南亭香江营销推广方案PPT资料.ppt

1、地块现场整理较为平整,无拆迁,有利于以后开工速度;临州河,视野和景观突出;未来政府打造滨江路及三里坪人文风景区,未来环境好;劣势:地块区位位于三里坪最北面,地块位置相对较偏,人气少;地块周边整体环境形象较差,后期营销需针对未来政府建设宣传与包装;项目解析第二节:交通及配套特征地块交通条件调查同安路:S202道路,双向两车道,南外连接北外主要道路地块交通条件调查2路:同安路肖公庙（进市内）19路:同安路火车站（进西外）30路：汽车北站汽车南站（北外连接南外）周边市政配套设施调查购物场所除水印长滩临街底商外,区域较大超市和农贸市场需步行600600米米到三里坪;三里坪商业整体较为低端,多为日用产品

2、为主;周边市政配套设施调查教育/医疗配套三里坪教育配套:主要以职高及私人幼儿园为主,教育配套较差三里坪医疗配套:医院多以门诊为主,基础医疗较为便捷;交通及配套小结优势:3条公交车到达州各地,乘坐方便,临同安路驾车快捷,但道路较为单一;三里坪商业配套多为中低端,商业多日用平时消费为主,日常所需满足;三里坪医疗以社区/门诊医院为主,日常基础医疗以满足;项目离三里坪中心需600米距离,生活较为不便;三里坪商业配套较为低端,无大型商业,无大型娱乐,生活需求不能全面覆盖;项目解析第三节:产品分析总平面基础数据分析项目占地:12.8亩建筑面积:60204.37容积率:4.99建筑密度:29.8%绿化率:3

3、0%总户数:496机动车:435基础数据分析:项目小、容积率高、绿化底，整体项目舒适度较低；项目景观视野分析1234水印长滩33F42米38米将楼栋户型景观及视野分为1/2/3/4号1号:观州河风景,视野无遮挡;2号:离水印长滩仅38米,视野阻挡,景观仅少量小区绿化;3号:看丘陵绿化与全新职业学院,景观与视野较好,但靠马路噪声较大;4号:离2号楼仅42米,视野较差,中庭景观较好;预计2/4号户型价格将由于视野景观原因价格下调;项目户型产品分析每个户型都有一个房间的赠送及客厅阳台赠送,赠送面积多且实用,性价比强2梯8户舒适度较低,但公摊率仅17%,套内面积相对较大;户型户户均采光,卧室视野无户型

4、遮挡;户型面积配比合理,均为市场最好销售户型;面积套型套数公摊率71/72两室两厅单卫24917%89/90三室两厅单卫249产品小结优点：户型面积赠送大且实用,增加产品性价比2梯8户舒适度较低,但公摊率仅17%,套内面积相对较大;缺点:项目整体视野综合较差,仅一面能望河,其中两面视距仅40米左右,将降低多数户型价格;（下页楼栋调整建议）小区景观较差,因项目较小和30%绿化率,景观打造有限;楼栋调整建议1234建议前提：由于本项目地块小，绿化率低，建议主打河景、无阻挡视距；优势:1、调整后1/2号户型均为河景房,视野无遮挡,促进价格提升，提高利润2、3/4号户型视野为旁丘陵绿化,无建筑物,视野

5、无遮挡，促进原4号户型价格提升；市场分析第一节:达州整体市场区域2月3月4月月销售套数南外销售套数448278244323销售均价540054135525天下城三期销售套数1106565新盘销售均价540054005600一品南庭销售套数115907591销售均价545055005500中央公园销售套数103788488销售均价530053005400寰宇华府销售套数120452061销售均价545054505600达州南外/西外重点销售对比区域2月3月4月月销售套数西外销售套数647355246416销售均价497950415061雍河湾销售套数120754881销售均价4880490049

6、50西城名苑销售套数130554275销售均价490049004890青华园销售套数19010065118销售均价521052305225蓝润十年城销售套数207125100150销售均价492651145119分析:1、市场整体月均销售套数西外整体高于南外楼盘，但是销售量在进入平稳销售期后相差不大；2、西外的整体售价已较南外相差460元/，价差9%；3、南外楼盘价格持续上涨较大而西外增幅缓慢；4、根据市场上对应产品区间的量/价/配套的情况进行分析发现原因；配套关系30万方升华广场2月高调对外亮相后，弥补南外乃至达州缺少大型商业空白，促进南外楼盘价格均上涨；楼盘4月销售4月均价存货量备注上涨空

7、间西外存量一品南庭755500800504309中央花园845400198最后1栋100天下城655600486最后3栋200寰宇华府20560041尾盘150小结24455251525125存量关系南外楼盘除一品南庭外,其余楼盘处于收官最后楼栋开盘阶段,货源稀缺,最后楼栋位置最好,导致价格上涨;西外楼盘因存量4309套,货源充足,为保证销售速度,价格没任何调整;市场小结:南外因升华广场入驻,货源稀缺,产品优势原因,导致南外整体大幅涨价;西外因配套无大型商业体入驻,且货源充足（4309套）,产品较为落后均赠送率7%,导致西外整体价格落后南外;市场分析第二节:南外市场南外楼盘情况天下城,存量48

8、6套均价5600元/寰宇华府,存量41套均价5600元/一品南庭,存量800套均价5500元/中央公园,存量198套均价5400元/中迪国际社区瑞城龙湾南外楼盘情况楼盘5月销售5月均价存货量预计售罄时间一品南庭75550080010个月天下城6556004867个月寰宇华府205600412个月中央花园8454001982个月瑞城龙湾054001024中迪国际社区0预计56002300小结24455004849寰宇华府/中央公园预计2个月内售罄,不算在主要竞品楼盘内;老盘：一品南庭与天下城都属于大盘新推,剩余货源较多，主要占地段,大盘,现场呈现优势;新盘：瑞城龙湾为南外唯一与本楼盘体量,产品相

