1、基本规定3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作,不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。3.0.2 物业服务标准分为五级,一级标准为最低标准,每一级标准高于且包含相应低一级的标准。3.0.3 签订物业服务合同时,依据住宅物业实际情况确定物业服务事项,选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。住宅物业服务一级标准 4.1 基本要求 4.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所,配置基本办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特
2、约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间,工作日不少于 8 小时,其他时间设置值班人员。4 设置并公示 24 小时服务电话。4.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员佩戴标志。3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。4 项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。4.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2 建立突发公共事件应急预案。3 建立物业服务工作记录。4.1.4 档案 1 建立物业管理档案。2 配备档
3、案管理人员。4.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。4.1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。6 每年公开征集 1 次物业服务意见,公示整改情况。7 配合
4、相关部门进行公益性宣传。8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 4.2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的
5、问题,应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房 1) 每月清洁 1 次,室内无杂物。2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3) 在明显易取位置配备消防器材,确保完好有效。4) 设施设备标志、标牌齐全。5) 张贴或悬挂相关制度、证书。4.2.2 共用部位 1 房屋结构 每半年检查 1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1) 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰
6、、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2) 每季度巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。3) 每年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物 1) 每季度巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2) 每半年检查 1 次雨、污水管井等。3) 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。4) 每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5) 每年检测 1 次防雷装置。4.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视
7、 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4.2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视 1 次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。3 每半年切换 1 次备用水泵。4 每年检查 1 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护 1 次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。4.2.5 排水
8、系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。2 污水泵 汛期每日巡视 1 次,平时每月巡视 1 次,检查设备运行状态;每月进行 1 次手动启动测试;每年养护 1 次。3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视 1 次,一般故障 1 日内修复;复杂故障 1 周内修复。2 楼外照明 每 2 周巡视 1 次,一般故障 3 日内修复;复杂故障 2 周内修复。3 应急照明 每日巡视 1 次,发现故障,即时修复。4 低压柜 每周巡视 2 次设备运行状况;每年养护 1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫。5
9、低压配电箱和线路 每季度巡视 1 次设备运行状况;6 控制柜 每年养护 1 次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机 每季度试运行 1 次,保证运行正常。8 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次,检查设备运行状态;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。2 对讲门口机 每季度检查 1 次按键、显示屏等;每季度表面清洁 1 次;3 网络控制箱 每年检查 1 次外观、接线;每年表面清洁 1 次;4 红外对射探测器 每年检查 1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁 1 次;5 图
10、像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;6 摄像机 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调校;每季度镜头表面清洁 1 次;每年防护罩内部除尘 1 次。7 解码器 每年检查 1 次防雨罩、接线等,进行相应的调试;8 云台 每年检查 1 次运转、接线,进行清晰度调校;每年转动部位上润滑油 1 次。9 巡更点 每半年检查 1 次外观,发现故障隐患,即时排除;每日存储巡更记录。10 读卡器 每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次,查看防水状况。11 电磁锁门锁 每季度检查 1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮 每季度检查 1 次开锁功能、接线。4.2.8 电
11、梯1 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设
12、备安全培训,保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。4.2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施,每季度检查 1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。4.3 消防安全防范4.3.1 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制,明确各级岗位的消防安全职责。2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 1 次消防安全培训。4 每日防火巡查 1 次,每月防火检查 1 次,按照规定每年检测 1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人 24 小时值班,每班 2 人,及时处理各类报警、故障信息。7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。4.3
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