区域价值分析方法071130PPT文件格式下载.ppt

1、这么多的热点片区，我们这个区域怎样脱颖而出？项目的价格目标远高于周边，如何突破区域价值？如何看待项目的区域价值？2从星河丹堤的从星河丹堤的西银湖原生别墅群，西银湖原生别墅群，到北京永顺镇项目的到北京永顺镇项目的去通州化；去通州化；再从长沙尖山项目的再从长沙尖山项目的新城市中心，新城市中心，到武汉复地项目的到武汉复地项目的品味东湖，最华丽的一英里品味东湖，最华丽的一英里从成都今日蜀州城的从成都今日蜀州城的都市休闲区，都市休闲区，到沈阳长白岛项目到沈阳长白岛项目富人区富人区的说法；的说法；区域价值的挖掘，不仅需要灵光一闪的创意，区域价值的挖掘，不仅需要灵光一闪的创意，更需要系统化的，结构化的分析方

2、法。更需要系统化的，结构化的分析方法。我们发现：3本报告是严格保密的。本次分享的主题：区域价值挖掘的方法论本次分享的主题：区域价值挖掘的方法论 通过对公司通过对公司20052005年至年至20072007年近百份报告的整理，我们总结了挖掘区域价年近百份报告的整理，我们总结了挖掘区域价值的四种最主要方法：值的四种最主要方法：资源禀赋分析法资源禀赋分析法案例类比法案例类比法区域价值区域价值A AB B城市功能解析法城市功能解析法D D价值嫁接法价值嫁接法CCp海口海甸溪北岸改造海口海甸溪北岸改造项目项目p长沙南湖新城项目长沙南湖新城项目p成都今日蜀州城项目成都今日蜀州城项目pp淄博孝妇河项目淄博孝

3、妇河项目p北京鲁能幸福一村项目北京鲁能幸福一村项目p河南怡丰置业郑州项目河南怡丰置业郑州项目p西安新鸿基曲江项目西安新鸿基曲江项目p福州三盛南香湖项目福州三盛南香湖项目pp复地武汉武重项目复地武汉武重项目p天津泰达七里海项目天津泰达七里海项目p大连正达大山村项目大连正达大山村项目p 地业西丽龙井村城市地业西丽龙井村城市更新项目更新项目pp通州永顺镇项目通州永顺镇项目p圣莫丽斯圣莫丽斯p星河丹堤星河丹堤p金地香蜜山金地香蜜山p4本报告是严格保密的。方法一：资源禀赋分析法方法一：资源禀赋分析法5本报告是严格保密的。资源禀赋分析法资源禀赋分析法定义及适用范围定义及适用范围认为区域资源决定区域价值，以

4、资源盘点、资源认为区域资源决定区域价值，以资源盘点、资源评估挖掘区域价值的方法评估挖掘区域价值的方法定义定义项目所在区域具有较多的优势资源或具备某一种项目所在区域具有较多的优势资源或具备某一种突出资源。往往是突出资源。往往是“幸福的烦恼幸福的烦恼”，或是，或是“被遗被遗忘的角落忘的角落”.适用范围适用范围相关报告相关报告武汉复地武重项目武汉复地武重项目地业西丽龙井村城市更新项目地业西丽龙井村城市更新项目6本报告是严格保密的。区域资源盘点区域资源盘点资源价值评估资源价值评估是否具备绝是否具备绝对核心资源对核心资源升华优势资源升华优势资源区域价值提炼区域价值提炼是是整合各类资源整合各类资源否否资源

5、禀赋分析法资源禀赋分析法分析框架分析框架步骤一：步骤一：步骤二：步骤三：步骤四：u分析框架是思考的方法分析框架是思考的方法论，而不是报告撰写的论，而不是报告撰写的目录！目录！7本报告是严格保密的。资源禀赋分析法实例：“幸福的烦恼幸福的烦恼”武武汉复地武重项目汉复地武重项目区域资源盘点区域资源盘点资源价值评估资源价值评估是否具备绝是否具备绝对核心资源对核心资源升华优势资源升华优势资源区域价值提炼区域价值提炼是是哪个资源赋予区域最大价值？哪个资源赋予区域最大价值？沙湖大学东湖风景区历史文脉企事业单位商业区水果湖古树 政府机构体育馆8本报告是严格保密的。u思考的关键点思考的关键点1 1：如何：如何M

