论商品房交付义务之完成Word格式.doc

1、（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果开发商按约定的交付条件和时间交付商品房，则开发商之房屋交付义务完成。但实践中经常出现这样一种情况，即开发商按约定的时间向买受人交付了房屋，但房屋并不符合约定或法定的交付条件。那么，该种事实已经移转占有之“交付”是否可以认为开发商已完成交付义务？对于上述问题，实践中存在较大争议，争议来自最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（后文简称解释）第11条的规定及黄松有副院长的答记者问。解释第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。黄松有副院长在就这一司法解

2、释的答记者问中谈到，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，也就是人们常说的“交钥匙”。由此，一种观点认为，交付无非是移转房屋的占有，现房屋事实上已由买受人占有，应视为出卖人之交付义务完成，而无须考虑房屋交付的约定条件或法定条件；另一种观点认为，出卖人将不符合约定的房屋向买受人为交付，买受人又接收的，应视为双方变更房屋交付条件，只要房屋交付时符合法定条件，即为交付完成。二、“事实交付”之法律效果笔者以为，上述对于“事实交付”法律效果的两种观点均有商榷之处。第一，房屋为具有重大价值之不动产，如果让存在安全隐患的房屋投入市场流通，不仅可能造成当事人的重大财产损失，而且还威胁着公共安全。因此，国家法律法规

3、对房屋的交付使用作有强制性规定，如 “未经验收或验收不合格，不得交付使用”。这是商品房流入市场的最低条件，合同双方都必须遵守。否则，国家对于房屋安全的管理将失去控制。认为不论是否符合约定或法定条件，“事实交付”均已完成交付的观点，一方面实际上肯认了开发商的不诚信行为；另一方面可能导致大量存在安全问题的房屋投入使用而影响公共安全。此外，对买受人也极为不公。因为，交付完成的法律后果之一是房屋毁损、灭失风险的转移，买受人不仅要忍受房屋可能存在质量瑕疵的事实，还要承担这一房屋的毁损、灭失风险，这与民法之公平原则相去甚远。第二，对解释第11条及黄松有副院长答记者问的理解需要作一澄清。解释第11条的规定旨

4、在解决实践中对何为“房屋交付使用”的争议。出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买受人则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。针对此，司法解释予以了明确。实际上，解释及黄松有副院长的答记者问，对如果“交钥匙”时尚不具备交付条件的应该如何处理，并没有涉及。第三，开发商明知自己的房屋尚不符合约定的交付条件而为交付的，在法律上属于交付的商品有瑕疵。虽然，根据合同法第157条及第158条第一、二款的规定，买受人有及时检验商品质量及在合理期限内通知出卖人的义务，买受人怠于履行此义务的，视为标的物的质量符合约定。但是，合同法第158条第三款同时规定，如果出卖

5、人知道或应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受通知时间的限制。故笔者以为，开发商的“事实交付”行为不能当然地认定购房者已放弃约定条件。唯买受人明知或应当知道房屋尚不具备约定交付条件而仍接受交付时，才可认定买受人放弃约定的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。据上，“事实交付”视为完成交付，首先必须具备房屋交付的法定条件；其次若约定的交付条件高于法定条件的，则在买受人对此事实明知或应当知道时，才可视为交付完成。三、商品房交付使用的法定条件对于商品房交付的法定条件，我国现行法律法规一般规定为“验收合格”，“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。但遗憾的是，法律、法规对所谓的“验收”究竟是指

6、质量验收、项目竣工验收还是综合验收，未作明确规定或者规定不明，导致司法实践中对此认识不一。第一种理解，商品房的验收合格应指综合验收合格。法律依据是建设工程质量管理条例、城市房地产开发经营管理条例及关于城市住宅小区竣工综合验收管理办法的有关规定。2002年，建设部、国地资源部等七部委联合发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，进一步明确了商品房交付应以综合验收为标志。第二种理解，商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。第三种理解，商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防

7、等在内的验收合格（以下统称项目竣工验收）。虽然国家规定一定条件下的住宅小区应当进行综合验收，但法律法规并未作出“未经综合验收，不得交付使用”的禁止性规定。分析城市房地产开发经营管理条例第17、18条的规定，商品房交付使用的条件应是项目竣工验收合格，而非工程质量验收或综合验收合格。通过对现行法律、行政法规、规章及部分地方性法规的梳理，笔者认为以采上述第三种观点为宜。第一，对于建设工程的验收问题，我国合同法、建筑法、建设工程质量管理条例等法律法规均有涉及。合同法第279条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于该条文调整的是建设工程合同中承包人与发

