世联顾问容积率案例分析PPT格式课件下载.ppt

1、2本报告是严格保密的。先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理响因素和机理现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）现象一：（北方某中等城市）当容积率从当容积率从1.61.6到到2.22.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？

2、面积越多，利润越低，开发商问问什么？润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）现象二：（北方某城市）当容积率从当容积率从2.82.8到到3.43.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为什么没有做出想要的产品？3本报告是严格保密的。看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理因素和机理现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高的容积率，我

3、想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.13.1还是还是4.24.2：竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？土地了？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做120120而做而做而做而做140140（北

4、方某省会）（北方某省会）（北方某省会）（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.61.6，一梯两户，平均，一梯两户，平均6 6层：层：为何三房两厅不给我做为何三房两厅不给我做120-125120-125，都超过，都超过140140？销售均价比邻近楼盘低销售均价比邻近楼盘低200200元元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？告，我们已经海陆空齐上？4本报告是严格保密的。容积率问题容积率问题开发决策过程中的最核心问题开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那

5、样简单之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局5本报告是严格保密的。我们需要理解容积率的那些问题？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？在不同

6、城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。实现关系。6本报告是严格保密的。先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题该如何确定容积率的问题容积率的确定不能简单的以容积率高或者低

7、来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追不过分追不过分追不过分追求容积率求容积率求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系土地价格容积率最容积率最容积率最容积率最大化大化大化大化单方利润空间大，单方利润空间大，单方利润空间大，单方利润空间大，向容积率偏重向容积率偏重向容积率偏重向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向

8、品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。43127本报告是严格保密的。案例一：星海华庭案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利得比竞争对手低，迅速盈利8本报告是严格保密的。案例二：中心红树湾案例二：中心红树湾满足满足3.183.18的情况下，的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合如何更多盈利，改变产品功能组合9本报告是严格保密的。案例三：杨柳国际新城案例三：杨柳国际新城地价不高、规模超地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，

9、放长线钓大鱼大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼10本报告是严格保密的。总规划平面图总规划平面图11本报告是严格保密的。杨柳国际新城规划效果图，容积率不到杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.31.312本报告是严格保密的。容积率的确定模型容积率的确定模型结合开发风险、市场实结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定现、利润额度及实现难异度的问题来确定u利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；u企业自身资源状况和资金状况是限定条件；u企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案推荐基准方案推荐合理方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并确定主推组合方案并进行

10、优化进行优化进行经济效益对比进行经济效益对比进行市场实现评估进行市场实现评估上下极限方案上下极限方案对对基准测算方案进行基准测算方案进行变量分析变量分析满足容积率上下指标满足容积率上下指标下的组合方案下的组合方案依据战略、定位依据战略、定位13本报告是严格保密的。一个容积率确定的案例一个容积率确定的案例湛江地王项目湛江地王项目14本报告是严格保密的。深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系品品质的对应关系产品品质容积率范围可能的建筑组合深圳典型案例高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼香域中央、水榭花都高层较高品质2.63.2板楼为主，较

11、为舒适中信红树湾、香蜜山较高容积率3.23.8一梯多户的联体+少量板楼天悦龙庭、阳光带海滨城高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩中信海阔天空、星河国际u以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；u以上建筑形态基本为高层住宅建筑。本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：u较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；u地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；u项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；u本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。15本报告是严格保密的。高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分高品质高层住宅的容积率指标实现

12、度案例分析析深圳香域中央深圳香域中央u占地66904，建筑面积138550，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。u绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。u小学单独占地，临路退后线距离较大。u规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。16本报告是严格保密的。高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析深圳中信红树湾深圳中信红树湾u总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。u建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层

13、数2832层。u为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。17本报告是严格保密的。较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析分析深圳幸福海岸深圳幸福海岸u总占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196。u幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；u一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。u后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。18本报告是严格保密的。较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析分析深圳天悦龙庭深圳天悦龙庭u地块形状狭长，总用地面积51825，总建筑面积21万，其中计容积率面积17.1万，容积率3.3。u13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小，户型面积适中。u户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积