6、ECEMECE资源？资源？步骤步骤1 1：盘点区域资源：盘点区域资源区域资源盘点模型区域资源盘点模型区域区域资源资源自然资源自然资源配套资源配套资源人文资源人文资源生活配套景观配套交通配套历史的沉淀传统的认知山水湖泊海、岛植被附件：西安复地项目配套列表附件：西安复地项目配套列表u思考的关键点思考的关键点2 2：分类的意义何在？：能否对各类资源进行对比、评估能否对各类资源进行对比、评估能否对各类资源进行对比、评估能否对各类资源进行对比、评估9本报告是严格保密的。步骤步骤2 2：资源价值评估：资源价值评估u资源的归类并非简单罗列，而是有效地集成；u一般而言，各类资源之间不具备直接的可比性，应在城市

7、视角下，与其他区域进行对比，判断其所附加的区域竞争力。识别资源价值的三个视角：u基于区域竞争；u基于领先案例；u基于市场认知。基于区域竞基于区域竞争评估资源争评估资源价值价值10本报告是严格保密的。资源价值评估u通过借鉴前卫市场案例，对所归纳各类资源的价值进行排序；u确认区域存在绝对领先的核心的优势资源。问题：u如何将此资源发挥至极致，如何通过此资源最大化区域价值？基于领先案基于领先案例评估资源例评估资源价值价值研判：本区研判：本区域具备绝对域具备绝对核心的资源核心的资源立足于房地产市立足于房地产市立足于房地产市立足于房地产市场的价值体系！场的价值体系！11本报告是严格保密的。步骤步骤3 3：

8、对优势资源的升华：对优势资源的升华空间延伸：基空间延伸：基于全国、全球视角的例证于全国、全球视角的例证12本报告是严格保密的。对优势资源的升华时间延伸：基时间延伸：基于历史积淀与未来发展的视角于历史积淀与未来发展的视角13本报告是严格保密的。步骤步骤4 4：区域价值提炼：区域价值提炼创意的跳跃创意的跳跃区域价值的表述：区域价值的表述：u可能是一句话，可能是一个短语，也可能是若干关键词：精炼地表达区域最突出的气质。品味东湖，最华丽的一英里品味东湖，最华丽的一英里14本报告是严格保密的。复地武汉武重项目区域价值挖掘的思路复地武汉武重项目区域价值挖掘的思路背景背景区域：区域：位于武汉三镇之一的武昌区

9、城市中心地带，兼备自然、人文资源项目：项目：建面约107万，以住宅开发为主；南北向主干道通达良好，东西向贯通不足，配套齐，内部有植被结论结论思路思路主要观点主要观点资源价值评估区域价值重新界定区域价值重新界定品味东湖，最华丽的一英里品味东湖，最华丽的一英里资源集成归类基于区域竞争评估基于前卫案例评估政务区、文教区和东湖风景区是最突出的区域价值政务区、文教区和东湖风景区是最突出的区域价值东东湖湖景景区区的的价价值值应应高高于于政政务务区区和和文文教教区区，它它带带给给区区域域房房地产的价值更大地产的价值更大湖区应承担城市名片功能，形成地产价值峰值区；湖区应承担城市名片功能，形成地产价值峰值区；湖

10、区逐渐由旅游地转向城市的主要功能区；从对自然资源的挖掘利用逐渐引入城市人文资源从对自然资源的挖掘利用逐渐引入城市人文资源优势资源升华从空间延伸的角度从时间延伸的角度东湖拥有独一无二的自然资源优势东湖拥有独一无二的自然资源优势城市融合速度加快，武昌的东湖将成为武汉的东湖城市融合速度加快，武昌的东湖将成为武汉的东湖本区域为整个东湖景区集城市属性、自然属性于一体的最本区域为整个东湖景区集城市属性、自然属性于一体的最高价值区，具备重塑区域价值的条件高价值区，具备重塑区域价值的条件资源罗列：丰富的城市资源及人文景观资源资源罗列：丰富的城市资源及人文景观资源区域价值提炼盘点区域资源基于城市功能分区的角度区

