最新农村房屋买卖合同的效力范文模板 16页Word格式.docx

1、农村私有房屋买卖日渐活跃，但我国现行法律法规中，对农村房屋买卖却并没有明确的允许或禁止性规定，也没有明确的具有可操作性的规定，而相关的规定之间又存在矛盾冲突的情形。从而导致农村房屋买卖的合法性不确定以及农村房屋买卖合同的效力难以认定。所以在面对农村房屋买卖合同效力认定的案件时，司法机关就显得力不从心，因为没有明确的法律判断标准，所以司法审判中就出现了类似案件不同判决、不同地方法院不同判决、上下级法院不同判决等现象。而此类案件关系到市场经济的交易安全和农村社会的和谐稳定。法律的缺失导致的这种司法漏洞，将会严重威胁到司法公正、经济发展以及社会的稳定与和谐。一、我国农村房屋买卖合同的法律效力现状首先

2、，从农民出售房屋的目的来看，主要基于以下几种情况：第一，融资。房屋可以说是农民的主要财产，农民没有太多的融资方式，当他们遇到看病就医、做生意、婚丧嫁娶等情况需要资金时，出售房屋是非常重要的融资方式。第二，一户多宅。有的农民因继承等原因拥有多处房屋，但实际上并没有那么大的住房需求，从而使房屋闲置，得不到充分利用，出售房屋自然就成为一个很好地选择。第三，进城务工，现在大量的农村人口进城务工，一年中大部分都在城市生活，并不在农村。甚至许多人常年不回家，自然也就不需要太多的农村住房，所以也会选择将农村的房屋出租或者出售。第四，搬迁。有的农民离开其集体经济组织，到城镇或其他集体经济组织生活，所以卖房搬迁

3、。（一）立法现状从买卖合同的主体划分，通常将农村房屋买卖合同分为以下三种类型：1.同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，由于同一集体经济组织成员本身具有在该集体经济组织申请宅基地的特定身份，从而不会破坏宅基地使用权的分配原则和我国的立法精神。而相关政策和法律规定也更倾向于认可此类房屋买卖行为。因此，司法实务中基本形成了一致的有效认定意见，即认为在房屋买卖合同符合合同的一般有效要件的情况下既认定有效。法律依据是：其一，农村房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。其二，我国土地管理法第62条规定：“农民可以出卖自己所有的房屋，但是出卖以后，不得再向集体申请宅基

4、地。”可推出法律允许农民出售自己的房屋。其三，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，没有改变土地的性质和用途，一般不会损害集体组织的利益，不违背我国的政策精神。2.不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋不同集体经济组织成员之间的房屋买卖缺乏相关法律规定，司法实务中也未达成一致的处理意见，一般视情况而定，大多认定无效，少数认定有效。如果经过相关部门的批准和满足一定条件下可以认定有效。虽然法律和政策没有禁止农民异地购买农村房屋，但是农村房屋所依附的宅基地具有福利性，对身份有特殊要求，只有具备该农村集体经济组织成员的身份，才能对该农村宅基地享有使用权。如果允许将农村房屋卖与外村村民，是可能损害到该农

5、村集体经济组织的利益的，不利于农村的稳定发展，与我国的政策精神相违背。3.城镇居民购买农村私有房屋城镇居民购买农村房屋一般基于以下原因：第一，解决住房问题。当前情况下，城市房价居高不下，城市居民承受着巨大的住房压力，因此就有很多人选择在邻近城市的农村购买房屋居住。第二，享受农村生活。在生活节奏缓慢，自然环境更好的农村养老或生活也是城市居民购买农村房屋的一个主流原因。第三，投资。有些城镇居民是想通过购买一定区域的农村房屋，等待升值或者政府拆迁，从而谋取利益。关于城镇居民购买农村房屋的买卖，虽然没有法律法规明令禁止，只有大量的政策加以禁止，但因为政府表明了禁止的态度，并且根据民法通则第6条“民事活

6、动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。所以司法实务中一般认定城镇居民买卖农村房屋的合同无效。但也有不同判决，司法实践中有一种常见情形是，城镇居民购买农村房屋，双方都依约履行了合同的义务，买方已经稳定居住了相当长的时间。但因为经济发展，房屋价值上涨或面临拆迁，卖房的农民看到巨大的利益，而后悔自己当初的卖房行为。因此反悔，到法院主张当初的买卖合同无效，想要回房屋。此种情况下，部分法院会出于保护交易安全的立场认定买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。还有一些例外情况：一是城镇居民购买了农村房屋后，将其户口迁入该房屋所在地的农村集体组织，则该农房买卖合同有效;二是城镇居民的家庭成员（父母、配