8、包人之间的法律关系，故此处的竣工验收是指工程竣工交工验收，即发包方对承包方完成的竣工工程按照一定的标准进行检验后予以接收。更直接的说，仅指工程施工质量单项验收。与建筑法配套实施的建设工程质量管理条例第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。从其规定的五个验收条件看，该条规定中的“竣工验收”仍为工程质量验收。第二，针对商品房交付使用条件的法律、法规主要有城市房地产管理法及城市房地产开发经营管理条例。城市房地产管理法第26条规定：“房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。”但其未明确项目竣工验收的具体内容。对

9、此，城市房地产开发经营管理条例第17条作了规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”就前述规定来看，商品房交付使用的条件应为项目竣工验收合格，其内容包括工程质量、规划、消防、人防等有关验收。第三，关于综合验收，现行全国人大及其常委会制定的法律中未见有规定。目前，对此问题作有规定、位阶最高的是行政法规城市房地产开发经营管理条例。其第1

10、8条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第17条的规定和物业管理落实情况等五个方面的要求进行综合验收。该条虽对住宅小区等群体房地产开发项目有综合验收的要求，但没有明确规定未经综合验收不得交付使用。换言之，综合验收的完成可以在交付前或交付后。将综合验收合格作为房屋交付使用条件的强制性规定，主要在于行政规章及部分地方规定。建设部1993年颁布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法第4条规定，住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。2002年，建设部等七部委联合发出的关于整顿和规范房地产市场秩序的通知中进一步明确，所有商品房

11、住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。受此影响，山东、杭州等一些省市也作有类似的规定。毋庸置疑，以综合验收合格为商品房住宅的交付使用条件应是大势所趋，就在于何时将这一规定上升为法律或行政法规。但就目前规定而言，把综合验收合格作为商品房交付使用的法定条件，依据的效力尚嫌不足。因为，若将综合验收作为商品房交付的法定条件，那么当事人以项目竣工验收合格为交付条件的约定将归于无效。根据合同法一般原理，双方的约定在违反法律、行政法规的强制性规定时才能认定无效。这样，必然造成法律适用上的困难。同时，商品房买卖示范文本中供以当事人选择的第一个交付条件（经验收合格通过）也会存在问题，这对于通常用示范文本签

12、订买卖合同的买受人而言，无疑是不利的。故笔者以为，目前将商品房的法定交付条件理解为项目竣工验收合格较为适宜，当然对于开发商违反行政规章或地方性规定的行为应受到行政处罚。日后，法律或行政法规作出明确规定的，自当依其规定。四、“事实交付”下交付完成之认定交付完成的认定具有重要法律意义，其既是确定开发商逾期交房违约责任之依据，又通常是开发商履行协助办证义务的始期。下文笔者以合同约定的房屋交付条件为“验收合格”、“综合验收合格”的两种不同情况为例（该两种情况在实践中最具典型性），分别就“事实交付”后如何认定交付完成作一分析。（一）约定为“验收合格”的情形虽然“验收合格”的约定系指何种验收并未得到明确，

13、但根据上文关于法定交付条件的结论，开发商在向买受人为房屋交付时，至少应项目竣工验收合格。若未达此法定交付条件而为交付，应依下处理：1出卖人无证据证明买受人在接收房屋时明知或应当知道此事实的，交付未完成，买受人得向出卖人主张逾期交房违约责任；项目竣工验收合格后，交付使用完成。2买受人明知或应当知道未达法定交付条件而接收房屋的，视为双方变更房屋交付条件，此变更因不符合法定交付条件，交付使用仍未完成，但应视为买受人已放弃追究出卖人之逾期交房责任；（二）约定为“综合验收合格”的情形此种情形，又有两种情况，一是项目竣工验收及综合验收均未通过的；二是项目竣工验收通过，综合验收尚未通过的。分而叙之：1项目竣

14、工验收及综合验收均未通过（1）出卖人无证据证明买受人在接收房屋时明知或应当知道此事实的，交付未完成，买受人得向出卖人主张自交付期限届满之日起至综合验收合格之日止的逾期交付违约责任；综合验收合格后，交付使用完成。但是，开发商在项目竣工验收通过后，买受人认可开发商之交付义务完成的，则视为双方变更交付条件。出卖人之逾期交房责任计算至项目竣工验收通过之日止。（2）买受人明知或应当知道此事实而接收房屋的，视为双方变更房屋交付条件，但此时房屋尚不具备法定交付条件，交付仍未完成。自符合法定交付条件之日，出卖人之交付义务完成，但此前出卖人之逾期交房责任应视为买受人已放弃。2项目竣工验收通过，综合验收尚未通过（2）买受人明知或应当知道此事实而接收房屋的，视为双方变更房屋交付条件，房屋交付完成。