东港区域市场分析最终PPT文档格式.pptx

1、2004年4月，大连港东部地区搬迁改造指挥部公开了大连港即将进行重大的搬迁改造工程。改造后的东部港区将变成集港口、商贸、观光和商住为一体的现代化的新型城区东港商务区。当时相关部门编制了投资估算，东港搬迁改造项目预计总投资100亿元，但是搬迁改造项目获取土地收益可达400亿元。历史背景历史背景四次论证四次论证大连大连东港区搬迁改造计划酝酿了整整五年，先后进行了四次论证东港区搬迁改造计划酝酿了整整五年，先后进行了四次论证：第一次论证：确定功能定位。20002000年年5 5月，大连市城乡规划土地局召开了月，大连市城乡规划土地局召开了“大连港东港区改造规划方案专家评审会大连港东港区改造规划方案专家评

2、审会”。专家肯定。专家肯定了东港区客运、滚装码头的功能定位，并希望结合地区规划和城市功能，成为客运中心和旅游、金融、商了东港区客运、滚装码头的功能定位，并希望结合地区规划和城市功能，成为客运中心和旅游、金融、商贸、休闲、娱乐中心。贸、休闲、娱乐中心。第二次论证：强调海上景观。20012001年的论证会上，专家提出改造后的东部港区应当适当多留出一些海岸线给城市，同时要考虑年的论证会上，专家提出改造后的东部港区应当适当多留出一些海岸线给城市，同时要考虑海上的景观效果，对东部地区原有的不和谐景观应采取适当的措施加以遮挡。海上的景观效果，对东部地区原有的不和谐景观应采取适当的措施加以遮挡。第三次论证：

3、确定跨海大桥。20032003年年2 2月，来自法国、北京、上海等地的专家对方案进行了第三次论证。这次论证，规划中连接月，来自法国、北京、上海等地的专家对方案进行了第三次论证。这次论证，规划中连接东港区和大连经济技术开发区的跨海大桥引起专家们的极大兴趣，纷纷予以肯定并提供了很多建设性的意东港区和大连经济技术开发区的跨海大桥引起专家们的极大兴趣，纷纷予以肯定并提供了很多建设性的意见和建议。见和建议。第四次论证：大连东港地区改造规划方案大连东港地区改造规划方案初步形成。初步形成。20042004年年4 4月，大连市再次邀请了包括建设部总规划师陈晓丽、曾担当周庄镇概念规划设计的荷兰建月，大连市再次邀

4、请了包括建设部总规划师陈晓丽、曾担当周庄镇概念规划设计的荷兰建筑师阿烁克筑师阿烁克巴罗特拉等九位国内外大师级专家组成专家评审团，对方案进行全方位论证，最后专家团全巴罗特拉等九位国内外大师级专家组成专家评审团，对方案进行全方位论证，最后专家团全票通过了最后方案，这也意味着在经历了长达五年的规划、论证、修改之后，宏大的东港区规划蓝图终于票通过了最后方案，这也意味着在经历了长达五年的规划、论证、修改之后，宏大的东港区规划蓝图终于进入了实施阶段。进入了实施阶段。一多半为填海所得一多半为填海所得 东港商务区西起人民路延伸段，东至海之韵公园门前，总规划用地面积5.97平方公里，其中陆域面积2.78平方公里

5、，填海面积3.19平方公里。按照规划，东部港区搬迁改造后，将成为大连市重要的商务基地，大连市重要的金融中心，大连市重要的信息枢纽，公司总部、研发机构所在地，现代文化生活核心，高级人才聚集地。开发规划用地开发规划用地东港区位置东港区位置 大连港东部地区（东港区）作为大连港的所在区域，位于大连中山区东北部，西起港湾广场，东至海之韵广场，南至长江路，北至大连湾，占据了大连港23港区。u 目前，以人民路为中心的商务区集聚了全区80的企业；全市87以上的金融机构，80以上的航运物流企业，32家银行中的22家；产出了全区70的税收：形成了航运、金融、物流、科技、进出口五座专业大厦，由于受到地域空间的限制，