11、分各类资源基于城市功能分区的角度区分各类资源15本报告是严格保密的。资源禀赋分析法实例资源禀赋分析法实例2 2：“被遗忘的角落被遗忘的角落”地业西丽龙井村城市更新项目地业西丽龙井村城市更新项目区域资源盘点区域资源盘点资源价值评估资源价值评估是否具备绝是否具备绝对核心资源对核心资源整合各类资源整合各类资源区域价值提炼区域价值提炼否否产业园+大学城丰富的土地资源有山有水的自然环境龙井村作为龙珠片区最后的开发之地，承担龙井村作为龙珠片区最后的开发之地，承担了片区发展为综合配套区域的使命和责任了片区发展为综合配套区域的使命和责任结论：结论：区域背景区域背景位于深圳市地理中心，但经济相对落后，知名度相对

12、较弱；龙珠片区配套较成熟16本报告是严格保密的。地业西丽龙井村项目区域价值的分析思路地业西丽龙井村项目区域价值的分析思路区域资源的盘点区域资源的盘点整合资源，提升整合资源，提升区域价值区域价值西丽的前世西丽的前世西丽的今生西丽的今生西丽的未来西丽的未来西丽过去属于被遗忘的角落，被认为是深圳关外西丽过去属于被遗忘的角落，被认为是深圳关外有限的交通资源将西丽与城市阻隔，片区内割裂发展有限的交通资源将西丽与城市阻隔，片区内割裂发展大量下游制造业工厂、无序的城中村和低端人口大量下游制造业工厂、无序的城中村和低端人口政府要将其发展成为深圳的政府要将其发展成为深圳的“北硅谷北硅谷”大学城的建设使西丽成为深

13、圳大学城的建设使西丽成为深圳“海淀海淀”西丽成为政府投资建设的重点区域西丽成为政府投资建设的重点区域欧洲城落户西丽，将会极大改变片区形象欧洲城落户西丽，将会极大改变片区形象环境的稀缺和保护，提升了西丽板块的价值环境的稀缺和保护，提升了西丽板块的价值借助深港西部通道，打通借助深港西部通道，打通“深港创意走廊深港创意走廊”西丽和市区逐渐融合，成为城市的一部分西丽和市区逐渐融合，成为城市的一部分西丽必将形成深圳的人才西丽必将形成深圳的人才“高地高地”和和“洼地洼地”西丽将成为南山区的增长极，承担深圳未来经济的领西丽将成为南山区的增长极，承担深圳未来经济的领导者责任导者责任17本报告是严格保密的。提出

14、问题提出问题基础条件良好，价值未被发现基础条件良好，价值未被发现但西丽缺失在城市但西丽缺失在城市发展中的话语权，发展中的话语权，缺乏集体信心缺乏集体信心u提出问题，有利于引起关注，聚焦分析18本报告是严格保密的。追溯过去追溯过去分析分析“被遗忘被遗忘”的原因的原因19本报告是严格保密的。解析现状解析现状归纳提出片区发展的各种利好归纳提出片区发展的各种利好发展投入发展投入政府投建的重点区域区域的利好区域的利好因素因素城市扩张城市扩张将成为城市的一部分深港联系深港联系“深港创意走廊”自然资源自然资源城市自然资源日益稀缺重大设施重大设施欧洲城的建设落户人力支持人力支持大学城的建设规划地位规划地位深圳“北硅谷”并不具备绝对领并不具备绝对领并不具备绝对领并不具备绝对领先的优势资源！先的优势资源！20本报告是严格保密的。展望未来展望未来整合资源，提炼区域价值整合资源，提炼区域价值为项目应承为项目应承担的功能地担的功能地位埋下伏笔位埋下伏笔从城市地位从城市地位的角度提炼的角度提炼区域价值区域价值21本报告是严格保密的。区域资源盘点区域资源盘点资源价值评估资源价值评估是否具备绝是否具备绝对核心资源对核心资源升华优势资源升华优势资源区域价值提炼区域价值提炼是是整合各类资源整合各类