房地产综合服务行业市场现状分析报告Word格式.docx

1、1、行业主管部门和监管体制根据国家于 1996 年颁布、2001 年修改的城市房地产中介服务管理规定，我国对房地产综合服务业的管理主要合并于房地产中介服务业管理体制下。国家在房地产中介服务业宏观管理方面涉及的职能部门主要是国家住房和城乡建设部。我国各级政府对房地产中介服务企业管理的主要机构是各级房屋土地资源管理局、房屋交易管理部门。同时，各地房地产中介机构在地方房产局的业务指导和民政局的监督管理下，自发自愿地成立房地产中介协会，作为行业自律组织并协助行政主管部门进行有关管理工作。我国对房地产中介服务行业的监管分为市场准入制度和房地产中介行为的监管两部分。（1）市场准入制度对于房地产中介服务机构

2、，国家规定从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人，在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。（2）房地产中介业务行为监管房地产中介服务业主要涉及房地产交易环节，因此对于商品房销售环节的监管主要由房地产交易管理部门负责。在销售过程中的营销推广活动还涉及商品房广告的投放，各地工商行政管理局为广告发布和广告经营管理机关，监督管理广告发布与广告经营活动，指导广告审查机构的工作。同时，由于房地产销售具有需要进行登记、备案等外部控制环境的

3、特性，对于房地产营销代理服务，其提供服务的真实性均可通过第三方部门或机构进行查证。根据城市商品房预售管理办法，商品房预售时，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。预售的商品房交付使用之日起90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。由于商品房销售的备案、网签、过户整个流程均需在有权部门进行登记，因此每套商品房销售的真实性均可通过房地产交易管理部门或其网站进行查询佐

4、证，从而对房地产营销代理服务的真实性进行核实。2、行业主要法律法规及政策房地产中介服务涉及的主要环节包括新房营销代理、二手房交易及租赁、咨询、商业物业运营等。与行业直接相关的法律法规主要包括：房地产经纪管理办法、城市房地产中介服务管理规定、中介服务收费管理办法、经纪人管理办法、城市房地产抵押管理办法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国广告法等。其次，房地产中介服务行业与房地产行业紧密联系在一起，针对房地产行业的法律法规将通过房地产行业影响到房地产中介服务行业。具体到房地产开发的各个阶段，国家均制订了严格的政策法规进行规范，在开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方面均有

5、严格的政策法规。与房地产行业直接相关的法律主要包括：中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国建筑法、土地管理法实施条例、经济适用房管理办法、城市房屋拆迁管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、建设工程质量管理条例、房产税暂行条例、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、房屋登记办法、住房公积金管理条例、物业管理条例等。再次，面对我国房地产市场的快速发展，为了适应行业中出现的新形势，解决新问题，国家及地方政府近年来相继出台了各种行业法规及政策，以保证我国房地产市场持续健康发展。重要政策具体如下：二、行业发展历程和现状1、国际房地产综合服务

6、业的发展规律综观国际房地产综合服务业的发展历程，可以总结出以下几条规律：（1）房地产综合服务商的客户主要是机构投资者及开发商国际房地产综合服务商处于行业发展的高级阶段，同时为买方和卖方提供服务，客户主要包括房地产投资基金、开发商、政府、跨国公司等各种业主、投资者及房产使用者，公司或机构主体构成了客户的主要部分。以机构类客户为主的业务模式对促进房地产综合服务商的发展具有显著积极作用。首先，综合服务商更易与机构客户建立长期稳定的合作关系。第二，公司客户的房地产服务需求面较个人客户更广，有利于公司实现协同销售及协同服务；第三，随着经济一体化的发展，公司客户地域经营扩张带动了综合服务商的业务实现跨区域

7、经营。（2）房地产综合服务商具有较强的扩张能力房地产综合服务商的主要竞争力体现在人力资源、客户管理、专业能力、品牌渠道和盈利模式等方面。当某一区域的房地产市场容量饱和时，房地产综合服务商能较为容易的把经营模式在统一的品牌、知识、专业平台的支持下，复制到其他区域。因此成熟的房地产综合服务商往往跨区域经营且扩张速度较快。国际房地产综合服务商业务一般覆盖全球，包括美洲、亚太、欧洲、中东、非洲的大部分城市和地区。房地产综合服务商地域扩张的过程中仍遵循一定规律：公司具备竞争优势的地区市场是成功实现扩张的基础，但是即使在全球化经营网络建成后，优势市场在公司总营业收入中的贡献仍然显著。（3）业务线综合化是房

8、地产综合服务商的共同发展趋势房地产综合服务商的业务线发展经历了从单一业务，然后逐渐多元化，再到全产业链综合性服务领域的过程。虽然不同的房地产综合服务商业务发展路径各不相同，但发展到今天，各公司已经覆盖了房地产价值链的所有环节，基本都涉及了物业管理、投资管理、评估、物业代理、租赁代理、咨询、跨国企业服务等业务。从主营业务收入的构成来看，不同业务对总收入的贡献相对均衡。（4）收购兼并是房地产综合服务商实现飞跃发展主要方式国际房地产综合服务商实现规模扩张大致沿着两个方向：地域和业务线。为了实现网点的扩张，房地产综合服务商们必须不断在新城市开设办事处，打入当地市场。在早期合伙人体制下，通过吸收合伙人实

