链家地产租赁基础知识学习手册P13DOC17页Word文件下载.docx

1、一）租赁业务概述二）租赁业务主要形式三）业务性质第二章业务流程详解一）收费标准及付款方式二）普租业务流程三）专业术语概述第三章普租注意事项一）防止跳单二）物业交割三）哪类房产不能出租四）买卖不破租赁第四章实务问答一）租赁业主实务问答二）房屋租赁实务问答第五章识别房产证、身份证真伪一）识别房产证真伪二）识别身份证真伪所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付房屋租金的行为。房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，既出租人将出租物交付给承租人使用,承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。根据

2、双方租赁发生的法律关系,承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律保护，第三人和出租人不得妨害,即使在租赁房屋所有权发生变动时,在租赁合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。二）租赁业务的主要形式1、承租所谓承租即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。目前除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外,承租其他类型房屋均由当事人双方采用签订租赁合同的方式明确租赁关系。承租是目前房屋租赁活动中最普遍的形式。2、转租所谓转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的均为房屋转租。房屋租赁合

3、同约定可以转租的，承租人可按租赁合同中的约定进行转租，租赁合同未约定可以转租的,承租人转租房屋应该征得出租人的书面同意。3、承租权转让承租权转让,是指在房屋租赁期间,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代自己的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。4、委托出租委托出租是指房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出租。委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务,当产生纠纷时便于受托人向有关部门办理相关手续。在委托出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人的权利，所以也要承担出租人的义务。5、代理出租代理出租是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理人的房屋

4、出租,租赁关系建立后,由房屋所有权人履行租赁合同的权力和义务,代理人仅为办理房屋出租的有关手续。目前房地产中介机构除代理买卖房屋外,也代理房屋出租业务。代理出租的代理人在房屋出租成功后有权收取一定比例的租金作为中介费,但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义务。普通租赁的性质属于房地产居间服务1、普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金。2、高档住宅、甲宅、公寓收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金。3、客户与业主协商支付佣金:如五五分、三七分等。4、付款方式:客户直接支付给业主,付款方式由双方协商,一般为押一付三，押一付六，押一付十二等。注:押一付三：是指一个月的房屋租金作为押金，同时客

5、户向业主支付三个月的房屋租金。押一付六:是指一个月的房屋租金作为押金，同时客户向业主支付六个月的房屋租金。 押一付十二:这种付款方式又称为年付。主要针对比较有经济实力的客户，选择一次性付清租金,同时支付相当于一个月的租金作为押金。客户选择年付的付款方式同时也可以再次向业主压低一些房屋租金。普通租赁流程:开发接待配对推荐约定带看促成交定签约合同售后服务；注：（业务流程具体内容请关注以下课程章节,在后面的章节中会详细阐述）四气：在我们作业过程中所提到的四气是指暖气、天燃气、热水器、空调;全齐:指日常生活基本常用的设备设施如家电：冰箱、电视、洗衣机、热水器、空调等；家具：床、沙发、衣柜、茶几、电视柜

6、、餐桌、椅子等;单气：指暖气,没有燃气。押金：押金是金钱质的一种，具体讲是质押担保的一种特殊形式。即，押金是为了担保债务的履行,债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务,则其所交押金可以抵作价款或者收回;定金:是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式;订金：属于金钱质的一种，但是目前没有明确的法律对订金加以规定,但订金在日常经济活动中却被广泛的采用。严格讲订金只是一个习惯用语,而非法律概念。其与定金最本质的区别在于,订金不具备债的担保性质，收受订金

7、的一方违约,只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿付;居间服务:是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务,并收取报酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用;所谓跳单:客户接受中介公司的服务，在达成意向后避开经纪人私下达成交易，意图逃脱交纳服务费的一种行为;跳单原因:1、认为服务费高2、经纪人服务不到位3、客户素质低下如何防止跳单现象：1、看房前一定要签署看房确认书；2、紧跟人少的一方，避免客户使用业主家里电话,防止双方互留联系方式，一经发现坚决制止;3、看房后要先送走一方,稍等片刻，观察客户是否返回,特别是业主住在房子里的;4、先礼后兵:先夸对方

8、素质高并讲一些处理跳单的案例;5、和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单；6、明确告知跳单的后果；7、提高专业知识,努力为客户提供优质服务,感受我们的辛苦度；1、物业交割时，一定要仔细,每一个设施都要检验一遍,尤其是容易忽略的细节;2、水费:.7元/吨=自来水28元吨+排污费.9元吨3、电费:0.3元/度; 4、天然气:2.元/立方米 5、有线电视:18元/月；天然气读取：电表读取：水表读取：1、未依法取得房屋所有权证的。（出租人在未取得房屋所有权证的情况下,若有合法的房屋权属证明，亦是可以出租的）2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。3、共有房屋未取得共有

