商业地产实战讲座PPT课件下载推荐.ppt

1、商业地产实战商业地产实战|商业地产全程运营与招商课程商业地产全程运营与招商课程第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分课程提纲挈领课程提纲挈领商业地产是一个勇敢者的游戏，商业地产是一个勇敢者的游戏，商业地产是智者的舞台商业地产是智者的舞台。本人一直致力于商业地产的研究和本人一直致力于商业地产的研究和出路探索，每到一个城市都以专业出路探索，每到一个城市都以专业的敏感性去触摸一座城市的商业灵的敏感性去触摸一座城市的商业灵魂，感悟商业地产发展给社会进步魂，感悟商业地产发展给社会进步和城市发展带来的全新的变革。和城市发展带来的全新的变革。本次讲座流程及逻辑路线本次讲座流程及逻辑

2、路线商业地产基础理论商业地产基础理论商业地产投资开发商业地产投资开发商业地产规划设计商业地产规划设计商业地产定位招商商业地产定位招商商业地产运营管理商业地产运营管理第五部分第五部分商业地产基础理论商业地产基础理论商业地产基础理论商业地产基础理论 -本人本人比较认同的观点比较认同的观点什么是商业地产什么是商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的服务、休闲等经营用途的房地产房地产形式，从经营模式、功能形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼写字楼、别墅等房地产、别墅等房地产形式。商业地产是一

3、个具有地产，商业与投资三重特性的形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性综合性行业行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业行业一、按商业形态分类：一、按商业形态分类：1 1、商业广场、商业广场2 2、shoppingmallshoppingmall3 3、商业街、商业街 4 4、大型商铺、大型商铺5 5、购物中心、购物中心6 6、休闲广场、休闲广场7 7、步行街、步行街8 8、专业市场、专业市场9 9、社区商业中心、社区商业中心10

4、10、商务商务楼楼二、按照开发形式进行分类二、按照开发形式进行分类 1 1、商业街商铺、商业街商铺 2 2、市场类商铺、市场类商铺3 3、社区商铺、社区商铺4 4、住宅底层商铺、住宅底层商铺 5 5、百货商场、购物中心商铺、百货商场、购物中心商铺6 6、商务楼、写字楼商铺、商务楼、写字楼商铺7 7、交通设施商铺、交通设施商铺 商业地产主要分类有商业地产主要分类有商业房地产模式定位及项目前期开发基本要素商业房地产模式定位及项目前期开发基本要素 构构成成商商业业地地产产核核心心差差异异的的信信息息因因子子主主要要有有九九种种 一一 市市场场定定位位二二 地地理理位位置置三三 交交通通系系统统四四

5、建建设设规规模模五五 建建筑筑型型态态六六 经经营营结结构构 七七 物物业业管管理理八八 商商脉脉源源流流 九九 市市场场推推广广 商业地产已经走过了四代商业模式，现正商业地产已经走过了四代商业模式，现正向第五代，第六代甚至第七代方向发展。向第五代，第六代甚至第七代方向发展。第一代商业第一代商业为百货大楼为百货大楼;第二代商业第二代商业为自选商场，即大型超市为自选商场，即大型超市;第三代商业第三代商业是连锁经营是连锁经营;第四代商业第四代商业为为“Shopping Mall”，“集聚集聚”效应，效应，一站式购物和营造一种立体的生一站式购物和营造一种立体的生活模式活模式，如：世界上最大的，如：世

6、界上最大的MALL加加拿大拿大“西爱民顿西爱民顿”以及以及上海的上海的“正大广场正大广场”。第五代商业第五代商业是以标准化国际通行生活模板是以标准化国际通行生活模板为体系的商业经营模式，也是高品质城市为体系的商业经营模式，也是高品质城市综合体的一种标志，如：豪布斯卡综合体的一种标志，如：豪布斯卡”（HOPSCA）；第六代商业第六代商业是以观光、休闲、健康、文化是以观光、休闲、健康、文化营销为主题的体验式商业经营模式营销为主题的体验式商业经营模式 ；如：；保利文化广场，深圳星河购物公园。第七代商业第七代商业是以生态、休闲、娱乐为主题，是以生态、休闲、娱乐为主题，集散蜂巢式商业模式即集散蜂巢式商业

7、模式即：（：（234），如：韩国未来生态城。商业地产投资开发商业地产投资开发对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下：（一）尽可能整合（一）尽可能整合住宅区的人行步道，住宅区的人行步道，使其能与购物中心使其能与购物中心相连。购物中心的相连。购物中心的营业时间以外的时营业时间以外的时间，应至少有一间，应至少有一 条条通路可以出入购物通路可以出入购物中心。中心。（二）服务性的交（二）服务性的交通动线可以依机能通动线可以依机能集中或分散地设置，集中或分散地设置，但不能干扰购物中但不能干扰购物中心的活动。心的活动。（三）无论是在视（三）无论是在视觉上或心理上，各觉上或心理上，各种机能都应为整体种

