是考虑到高层小栋。他们也是考虑到高层小高层在西区的抗行才做此调整的。高层在西区的抗行才做此调整的。预测均价为预测均价为1800元元/平方平方A对手黑名单对手黑名单2位置：焦作市烈士西街路北。位置：开发商：焦作市嘉鑫置业有限公司。基础数据：占地基础数据：占地3535亩地，亩地，2.672.67万平米，万平米

13、，6 6栋多层，户型栋多层，户型从从6565130130平方不等，共约平方不等，共约240240户，现已经封顶。户，现已经封顶。售价：1层层1960元元/平方平方 2层层1980元元/平方平方 3层层1980元元/平方平方 4层层1880元元/平方平方5层层1680元元/平方平方6层层1280元元/平方平方B嘉鑫嘉鑫 磬港苑磬港苑 广告语：咱老百姓住的惯的实用房广告语：咱老百姓住的惯的实用房对手黑名单对手黑名单3位置：焦作市卫校西街北段。焦作市中夏置业有限公司焦作市中夏置业有限公司。占地900900亩地，建筑面积亩地，建筑面积8484万平米，万平米，1 1、2 2期期户型面积以户型面积以8013080130平米两房、三房两厅为主，平米两房、三房两厅为主，3 3期小高期小高层正在规划中。层正在规划中。2期均价：期均价：1600元元/平方平方C广告语：老百姓首选的理想家园。广告语：西苑小区西苑小区 负面报道：负面报道：交房延期，建筑质量差，口碑差。基地基地园林路园林路西西环环路路新开发区新开发区解放区解放区马村区马村区中站区中站区影视城影