6、现有中央商务中心区的发展空间已经不能满足未来发展的需要。u 以人民路为中心的中央商务区是中山区经济发展的核心区域，东港区的改造从地域上来讲，是对人民路的延伸。改造后的东港区面积远远大于现有的人民路中央商务区面积，将形成的建筑总面积也大于现有的人民路中央商务区面积，势必会成为中央商务区的新的发展区域，成为拉动经济增长的新亮点。u目前人民路两侧分布有30多座商务大厦，有近两万名“白领”在其中供职。区位现状区位现状u面对振兴东北老工业基地，建设东北亚国际航运中心等一系列的发展机缘，原有的大连港地处中心城区，港口老化且无拓展空间，无法满足大连城市功能提升的要求。伴随着大窑湾港群、旅顺新港、庄河港、长兴

7、岛港群的建设，适应东北亚航运中心建设的现代港群的兴起，历史上大连港口将逐步退出其历史舞台。u大连市政府适时提出“加快东港区和旧城区的改造工作，发展邮轮经济，着力推进国际航运中心建设”的战略，加快了城市更新的步伐。u大连港的改造诞生了一个新的地理区位东港区东港改造背景东港改造背景u根据规划，未来大连东部港区将是新的中央商务区，航运中心的服务区，邮轮服务的中心区和文化的创新区。未来东港区的建筑面积将大于现在人民路商务办公面积之和，将会为众多跨国公司特别是世界500强企业提供聚集空间。东港区搬迁改造的范围西起港湾广场，东至海之韵广场，北至大连湾海域，南到长江路，背山面海，东侧是东海公园，西侧是人民路

8、商务中心，陆域面积2.45平方公里，建筑面积将超过600万平方米。这个现代化社区的建设周期为8年左右。东港区完成搬迁后，人民路将取直，直通海滨，进而与海之韵广场连成一片。东港改造范围东港改造范围 目前，大连港东部港区改造工程正在进行。预计土地整理达到一定规模需5年左右的时间。同时，按目前的节奏，东部港区改造工程全部完成，预计要2020年左右。改造周期改造周期香港维多利亚港 香港维多利亚港是香港的香港岛和九龙半岛之间的海港。由于港阔水深，曾被喻为世界三大天然海港之一，香港亦因维多利亚港而有东方之珠和世界三大夜景之美誉。维多利亚港以及维多利亚港两岸的建设和发展的确一直影响着香港的历史和文化，亦主导

9、着香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际大城市的关键之一。发展借鉴发展借鉴大连东港 与香港维多利亚湾相似，大连港东港区也有水深十多米的天然良港，而与其不同的是，近4平方公里的东港区是维多利亚湾的3倍，发展空间会更大。目前大连港东港区的规划建设将不仅仅照搬维多利亚湾，而要在借鉴的基础上，在自然环境、历史文脉传承和海洋环保等方面有更大的突破。东港由物资运输港口到经济信息港口的这一跃迁，也将影响着大连的历史和文化，亦影响着大连的经济和旅游业发展，也是大连成为国际大城市的关键之一。发展借鉴发展借鉴大连钻石港湾项目大连钻石港湾项目简介简介 “钻石港湾”由大连东海岸主城区内的“一港一湾”组成，即大连港和梭

10、鱼湾。整个“钻石港湾”岸线20公里。其中海域总面积27平方公里，陆域搬迁腾地和填海造地总面积约13平方公里，主要由大连港、梭鱼湾和香炉礁等三大临海部分组成。目前，大连港老港陆域278公顷搬迁工程已基本结束，人民路经港湾广场的一公里延伸达到已铺筑，几处写字楼、商务、酒店等项目正在建设，国际会议中心已完成选址和规划设计，即将开工；海域297公顷填海工程正在进行岸坝构筑。区域位置卫星图东港新区各功能东港新区各功能区域区域文化娱乐用地公顷总部办公用地（商务办公，写字楼，酒店，服务设施。）金融办公用地公顷（银行，投资公司，法律机构，保险公司，证券交易所。）一般公建用地（餐饮娱乐，商业，酒店，Shoppi

