世联郑州亿晨中原名邸项目全程营销思路提案PPT推荐.ppt

1、陇海路与华山路交汇处西200米 开开 发发 商：商：地产长城项目规模：项目规模：占地115亩，总建面20万物业类型：物业类型：高层主力户型：主力户型：68-89平米2房、87-133平米3房交房时间交房时间：2009-11容容 积积 率：率：2.6均均 价：价：48004800元销售情况：销售情况：尾盘，临街4栋30层高层已动工，预计下半年推向市场简评：康桥上城品自入市以来成为西区市场上的一枝独秀，景观规划运用地中海景观特色，在户型设计中引入“内庭院”概念、270度角窗，超大景观阳台，并尽量考虑南向采光等。独具特色的规划使其在西区成为持续热销的楼盘本报告是严格保密的。户型附图户型附图本报告是严

2、格保密的。地地 址址：陇海路与桐柏路交汇处开发开发 商商：元龙房产 项目规模：占地近50万，总建面180万（住宅140万、商业28万、酒店写字楼7万余）物业类型：标准间33-45平米，1房53-55平米，2房77-88平米 3房95-140平米，4房140-157平米交房时间：交房时间：2010年8月容积容积 率：5.6均均 价价：4600元销售情况：月均200套，一期尾盘，二期去化30%中原新城强大的品牌号召力和雄厚的资金实力获得众多客户的青睐，较大规模的实景展示和良好的宣传包装成为刺激客户购买的直接原因，目前为西区销售最好的大盘 中原新城中原新城本报告是严格保密的。绿都城绿都城地地 址：址

3、：中原路与西环路交叉口开发开发 商：宇通集团绿都置业 项目规模：占地近350亩，总建面38万物业类型：多层、物业类型：多层、高层主力户型：2房80平米，3房89-92平米交房时间：2010年4月容积容积 率：1.8均均 价价：4500元，一次性优惠6%，按揭优惠5%销售情况：4月销售70套左右，本阶段推出9栋高层已去化40%目前绿都城主要销售三期杨树林高层，主打90平米三房，大社区加上宇通的品牌支持以及老客户的口碑效应，使得目前三期销售情况较好本报告是严格保密的。北环以南、秦岭北路开开 发发 商商：利海集团项目规模：总建面43万物业类型：80-149平米3房，目前推出loft户型 37-76平

4、米交交房时间房时间：2009年4月容容 积积 率率：2.07均均 价价：43004300元销售情况销售情况：loft较受市场欢迎，上月销售编约100套托斯卡纳为广东利海集团在郑州投资的第一个项目，为围合式规划，项目综合品质较高，位置较偏成为销售最大的制约因素，目前推出的挑高4.8米的loft较为热销 托斯卡纳托斯卡纳本报告是严格保密的。陇海路与昆仑路交汇处开开 发发 商：永威置业项目规模：占地30亩，总建面6万物业类型：89-124平米两房容容 积积 率：2.5绿化绿化 率率：40%均均 价：销售情况销售情况：预计下半年开始销售，目前客户登记中 项目规模与本案极为相似，在户型设计上赠送超大景观

5、阳台，景观飘窗等将来可作为本案的重点竞争楼盘，需重点关注永威西苑永威西苑本报告是严格保密的。颖河港湾颖河港湾地地 址址：华山路与颖河路交会处向西300米开开 发发 商：正商置业项目规模：占地约70亩，总建面13万物业类型：多层、小高层主力户型：38-43平米1房，68-89平方米2房、87-133平米3房交房时间交房时间：2.99均均 价：45004500元销售情况：已销售60%左右，目前主推小高层 正商地产在2008年5月底推出的又一楼盘，项目规划和户型较为普通，位置是制约销售的关键因素，月均销售近30多套，09年以来月销售约50套，项目与本案位置较近，需重点关注。区域主要在售楼盘规模分析区

6、域主要在售楼盘规模分析 项目项目开发商开发商规模规模容积率容积率物业形态物业形态销售价格销售价格中原新城升龙置业占地50万，总建面180万5.6高层4600元颍河港湾正商置业占地70亩建面13余万2.99小高层4500元绿都城绿都置业占地近350亩，总建面38万1.8高层4500元托斯卡纳利海集团总建面43万2.07小高层、高层4300元永威西苑永威置业占地30亩，总建面6万2.5高层康桥上城品地产长城占地115亩，总建面20万2.6小高层、高层4800元区域为规模大盘集中开发，且多为资金雄厚的品牌地产，除永威西苑外，均在10万平米以上，价格在4300-4800元，目前市场以高层为主本报告是严

7、格保密的。项目名称目名称主力主力户型型销售售单价价销售情况售情况中原新城2房77-88，3房95-1404600元200套颍河港湾1房38-43，2房68-894500元40-50套托斯卡纳3房80-149，loft户型37-764300元上月100套绿都城2房80，3房89-924500元上月70套永威西苑89-124 两房康桥上城品2房68-89，3房87-1334800元80-100套区域主要在售楼盘区域主要在售楼盘户型价格及销售速度户型价格及销售速度分析分析 区域基本以自住为主，紧凑性高性比户型销售较快，托斯卡纳的loft户型较受市场青睐，另外康桥上城品创新性内庭院户型也颇受市场欢迎。