9、识楼盘，未来主力竞品之一，主要卖点老南外地段与产品赠送;中迪国际社区为二干道全新楼盘，建筑24万方,大型商业,酒店,住宅为一体的综合性小区，从产品设计来看,定位追求舒适性中高端客户;竞品楼盘一品南庭占地面积:150亩总建筑面积:260000平方米容积率:2.83绿化率:60%车位:2000个总户数:2600户均价:5500元/点评:现项目一期以呈现,小区景观优势凸显,该楼盘为南外容积率最低,绿化最高楼盘,舒适度高,但为求销售速度,价格未有大幅调动;竞品楼盘一品南庭3室2厅1卫1厨 99.173室2厅1卫1厨 80.00从建筑尺度就可以看出,一品南庭户型更追求舒适度,户型方正,开间大,户户赠送飘

10、窗,99产品赠送一房间,赠送实用,但卫生间位置较偏使用不便;竞品楼盘天下城占地面积:70亩总建筑面积:220000平方米容积率:4.62绿化率:50%车位:568总户数:1881户均价:5600元/最后加推3栋房源:面积段套数70-8016290-100162100以上162合计486点评:该楼盘位于升华广场旁,政府体育公园对面,为二干道各楼盘里,地段最好楼盘,现加推最后3栋楼盘,价格较前期直接涨200元/竞品楼盘天下城3室2厅1卫1厨89.29户型方正,无异性,全采光,动静分区,但次卧面积小多为9,赠送面积实用度低3室2厅2卫1厨105.33竞品楼盘中迪国际社区占地面积:约70亩总建筑面积:

11、240000平方米容积率:4.9绿化率:40%车位:约1500个总户数:2336户预计均价:5600元/点评:项目整体规划有住宅、公寓式酒店、大型超市，各类主题商业等多种物业态,定位较为高端,背靠雷音铺森林公园环境较好,但项目位置二干道各楼盘里面较偏,人气不足;与本项目竞争较少;竞品楼盘中迪国际社区该项目户型方正,动静分区,赠送次卧空间及阳台,赠送面积较大;主力竞品楼盘瑞城龙湾占地面积:16亩项目地址:达县南外通达西路487号总建筑面积:111909平方米容积率:5.58绿化率:31%总户数:1170户均价:5400元/面积段套数50-6029060-7015070-8029080-90150

12、90-100290合计1170点评:该项目位于成熟南外区,地段好,周边配套成熟,该占地小,容积率高,绿化低,景观差,视野窄,主要卖点地段+低总价+户型功能性主力竞品楼盘瑞城龙湾3室2厅2卫,建筑面积94.32,实得102.863室2厅1卫,建筑面积74.42,实得85.76该项目产品赠送率达10%,赠送多为房间,94做3室2卫,74做3室,功能性强,总价低,将吸引刚需客户喜爱,同时舒适度有所降低,94赠送房间开间仅2.1,74客厅与餐厅较为拥挤;SWOT分析SWOT分析项目的优势（S）地块现场整理较为平整,无拆迁,有利于以后开工速度;户型面积赠送大且实用,增加产品性价比公摊率仅17%,套内面积

13、相对较大;地块周边整体环境形象较差;项目离三里坪商业中心需600米距离,生活较为不便;小区景观较差,因项目较小和30%绿化率,景观打造有限;2梯8户舒适度较低,项目的劣势（W）现在地块周边三里坪区域均没有新楼盘,南外北市场具有稀缺性；政府打造滨江路为本项目创造了良好的价值空间和增值条件；本项目离三里坪人文风景区近,未来风景区正式开发,本项目升值空间大;,项目地块的机会（O）周边品质较差楼盘较多,二手价格4400元/,不利于本项目价格拉升；南外大盘新推,新楼盘陆续亮相，未来局部竞争激烈；水印长滩商业出租差,空铺多,影响本项目商业销售;项目地块的威胁（T）客户定位根据SWOT分析项目特征寻找客户优

14、势罗列：1、景观优势：州河畔，5KM两岸滨江路，4000亩人文公园，2、产品：河景房，0遮挡，70-90套二套三，赠送房间从优势推断客户：客户偏爱生态环境，喜居河边，对生活环境要求高，资金有限，追求总价低，功能性要求高，性价比高产品；劣势罗列：1、位置劣势：三里坪最北边，人气少,地块周边整体环境形象较差,离三里坪商业中心需600米距离2、产品：小区景观较差,因项目较小和30%绿化率,景观打造有限，2梯8户舒适度较低,从劣势推断客户：客户多为外地人，对地段，商业距离，楼盘自身环境要求较低，根据市场客户寻找本项目客户项目名称成交客户分析乡镇客户占比一品南亭南外绿化最高楼盘，小区环境好，地段靠近市内，产品多为三房，客户多为达县改善性需求客户30%天下城地段最好，市政配套，大型商业配套紧邻，产品多为小套二，套三，单价高，客户多为达县及南外乡镇中年客户60%瑞城龙湾因该项目户型小、总价低、得房率高，单价较高，吸引了南外乡镇青年客户及达县周围工作的青年客户70%中央花园因该项目户型小、总价低、单价低，地段靠近二干道，吸引了大量周边乡镇及周围工作的刚需青年客户，70%数据采集：各楼盘在职置业顾问调查客户定位结论：根据南外竞品楼盘数据采集及本项目特性，本项目主要客户为：达州以外乡镇购买者占到七成以上，从年龄上看30-40岁客户为购买主体。20-3