11、ng Mall。）弹性用地住宅用地军事用地市政设施用地绿化用地规划红线地下快速路地铁线金融办公区金融办公区居住区居住区金融办公区金融办公区滨海娱乐区滨海娱乐区海港文化区海港文化区一般公建用地一般公建用地弹性用地弹性用地区域区域概况概况该区域位于大连市中心城区东部；东与海之韵公园遥相呼应；西部与人民路商务区相连；南依南山山麓；北接黄海大连湾；面呈大连展开之势，地理位置得天独厚。用地依托大连港客运码头和人民路商务区。总建设规模607万平方米。其中公建396万平方米，居住198万平方米，市政设施13万平方米。人民人民路商路商圈圈开发区开发区人民路商圈人民路商圈东港东港海之韵公园海之韵公园区域交通区域

12、交通 至至开发区的跨海大桥及南部大通道从本区域东部穿过，具有优越的对外交通条件和强大开发区的跨海大桥及南部大通道从本区域东部穿过，具有优越的对外交通条件和强大的设施基础，是发展城市商务区理想的拓展区域。的设施基础，是发展城市商务区理想的拓展区域。跨海大桥南起大连中心城区规划的南部快速路，全长17.978公里，最终在大连北部的椒金山和开发区的和尚岛形成两个落点，从而把大连新老市区的交通路网从海上直接连接起来 2条海底隧道，一条为民生街至大钢大化厂区，另一条为光明路至开发区。2008年底，横跨大连湾、全长6公里的第一条海底隧道将开工建设，目前项目前期工作已基本完成，初步设计为双向6车道，预计2年内

13、完工。跨海大桥跨海大桥海底隧道海底隧道东港区土地供应情况东港区土地供应情况I.东港区域概况及发展背景II.东港区土地供应情况III.东港区企业入驻情况IV.东港区八大功能区及已规划项目V.区域总结美术馆美术馆万达中心（在建）万达中心（在建）上海绿地上海绿地一方地产一方地产（20102010）1313号新星房地产号新星房地产恒力集团恒力集团健风集团健风集团欧力士欧力士海昌海昌中拥房地产中拥房地产英格索尔曲轴加工英格索尔曲轴加工复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援盛都房地

14、产开发（实德）盛都房地产开发（实德）鞍山钢铁集团鞍山钢铁集团鞍钢房地产鞍钢房地产大连德银总部大厦开发有限公司大连德银总部大厦开发有限公司/大连德银置业有限大连德银置业有限公司公司/德投（亚洲）有限公司德投（亚洲）有限公司中国建设银行大连分行中国建设银行大连分行/顺和房地产顺和房地产辽宁省检验检疫局（竣工）辽宁省检验检疫局（竣工）以色列购物中心以色列购物中心华锐世纪华锐世纪奥泰控股奥泰控股朗庭酒店朗庭酒店大连人民大厦大连人民大厦东港区土地供应情况东港区土地供应情况挂牌土地公示挂牌土地公示区域区域宗地宗地编号号位置位置用地性用地性质用地面用地面积（平方米）（平方米）建筑面建筑面积（平（平方米）方米

15、）容容积率率成交价格成交价格（万）（万）楼面价（元楼面价（元/平平）竞得人得人中山区（2010）-1号中山区东港区公建（金融办公）公建式公寓300001500005.0（地上）788125254.13 中国建设银行大连分行/顺和房地产中山区（2010）-2号中山区东港区居住式公寓、公建式公寓、公建13470040410032939337273.77 大连城堡酒店开发有限公司中山区（2010）-3号中山区东港区公建（酒店办公）公建式公寓、住宅及配套设施1131002754004.5（地上）1.8 1727006270.88 华旭置业/华普置业/华昱置业/华灏置业中山区（2010）-4号中山区东港区金融办公、公建（办公）住宅及配套公建424001553006.5/3.5952706134.58 维特奥健康管理/佳创投资/康德信息咨询/沈阳施普瑞网络中