9、现扩张的方式给企业带来的规模增长是缓慢的，行业竞争格局极为分散。股份公司制的房地产综合服务商借助资本市场的力量，不断实施并购，能快速实现跨地域经营和业务多元化发展，最终形成了少数几家具有全球网络、多元化服务的综合服务商，有代表性的如世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯等。20 世纪中后期业内掀起的一股大型并购潮是形成目前世界上几个主要的房地产综合服务商的重要原因。进入21 世纪，这些完成合并整合后的公司都在业绩上取得飞速增长。（5）房地产综合服务商与金融资本紧密融合房地产综合服务商积极寻求公开募股及上市，与金融资本的合作加深。当今知名国际房地产综合服务商都是上市公司。通过上市，公司可

10、以获取企业快速扩张所需资金。另外，上市能为房地产综合服务商带来品牌宣传的广阔平台，品牌正是服务企业生存和发展的关键因素；再者，在社会资本的参与下，房地产综合服务商不仅能有效的分散经营风险，更能通过开放的股权交易市场实现资源的优化配置。截止 2015 年6 月30 日，世邦魏理仕和仲量联行的总市值分别为123.58 亿美元和76.95 亿美元。同时，私募股权成为房地产综合服务商融资或资本运作的另一种主要手段。世邦魏理仕历史上就曾多次被私募股权基金收购，前身信义房产在被西尔斯收购后，于1989 年被凯雷集团和信义商业地产的管理层收购。在2001 年7 月，世邦魏理仕又被私人股权投资公司私有化。（6

11、）重视企业非有形资产的维护和发展房地产综合服务商的资产构成不同于一般制造型企业，总资产中固定资产占比较低，无形资产则占据了较大的比重，主要核心竞争力也体现于客户渠道、品牌影响力、人力资本、专业能力等非有形资产。2、我国房地产综合服务行业的发展历程我国房地产综合服务业发展的早期以房地产策划代理公司的形式存在。随着行业发展并在国际房地产综合服务商的影响下，行业逐步走向全国化、规模化、业务线综合化。发展历程概括来说分为四个阶段：（1）萌芽阶段：19931997年20 世纪90 年代初期，我国的房地产市场快速发展，市场处于明显的“卖方市场”特征，开发商倾向于自行销售，房地产策划代理商并没有足够生存土壤

12、。1993 年，政府宏观调控为房地产市场降温，大量的房产积压滞销。开发商对房地产策划代理公司的需求被充分激发出来，策划代理商则获得了第一次发展良机。这一阶段企业基本只有营销代理业务，参与房地产价值链的程度尚浅，业务模式较为单一。（2）全面发展阶段：19981999年1998 年，国家开始从住房制度改革和金融支持等方面来扶持房地产行业的发展，实施了一系列的政策，一线城市房地产市场逐渐走出低迷，开始回暖。这一时期房地产综合服务业发生了第一次较为重要的变革业务领域从单纯的后期销售逐渐扩展到项目全过程，形成了以全程营销和全程策划为主要特点的综合服务体系。策划咨询由原来的以单项策划为主转变成为体系化、连

13、贯性的整体营销解决方案，策划人员利用系统的思想从开发产业链一系列环节挖掘并提高产品价值，并与产品销售紧密结合起来，最终实现项目全程策划及营销代理。一线城市的房地产综合服务商在这两年间取得了长足的进步。香港、台湾的各类咨询代理商也相继进入内地市场，带来了成熟的专业经验及经营模式，市场环境逐步规范。当然，它们的进入也加剧了市场的竞争。（3）全国化扩张阶段：20002004年2000 年，国家“十五”计划开始实施，中国城市化进程加快，经济保持高速发展，在人均收入大幅增加以及人口红利等因素的影响下，我国房地产市场又延续了几年快速增长，房地产综合服务业的市场容量不断扩大，市场参与者众多。2002 年土地

14、招拍挂制度推出，市场化的土地供应使开发商在发达城市拿地成本逐步上升。但同时，土地供应市场的规范化降低了各城市间的进入壁垒，激发了开发商全国扩张的热情，众多二线城市市场开始启动。此时，房地产综合服务商也跟随开发商，把自己的运营模式克隆到二线城市，开始跨区域经营。（4）业务种类多元化发展阶段：2005年至今国际房地产综合服务商在中国市场业务发展迅速，在它们的影响下，国内房地产综合服务商认识到业务多元化的优势并明确了发展方向，开始努力挖掘房地产价值链上新业务机会并转化为公司新利润来源。开发商专业外包趋势也加速了这一过程。万科自1993 年就开始实施“减法战略”，逐步剥离销售，物业管理，商业地产等非核心业务，现在已经成为全国最大的住宅开发商，其成功经验的示范效应带动了开发商相继改革。行业专业化细分使开发商更依赖房地产综合服务商，在给房地产综合服务业带来了更多的传统业务的同时，许多新的业务种类也应开发商的需求而逐渐发展起来。目前，国内房地产综合服务商进行业务多元化发展的方向主要是围绕策划和代理两大传