商业销售价格研判与策略制定PPT资料.ppt

1、项目未来价值。2本报告是严格保密的。报告内容报告内容商业市场环境分析商业市场环境分析商业物业价值研判商业物业价值研判销售方式与策略销售方式与策略项目均价研判项目均价研判3本报告是严格保密的。商业市场环境分析商业市场环境分析规模规模（）销售率销售率 出租率出租率售价售价（元元/）平均租金平均租金（元元/月月）回报率回报率区域区域商业商业漳州漳州角美镇中心角美镇中心25334-100%1.5万856.8%漳州漳州龙池开发区龙池开发区18734-90%1.1万505.5%社区社区商业商业未来海岸未来海岸23600 100%45%1.6万403%大学康城大学康城15000 100%-1.6万-区域市场

2、租售市场乐观，平均售价可达到区域市场租售市场乐观，平均售价可达到1.1-1.6万万/，但社区商业初期经营回报，但社区商业初期经营回报低低4本报告是严格保密的。u项项目目前前的的海海沧沧路路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城城际交通要道的地位际交通要道的地位。u人、摩托车、自行车的缺失说明其缺缺少少基基本本的的商商业业消消费费人人流流，立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。u依据目前小区人口规划和置业情况分析，以及PX的影响未未来来小小区区入入住住人人口口量量具具有有不不可预测性可预测性。项目目前

3、缺失基本商业人流，临交通干道项目目前缺失基本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引保证未来对外部人流的吸引商业市场环境分析商业市场环境分析u规划人口规划人口10000左右左右u50-60%的的购购房房业业主主是是兼兼具具投投资资和和居居住住目目的的，约约30%是是计划纯居住使用。计划纯居住使用。5本报告是严格保密的。报告内容报告内容商业市场环境分析商业市场环境分析商业物业价值研判商业物业价值研判销售方式与策略销售方式与策略项目均价研判项目均价研判6本报告是严格保密的。从市场角度对商业物业价值的研判从市场角度对商业物业价值的研判商业物业价值研判商业物业价值研判消费市场消费市场周边人流量周边

4、人流量周边消费力周边消费力投资市场投资市场投资观念投资观念投资特征投资特征其它其它政策环境政策环境特殊环境特殊环境小区规划人口小区规划人口1万，纯自住万，纯自住30%；项目前以车流为主；项目前以车流为主小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感是否有税收优惠是否有税收优惠PX项目影响项目影响区位环境区位环境厦漳大都市

5、区化的桥梁区位厦漳大都市区化的桥梁区位区域经济区域经济龙池、海沧的快速发展龙池、海沧的快速发展影响性影响性7本报告是严格保密的。街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素直接因素临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。内内街街铺铺接接受受度度不不高高，目目前前价价格格空空间间较较小小，随随着着主主力力商商家家的的确确定定、招招商商工工作作的的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。商业物业价值研判商业物业价值研判销售范围销售范围8本报告是严格保密的。报告内容

6、报告内容商业市场环境分析商业市场环境分析商业物业价值研判商业物业价值研判销售方式与策略销售方式与策略项目均价研判项目均价研判9本报告是严格保密的。销售方式：采取销售方式：采取直接销售直接销售，带租约但不返，带租约但不返租，参考万科城租，参考万科城三三种种销销售售方方式式是是开开发发商商与与投投资资者者风风险险搏搏弈弈，而而目目前前凭凭着着开开发发商商的的本本地地规规模模和和品品牌牌实实力力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。直接销售直接销售带租约销售带租约销售返租销售返租销售特点特点开发商把商铺直接销售给业主

7、开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报 优点优点缺点缺点开发商回款快、流程简单、操作方便提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助销售实现难度大操作较繁琐操作、手续最为繁琐项目目标项目目标保保证证销销售售价价值值策略选取策略选取销售方式与策略销售方式与策略10本报告是严格保密的。B1-2B2-2B1-1B2-1销售策略：临街、小广场销售策略：临街、小广场1-2层商铺组合销层商铺组合销售，其他分层售，其他分层u二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营

8、和销售的难题。一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值；方式：下铺+上铺销售方式与策略销售方式与策略11本报告是严格保密的。项目卖点整合项目卖点整合优势优势Strength劣势劣势Weakness机会机会Opportunity威胁威胁Threatn周边居住氛围不足周边居住氛围不足n周边社会配套缺乏周边社会配套缺乏n高品质大盘社区高品质大盘社区n品牌开发商品牌开发商n厦漳交通的咽喉厦漳交通的咽喉nPX影响影响n置业者趋向投资置业者趋向投资n位处厦漳交通要道位处厦漳交通要道n片区高档住宅区规划片区高档住宅区规划n片区缺乏高品质商业片区缺乏高品质商业销售方式与策略销售方式与策略商业街的商业街的SWOT分