8、区域市场结论区域市场结论u规模大盘集中开发，以品牌开发公司为主u概念创新，项目概念如特德式生活方式、地中海印象社区等，户型概念如“90平米小三房”、内庭院户型、特设观景阳台。u户型面积以紧凑性为主，2房面积集中在70-80平米，3房面积集中在95-130平米。u价格受位置和品牌影响较大，集中在4300-4800元，其中绿都城优惠力度较大（一次性优惠6%，按揭优惠5%）u受刚性需求集中释放，目前区域整体销售势头强劲，月均在50套左右，中原新城月均200套本报告是严格保密的。区域内大盘区域内大盘层出不层出不穷，竞争异常激烈穷，竞争异常激烈主力竞争楼盘建筑形主力竞争楼盘建筑形态及产品相似，与本态及产

9、品相似，与本案存在同质化竞争；案存在同质化竞争；竞争对手营销势头强劲，竞争对手营销势头强劲，所塑形象高端所塑形象高端。寻找自己的专属契机寻找自己的专属契机借中原新城大盘之势，凭项目自身个性化优势，借中原新城大盘之势，凭项目自身个性化优势，销售脱颖而出。销售脱颖而出。市场分析总结市场分析总结本报告是严格保密的。提纲提纲项目自身属性及综项目自身属性及综合定位合定位市场综述市场综述项目项目VI延展延展包装推广策略包装推广策略销售策略销售策略本报告是严格保密的。项目属性项目属性现代风格，1号楼3梯8户，2号楼3梯10户，以二房和三房为主力户型，主力面积集中在87-120 户型型面积区间面积区间（）套数

10、套数总面面积（）一房45-471306100.12两房87-9218216571.36三房94-13215617936.36合计46840607.84秦岭路秦岭路颖河路颖河路本报告是严格保密的。项目价值项目价值比较分析比较分析1 1、区域价值、区域价值:西城核心区域，环境成熟，作为郑州市老城区，配套完善，生活便捷，生活成本低。2 2、交通价值：、交通价值：紧邻颖河路、秦岭路，向南直达陇海西路，向北直达中原路，交通四通八达。3 3、房地产发展态势良好：、房地产发展态势良好：秦岭路沿线周边，有中原新城、康桥上城品、颖河港湾等多个项目，房地产发展态势良好本报告是严格保密的。项目项目SWOTSWOT分

11、析分析本案最大的优势是：本案最大的优势是：区域成熟，交通便利区域成熟，交通便利StrengthStrength优势优势：S1：区域完善的生活配套，丰富的教育医疗资源；S2：西区核心，交通便捷，项目紧邻陇海西路、秦岭路，四通八达，具有良好的交通道路体系；S3：区域原生态高绿化率，优越的人居环境。项目项目SWOTSWOT分析分析本案最大的劣势是：本案最大的劣势是：户型面积偏大，总价较高户型面积偏大，总价较高WeaknessWeakness劣势：劣势：W1：项目地块较小，高容积率；W2：目前规划的两房、户型面积偏大，总价较高;W3：住宅和商业在同一栋楼上，相互有一定干扰；W4：开发商知名度，老客户积

12、累。项目项目SWOTSWOT分析分析本案最大的机会是：本案最大的机会是：借势周边大盘借势周边大盘OpportunityOpportunity机会：机会：O1：郑州经济持续发展，本地人口换房速度加快，外来人口数量较快增长，对房地产刚性需求持续增长；O2：西区老工业基地拆迁及西区的城市规划发展，有效提升了区域价值；O3：项目周边大规模中高档楼盘突起，带动区域发展，尤其是中原新城与本案建筑形态相似，给本案创造了很大的借势机会。项目项目SWOTSWOT分析分析本案最大的威胁是：本案最大的威胁是：周边大盘众多，引起区域内市场竞争激烈周边大盘众多，引起区域内市场竞争激烈ThreatThreat威胁：威胁：

13、T1：目前房地产市场仍存在一定的不确定因素，未来销售形势不确定性较大；T2：郑州房地产市场供给大于需求，周边楼盘竞争激烈，未来市场存在一定的销售压力；T3：市区和东区不断涌现的楼盘进一步分割市场，引起客户分流。善于借势，善于借势，扬长避短扬长避短借助目前区域整体销售良好的市场环境和中原新城热销的局面，利用项目周边成熟的配套，以相对较低的价格迅速入市，对中原新城客户和颖河港湾客户实施有效拦截，规避项目户型密集，面积偏大的劣势SWOTSWOT分析结论分析结论本报告是严格保密的。对项目定位的思考对项目定位的思考 基于 1、地块较小，且分为两块，容积率高，属中小盘；2、周围中高端楼盘林立；3、一个新锐公司的第一个项目；4、具有借势机会，做好借势姿态。我们的建议是：定位于中档项目，紧跟中原新城，市场借势，快速去化！主主力力客客户