8、机能都应为整体的一部分。的一部分。（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。心连接。（三）周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心，更需注意如下部分而在都会型购物中心，更需注意如下部分：（一）维持都会中心发展的状态及方法。（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。（四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。位于都会区外、主要作为建立都位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较

9、易取得广大的土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其面积，因而其 主要配置计划可以主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发往天空及地底发 展，而形成独栋展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水念上有所差异，因而

10、以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。平配置及垂直配置形态分别论述。一、水平配置形式一、水平配置形式一、水平配置形式一、水平配置形式 购物中心通常可归纳为几种典型配置形式购物中心通常可归纳为几种典型配置形式（一）传统商店沿街配置形式（一）传统商店沿街配置形式 ；（二）建筑物自街面退缩形式（二）建筑物自街面退缩形式；（三）建筑物平面配置同上为（三）建筑物平面配置同上为U U字字形或形或其它其它形形式；式；（四）以高密度族群方式配置（四）以高密度族群方式配置；（五）（五）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。可有更多样的表现。二、垂直配置形式二

11、、垂直配置形式二、垂直配置形式二、垂直配置形式大体上而言购物中心内的商店配置主要大体上而言购物中心内的商店配置主要可依循可依循9个方面个方面原则原则下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则：下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则：（一）超级市场（一）超级市场（二）食品店（二）食品店（三）精品服饰店（三）精品服饰店（四）服务性商店（四）服务性商店（五）特殊性商店（五）特殊性商店（六）百货公司（六）百货公司（七）餐厅（七）餐厅（八）啤酒屋等场所（八）啤酒屋等场所（九）家具、汽车用品及家庭用品（九）家具、汽车用品及家庭用品（十）百货店（十）百货店（十一）其它承租户（十一）其它承租户如何如何如何

12、如何对购物中心的对购物中心的对购物中心的对购物中心的运作增值运作增值运作增值运作增值进行进行进行进行分析分析分析分析俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与否，俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与否，战略规划起决定性作用！战略规划起决定性作用！购物中心战略规划工作至少包括下列内容购物中心战略规划工作至少包括下列内容：完整的标准购物中心运作增值链如下图所示下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型偏百货型购物中心业务操作增值模型 确切的讲，在实际运营中，增值过程不是一条确切的讲，在实际运营中，增值过程不是一条单纯的单纯的 链链，而是一个，而是一个 环环！各种

13、管理支撑系！各种管理支撑系统所维护与采集的大量数据，经过筛选、汇总统所维护与采集的大量数据，经过筛选、汇总与挖掘，为运营管理决策分析提供强有力的数与挖掘，为运营管理决策分析提供强有力的数据支持！分析据支持！分析 决策决策 提升提升 再分析再分析 再再决策决策 再提升再提升只有遵循这样的循环，并以只有遵循这样的循环，并以此不断的来指导、支持流程的优化、效率的提此不断的来指导、支持流程的优化、效率的提高、考核的客观调整，等。由此，管理与服务高、考核的客观调整，等。由此，管理与服务水平才会得到持续的提升！水平才会得到持续的提升！综上所述，综上所述，综上所述，综上所述，本人本人本人本人认为，真认为，真

14、认为，真认为，真正的购物中心决不是一个正的购物中心决不是一个正的购物中心决不是一个正的购物中心决不是一个零售企业，而是一个管理零售企业，而是一个管理零售企业，而是一个管理零售企业，而是一个管理企业、一个服务企业！企业、一个服务企业！与此同时，与此同时，与此同时，与此同时，招商管理必须招商管理必须招商管理必须招商管理必须严格遵从购物中心的整体严格遵从购物中心的整体严格遵从购物中心的整体严格遵从购物中心的整体战略规划！战略规划！租店签约内容及注意事项主要有哪些？如何制定购物中心的市场行销计划？店铺组合营销形式如何实施？购物中心的市场研究方法是什么？实施租赁策略及运用方式是什么？如何制定购物中心的租赁契约？商业地产定位招商商业地产定位招商商业地产定位招商商业地产定位招商为什么招商启动始于精准定位为什么招商启动始于精准定位“6+1”6+1”招商模式是如何运作招商模式是如何运作如何对购物中心的招商指标进行分析？如何对购物中心的招商指标进行分析？从经营的角度分析购物中心商场定位从经营的角度分析购物中心商场定位如何准确定位及选择目标经销商？如何准确定位及选择目标经销商？如何快速组建一支高效能的招商团队？如何以最低成本完成招商工作？如何设计如何设计“一