中国房地产度假养老项目专题研究报告PPT文档格式.ppt

1、不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。老年老年社区社区【养老社区的发展养老社区的发展】Part2Part2：我国现有的养老地产开发模式：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式现有的养老模式】模式模式模式模式案例案例案例案例模式点评模式点评模式点评模式点评“社区+医院+地产”模式台湾长庚村养生文化村1、全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2、将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。特征特征特征特征以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大

2、的银发地产社区会籍制的养老俱乐部以房养老这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展，人们观念逐渐地改变。采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院北京太申祥和山庄采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓1、高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；2、完整的医疗护理，平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；3、强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，

3、并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；Part2Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式现有的养老模式】模式模式模式模式案例案例案例案例模式点评模式点评模式点评模式点评异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘特征特征特征特征以养老为目的的异地购房“候鸟型”养老“季节性”养老不同城市老年公寓之间的置换异地度假养老大连的互动式异地养老服务中心炎夏和寒冬到养老院，春秋回到家中天津的泰达国际养老院海外华人回国养老炎夏和寒冬到养老院，春秋回到家中新加坡华人、北美的购屋旅游团异异地地养养老老“异地养老”是我国目前正在探索的

4、新型养老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式现有的养老模式】模式模式模式模式案例案例案例案例模式点评模式点评模式点评模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业

5、新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。特征特征特征特征将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式分时度假式养老连锁养老超市这种连锁超市服务功能强，介入门槛低，有广阔的客户市场和服务群体，虽为非营利性机构，但以后可市场化地运作。将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁云南卧龙仙居、浙江城仙居一种新型的老年服务型机构辽宁连锁超市一种将养老和度假旅游完美结合的全新产品。它将基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务、高性价比的度假养老产品赢得客记，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。政府收益

6、型政府收益型政府福利型政府福利型企业营利型企业营利型目前我国养老地产按建设经营者划分为三种模式：北京香山老年公寓山东威海老年公寓u乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖u山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构u由企业投资开发建设运营北京太阳城Part2Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的开发模式现有的开发模式】Part3Part3：国内企业营利型养老地产开发现状：国内企业营利型养老地产开发现状【开发现状开发现状】目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大建设投

7、资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年我国老年住宅现状住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资

8、额特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长大，开发周期长国内养老地产的主要分布国内养老地产的主要分布1 1、大都市郊外模式：、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2 2、古镇开发模式古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。镇为代表。3 3、山地养老模式、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。以黄山、武夷山、庐山为代表。4 4、热带、亚热带避寒模式：、热带、亚热带避寒模式：三亚独

9、特的模式。目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟Part3Part3：国内企业营利型养老地产开发现状Part3Part3：国内企业营利型养老地产开发现状项目名称项目名称占地占地（万）（万）总建总建（万）（万）产品形式产品形式运营模式运营模式北京北京东方太阳城东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二 期 产 品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京北京太阳城太阳城4230一 期 产 品：假 日 公 寓（租 售），多 层、小 高 层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海上海亲和源老年亲和源老年公寓公寓8.378.6多层为主租售

10、+持有上海上海2121城城孝贤孝贤坊坊6.154.47高层、小高层为主广州颐年园广州颐年园3320一 期 产 品：洋 房，独 栋 别 墅；二期产品：小高层洋房 出售海南海南清平乐清平乐8.815以高层、小高层为主出售目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主式为主【开发现状开发现状】Part4Part4：岛内客户来源分析：岛内客户来源分析东三省（属性东三省（属性中端需求）中端需求）1）购房以避冬、养老、养生为主；2）具有长期或阶段居住特

11、征；长三角（属性长三角（属性中高端需求中高端需求）1）购房以度假和投资兼具；2）具有节假日休闲或阶段居住特征；3）锁定上海、江苏、浙江；北京（属性高端需求）北京（属性高端需求）1）购房具度假型较强；内陆城市（属性多层次需求内陆城市（属性多层次需求）1）环境差：区域自然条件、城市环境不适合居住；2）能源丰：丰富的能源条件；3）民间富：民间资本颇丰，投资能力强锁定具有典型性的内陆城市在：山西太原、大同、内蒙呼市；海南岛的房地产市场是做全国市场，养老地产同样是全国的市场海南岛的房地产市场是做全国市场，养老地产同样是全国的市场【客户来源分析客户来源分析】Part5Part5：中国养老地产的机会挖掘：中

12、国养老地产的机会挖掘2000年2010年00.20.40.60.811.21.41.61.8238%40%42%44%46%48%50%52%1.311.7842%49.70%数量（亿）城市空巢家庭比例老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加对养老地产的需求增加机会点一机会点一数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表全国老龄人口统计表Part5Part5：中国养老地产的机会挖掘机会点二机会点二国内养老地产的开发供应量不足国内养老地产的开发供应量不足16700276918

13、0001600014000120001000080006000400020000高龄人口（万）非盈利、非政府的护老中心（万）政府型的福利老年护理院（万）Series1u供应量不足供应量不足福利性养老地产供应不足：福利性养老地产供应不足：如右图显示：2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%营利性养老地产供应不足营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角Part5Part5：中国养老地产的机会挖掘政策的支持财政部和税务总局财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税（财税2000200

14、09797号）号）20062006年颁发的年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发（国办发200620066 6号号）2009.4.12009.4.1政协提案政协提案关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议机会点 三结论：开发养老地产有可为结论：开发养老地产有可为机会点挖掘小结机会点挖掘小结n老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加产的需求增加n国内养老地产的开发供应量不足国内养老地产的开发供应量不足n政府政策的支持政府政策的支持Part5Part5：中国度假养老社区的发展机会：中国度假养老社区的发展机会Part6Part6：成功开发项目的借鉴案例：成功开发项目的借鉴案例年龄段年龄段0 018181818242