9、析及销售策略建议分析及销售策略建议片区高档住宅区规划位处厦漳交通要道片区缺乏高品质商业PX项目带来的未来消费潜力增加崛起中的副城区海沧区商业价值拉动高速发展中的龙池开发区的商业价值提升潜在厦漳一体化带来的利好12本报告是严格保密的。报告内容报告内容商业市场环境分析商业市场环境分析商业物业价值研判商业物业价值研判销售方式与策略销售方式与策略项目均价研判项目均价研判13本报告是严格保密的。项目商铺价格的制定基于目前和对未来利项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘好的最大可能挖掘市场参考市场参考项目基准价格项目基准价格住宅比较住宅比较趋势预测趋势预测街铺价值研判街铺价值研判分区均价分区

10、均价14本报告是严格保密的。以市场比较法量化各种价值指标，权重排以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：大学康城序为：大学康城本项目本项目未来海岸未来海岸龙池龙池项目均价研判项目均价研判比较因素人流量 商业氛围交通条件升值潜力 主力店 产权状况合计合计合计合计权重202015151515100100比较项目未来海岸12189111266868大学康城161810121377676龙池1515119866464本项目本项目本项目本项目1616121311117979 以未来海岸、大学康城、龙池商业未来海岸、大学康城、龙池商业未来海岸、大学康城、龙池商业未来海岸、大学康城、龙池商业等商业项目作为

11、比准项目，从人流量、商业人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力、主力店及产权状况气氛、交通条件、升值潜力、主力店及产权状况等主要商业价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。u大学康城与未来海岸开发品质和性质都与项目类似,又同处于厦门远郊大盘,所以对于项目具有较高参考价值u龙池作为项目片区相对成熟的生活与商业区,其商业开发市场对于项目具有一定参考价值15本报告是严格保密的。通过权重与市场价格之间测算，通过权重与市场价格之间测算，可以推算可以推算出本项目出本项目均价为均价为均价为均价为1.651.65万万万万/合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价权重均价权重均价权重均价未来海岸686

12、81.6万1.1630%0.650.65大学康城76761.6万1.0440%0.660.66龙池64641.1万1.2330%0.340.34本项目本项目本项目本项目7979-1.651.65风情街区均价风情街区均价风情街区均价风情街区均价=1.65=1.65万元万元万元万元/u“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。u“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。u“权重均价”是”销售均价”、“权重比例”、“所占权重”的乘积结果。项目均价研判项目均价研判16本报告是严格保密的。综合其他因素分析，以综合其他因素分析，以1.65万万/作为销售作为销售基准价格较为合理基准价格较为合理根据

13、首次报告研究首次报告研究，商铺价格一般是住宅的2-3倍倍，厦门市场多取上限，目前住宅约5000，商铺价格不低于1.5万万/根据首次报告对2010年趋势预测，最佳位置商铺约2万/本项目商铺销售基准价本项目商铺销售基准价格格1.65万万/较为合理较为合理项目均价研判项目均价研判17本报告是严格保密的。依据街铺位置特征将商业街分为依据街铺位置特征将商业街分为4个区进个区进行价值分析和价格判断行价值分析和价格判断内街铺二楼内街铺二楼小广场商铺小广场商铺内街铺一楼内街铺一楼2F1F临街铺临街铺项目均价研判项目均价研判18本报告是严格保密的。商业街分区指标评定比较得出权重从大至小依次商业街分区指标评定比较

14、得出权重从大至小依次为：小广场商铺、临街铺、内铺一楼、内铺二楼为：小广场商铺、临街铺、内铺一楼、内铺二楼商铺价值主要通过铺位展示面、人流量、主力店影响、增值潜力等价值点来体现，以此对各位置铺位价值进行权重分析。价值点展示面人流量主力店增值潜力合计合计合计合计权重20353015100100比较区域临街铺202810127070小广场街铺142025157474内街铺一楼6131083737内街铺二楼5710628 综合以上分析比较得出，项目三个价值区域大小次序为：小广场商铺小广场商铺 临街铺临街铺 内铺一楼内铺一楼 内铺二楼内铺二楼项目均价研判项目均价研判19本报告是严格保密的。已推导出本项目

15、核心均价为16000元/，以此为分区定价的参考基准，推导出项目各区域的价格系数：价值点展示面人流量主力店增值潜力合计加权系数加权系数核心均价权重11.51618.7510.556.751比较区域临街铺2025201277771.4 小广场街铺1420251574741.3 内街铺一楼813201051510.9 内街铺二楼4610525250.4 从上面各区域价格系数得出，项目各区域价格：临街铺（一、二层联体）实收均价临街铺（一、二层联体）实收均价=1.65万元万元/1.42.31万元万元/小广场店铺实收均价小广场店铺实收均价（一、二层联体）（一、二层联体）=1.65万元万元/1.32.145万元万元/内街铺一楼实收均价内街铺一楼实收均价=1.65万元万元/0.91.485万元万元/内街铺二楼实收均价内街铺二楼实收均价=1.65万元万元/0.40.66万元万元/u“核心均价权重”是其它区域价格权重的均值。u“加权系数”是各权重对“核心均价权重”的比值。分区各均价为分区各均价为2.312.31万元万元万元万元/、2.1452.145万元万元万元万元/、1.4851.485万元万元万元万元/、0.660.66万元万元万元万元/项目均价研判项目均价研判20本报告是严格保密的。销售价格建议：可以作为实际销售价格销售价格