9、人同意的。4、权属有争议的。5、属于违法建筑的。6、不符合安全标准的。7、已抵押,未经抵押权人同意的。8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。9、列入拆迁范围的房屋。10、已被鉴定为危险的房屋。11、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。在我们的日常工作中经常会遇到当客户看中房子正想下定或者我们的承租客户刚刚入住房子没多久呢，业主突然说家里出事了,要把这套房子卖掉等类似这种情况。客户花钱刚刚找到合适的房子从搬家、入住、打扫房间住进去客户就又要搬家肯定会在情绪上难以接受,我们在处理类似纠纷的时候大家要注意一些细节，我们根据下面这个具体的案例来进行实际分析。案例分析:陈先生的父亲继承早年祖

10、父的遗产,位于北京市海淀区兴荣路拥有二进四合院住房一套。张先生于2007年3月24日搬回城内居住。刚回城妻子与小孩没有住房安置，张先生于是四处托人租房,后经人介绍认识了陈先生的父亲，双方经协商,陈先生的父亲答应将自有四合院住房中临街的二间租给张先生居住,双方约定月租金为人民币500元。随后张先生议价便入住房内。张先生与陈先生的父亲相处一直很融洽，张先生每月按时缴纳房租，陈先生的父亲按时收租，双方并没有签订书面房屋租赁合同。200年月1日陈先生父亲的一位朋友看到四合院临街的两间房屋可以改造用来做生意,于是找到陈先生的父亲,愿出10万元购买,陈先生的父亲十分为难,就找张先生商量。由于张先生单位住房

11、紧张,一时无法安置，张先生向陈先生的父亲提出两间房仍由他租住，考虑到陈家实际经纪损失和物价上涨因素，愿意将月租金提高到每月00元。陈先生的父亲答应了张先生的要求,双方订立了书面房屋租赁合同，租赁期限为5年。2年月中旬陈先生的父亲去世,其遗产由唯一的继承人陈先生继承。陈先生与张先生约定,房屋租赁合同不变,租期届满后在根据具体情况处理。008年10月陈先生的一个朋友看到陈家四合院临街房屋的位置很好,就想利用他开一间餐馆，于是找到陈先生进行协商表示愿出10万买下，陈先生知道自己与张先生有约在先,但又不甘心每月只收2元的租金，就找到张先生商量,让张先生另外找房居住。张先生经多方联系,没找到合适的房子,

12、就想筹钱将房子买下，免得再有什么麻烦。张先生向陈先生说明了自己想买下房子的意思,并在一周内将自己的积蓄10万元交给陈先生。陈先生觉得既然双方价钱都一样卖给谁都一样,于是双方签订了房屋买卖合同。该合同约定：张先生取得该四合院临街两间房屋的所有权，购房款150万元由张先生一次性支付陈先生,合同从订立时起生效。订立合同后陈先生的朋友得到消息，找到陈先生表示愿意再多出2万，还表示如果陈先生将房子卖给他,开餐馆后每月给陈先生餐馆利润的5%。这时陈先生又找到张先生希望再加价。张先生认为，双方签订了购房合同，自己又支付了放款，房子已经是自己的了,陈先生无权干涉不同意在加价。陈先生一气之下将房子又买给了朋友,

13、双方签订合约并到房管部门办理了过户手续，陈先生将张先生的购房款150万元退给张先生，并说明房子已经卖给了自己的朋友，让张先生尽快搬家。张先生坚决不收自己的购房款也不搬家。几天后，陈先生的朋友带人来对房屋进行装修准备开业,见张先生拒不让房,就强行将张先生的物品搬到院子里,并造成了一些损坏,张先生以陈先生侵占他的房屋为由,向法院提起诉讼,要求法院判决该房屋归自己所有。法院判决：张先生和陈先生签订了房屋买卖合同后,张先生将购房款支付给陈先生，但是由于未按法律规定到房管部门办理过户手续，房屋产权未依法转移,此时房屋产权仍归陈先生所有,之后陈先生和朋友签订买卖合同,并到房管部门办理了过户手续,以法律规定陈先生和他朋友所签订的合同是有效的，而且房屋的产权应归陈先生的朋友所有。张先生和陈先生的租赁关系仍然有效,租赁合同对张先生和陈先生的朋友继续有效，故陈先生的朋友应赔偿张先生的损失。根据中华人民共和国民法通则第27条，城市私有房屋管理条例第6条第9条