7、偶、子女）中有的家庭成员是该房屋所在地的农村集体组织成员的，并且城镇居民和该家庭成员共同出资购买该房屋，该农村集体经济组织同意该房屋买卖的，则该共同购买房屋合同有效;三是城镇居民购买了该农村房屋后，若该房屋经过有关机关批准，并得到该房屋所在地农村集体组织的同意，又办理了相关法律手续，取得了房屋所有权和宅基地使用权的，则该买卖合同有效。我国的政策是出于保护农村集体土地和保障农民基本生存条件的目的。由于房屋与土地的依附关系，农村房屋的买卖，势必会影响到该房屋项下集体土地使用权的变动，而在城镇居民购买农村房屋的买卖中这种变动是很可能会损害农村集体土地和农民利益的。（二）理论争议关于农村房屋买卖合同的

8、效力，理论界主要有以下三种观点。1.合同无效说（1）主要根据合同无效说主要是根据中华人民共和国土地管理法第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和中华人民共和国城市房地产管理法第32条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。认为，农村房屋的买卖必然涉及到农村宅基地使用权的流转，农民出卖自己房屋的同时，宅基地使用权必然随之转移。而根据中华人民共和国土地管理法第63条，宅基地使用权是不允许进行买卖的。因此农村房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，不符合合同的一般生效要件，当然无效。（2）一户一宅因为“地随房走”的法律规定，农

9、村房屋与其宅基地具有不可分的性质，如果房屋所有权发生转移，则房屋所依附的宅基地的使用权也必将随之转移。而根据中华人民共和国土地管理法第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”如果购买该农村房屋的是与卖房者同一集体经济组织内的成员，且该成员在该集体经济组织内原先已经拥有一处宅基地，那么在其购买该农村房屋后，其实际上将拥有两处宅基地，就违反了土地管理法“一户一宅”的原则。因此，在购买人为卖房者同一集体经济组织内成员，并且其在该集体组织已经拥有一处宅基地的情况下，该农村房屋的买卖合同也是无效的，同样是因为违反了法律的强制性规定。2.合同有效说（

10、1）法无禁止即可为基于私法“法无禁止即可为”的原则，法律并没有禁止农村房屋的买卖，又根据我国宪法第33条规定“在法律面前人人平等”和物权法第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。农村房屋与城镇房屋在物权法上应具有相同的地位，农民应具有与城镇居民相同的权利，依法对其所有的房屋享有财产自由处分权。因此，农村房屋买卖应按照意思自治原则，根据合同法的原则和规定认定买卖合同的效力。在没有合同无效事由的情况下，应认定房屋买卖合同有效。（2）购房者为城镇居民的情况在购房者为城镇居民的情况下，合同有效说认为，主张合同无效的观点所根据的1999年4月国务院办公厅颁布的关

11、于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（中发199711号）第二部分中的“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”、201X年国土资源部发布的关于加强农村宅基地管理的意见（国发201X28号）第四部分第十三项“要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”和201X年12月国务院颁布的国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发201X71号）第二部分的“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得

12、到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”均不属于法律的强制性规定，因而不能作为认定城镇居民购买农村房屋买卖合同无效的根据。而相关的法律法规并没有禁止城镇居民购买农村房屋。因此，根据“法无禁止即可为”的原则，城镇居民购买农村房屋的合同效力应按照合同法的基本原理和相关规定去认定。在没有其他合同无效事由的情况下，应认定房屋买卖合同有效。（3）物权法上的依据物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”确立了物权行为与债权行为相区分的原则。宅基地上农村房屋买卖系债权行为，如无特定情形，成立

13、即生效。而房屋所有权及宅基地使用权转移系物权行为，出卖人对宅基地使用权没有处分权不影响合同的效力。（4）符合交易习惯考虑到司法实践中农村房屋买卖合同纠纷的常见情形是房屋买卖合同签订时间较长，买受人往往已长期稳定地占有和使用了房屋。而出卖人往往是由于多年后的房屋升值或拆迁补偿，在利益的诱惑下反悔，起诉要求确认合同无效。若判决支持其诉求，认定买卖合同无效，一来有悖于民法禁止反言及诚实信用原则，侵害了善意的买受人的合法权益。二来会助长这种反悔之风，很可能会引起大量的此类案件，同时形成法律漏洞，让那些不怀好意的人有机可乘，不利于社会的公平正义和稳定发展。而无论是农村居民还是城镇居民，对于那些囤房、炒房

14、的破坏经济发展的人，法律都应当做出公正的判决，给予他们应有的惩罚。对于无辜的人，法律应当保护他们的合法权益。不能牺牲后者的合法权益而让前者受益，那样就违背了法律的精神和价值。3.部分有效说部分有效说认为，对于农村房屋买卖合同，不能一概认定为无效，而应区分不同的情况加以认定：（1）对于同一集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖合同应认定有效。（2）对于不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应视情况而定，在满足一定条件的情况下，例如房屋买卖已经办理了相关法律手续，得到了乡镇政府或该农村集体组织等有关部门的许可或者房屋已经翻建，可以认定该合同有效，否则应认定无效。（3）对于城镇居民购买农村房屋的买卖合同，虽然法律没有明文禁止，但因为违反了我国政策的明确规定，根据民法通则第6条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”且出于保护农民利益的目的，应一律认定无效