1、1 建立物业管理档案。2 配备专职档案管理人员,有档案资料室.3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。1.5 标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。1.6 客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划.2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务.3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修15 分
2、钟内,其它报修30 分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30.5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见,问卷率85%以上,公示整改情况.7 每月组织1 次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房.9 每年至少组织3 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。11 设置公共信息栏,每月至少更新1 次;配合相关部门进行公益性宣传。12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、
3、财物保管、票务代理等特约服务。1.7 专项服务委托管理1 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务.2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装,佩戴标志.4 对专项服务进行监督及评价。8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护2.1 综合管理1 建立房屋及共用设施设备的基础档案.2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一年度维修
4、养护计划.6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房1) 每月清洁1 次,室内无杂物。2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3) 在明显易取位置配备消防器材,每月检查1 次消防器材,确保完好有效.4) 设施设备标志、标牌齐全。5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。8.2.2 共用部位1 房屋结构每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或
5、抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2) 每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等.3) 每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等.4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物1) 每周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等.2) 每月检查1 次雨、污水管井等。3) 每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。4) 每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5) 每年检测1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。8.2.3 空调系统1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间
6、每日巡视1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2 次风机盘管滤网;每2 年清洗消毒1 次风管。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。2.4 二次供水设施1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视2 次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。3 每月切换1 次备用水泵。4 每季度检查1 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;
7、每年养护1 次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理.6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。2。5 排水系统1 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通,确保畅通.每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵汛期每日巡视2 次,平时每日巡视1 次,检查设备运行状态;每周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次.3 化粪池每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。6 照明和电气设备1 楼内照明每班巡视1 次,一般故障8 小时内修复;复杂故障1 日内修复。
8、2 楼外照明每日巡视1 次,一般故障12 小时内修复;复杂故障3日内修复;每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明每日巡视1 次,发现故障,即时修复。4 低压柜每日巡视3 次设备运行状况;每半年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查2 次电气安全;每半年检测1 次接地电阻;每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路每周巡视1 次设备运行状况;每半年养护1 次,内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜每周巡视2 次设备运行状况;每年养护2 次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每季度校正1 次各种电器装置或控制设备的设定值;每年检查2 次各类远控装置和
9、节能装置。7 发电机每月试运行1 次,保证运行正常;每年2 次带负荷运行;每年活化2 次蓄电池;每班巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测每年检验1 次内部结算电能表。9 配电室、楼层配电间防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志清晰、准确。8.2.7 安全防范系统1 报警控制管理主机每日巡查1 次,检查设备运行状态;每日表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。2 对讲门口机每周检查1 次按键、显示屏等;每周表面清洁1 次;3 网络控制箱每季度检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;4 红外对射探测器每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每月表面清洁1 次;5
10、图像采集设备每日检查1 次监视画面、录像功能;每季度内部除尘1 次.6 摄像机每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器每季度检查1 次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每半年内部除尘1 次。8 云台每季度检查1 次运转、接线,进行清晰度调校;每半年转动部位上润滑油1 次.9 巡更点每周检查1 次外观,表面清洁1 次;每日存储巡更记录。10 读卡器每周检查1 次外观;每周表面清洁1 次,查看防水状况。11 电磁锁门锁每2 周检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮每2 周检查1 次开锁功能、接线.8 电梯1
11、电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督.5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备
12、安全培训,保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告.物业服务人员应在15 分钟内到达现场,专业维修人员应在30 分钟内到达现场。2.9 水景1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施,每周检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求.3 消防安全防范8.3。1 综合管理1 建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责.2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌
13、握消防基本知识和技能;每年组织2 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次,每月防火检查2 次,按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人24 小时值班,每班2 人,及时处理各类报警、故障信息。7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。3。2 消防设施设备维修养护1 火灾自动报警系统1) 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1 次设备运行情况,保证24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探
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