国际写字楼项目可行性研究报告书Word格式文档下载.docx

1、工程咨询资质编号：工咨甲 10301100011.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、建设部房地产开发项目经济评价方法；4、xx市总体规划；5、xx市规划局建设用地规划许可证；6、国家相关政策、法规、文件；7、xxxx房地产开发有限公司委托xx市工程咨询服务中心编制项目可行性研究报告的委托书；8、项目建设单位提供的有关资料、数据。1.2.2可行性研究的范围本可行性研究报告对人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北的3300m2区域内建设的总建筑面积320

2、29m2的25层建筑及其配套设施-xx国际写字楼项目进行研究。对其市场分析、项目的建设规模、标准和方案进行了方案设计，估算了项目的投资并进行了经济效益分析。1.3项目简介1.3.1项目建设地址xxxx房地产开发有限公司xx国际写字楼拟建于xx市人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北。1.3.2项目建设规模、内容项目建设规模：规划占地面积3300m2，工程拟新建写字楼及配套的邮政、餐饮等服务设施共32029m2。主要建设内容：新建写字楼及其配套服务设施共32029m2，其中地上建筑面积29309m2，地下建筑面积2720m2。建筑物最高25层，建筑高度96.10m。1.3.3项目主要建设条件

3、本工程施工场地位于xx市市中心区域，水泥、钢材等建筑材料可在当地采购。材料的数量和质量完全可以满足本工程的需要。施工用水、用电可就近引入，工程建设条件良好。新建写字楼供水、排水、供电、供热均可与人民大街及明德路相应市政管网连接，可满足项目建成后运营需要。1.3.4项目总投资及融资情况本项目总投资17125.30万元，其中8000万元申请银行贷款，其余9125.3万元由xx房地产开发有限公司自筹解决。1.4项目提出背景及建设的必要性1.4.1项目提出背景近几年来，xx市的经济发展突飞猛进，IT、通讯、传媒等信息产业极速发展，急需适合生存和拓展的空间，而这些行业的不断发展壮大，又共同促成以提供办公

4、场所为主要功能的楼市产品价格的猛涨xx写字楼因此迎来崭新的时代。写字楼是一个城市的经济脉络和财富的流向，作为商务生活的载体，写字楼市场的发展往往成为一个城市经济发展的晴雨表。近年，由于万科、万达、中海等这些进驻xx的大型房地产开发公司主要开发住宅产品，使已经基本成熟的xx住宅产品投资市场竞争相对激烈，而随着流动人员的增多、大部分公司规模的不断扩大及第三产业的迅猛发展，写字楼的市场购买力逐步增强，需求强劲必然带动市场的良性发展。2002年，xx的写字楼市场开始进入高速增长期。2002至2005年间，xx出现了如吴太商务中心、润天国际、鸿基名筑、伟峰国际商务广场、鸿城西域、超达磐谷国际商务港等高端

5、写字楼项目，并形成了西南高新区，西部绿园区，东部南关、朝阳区，中部西安大路写字楼聚集的四大板块。2006年，又出现了晨光大厦、万晟第一区等新项目。xx市2004年以前共有写字间项目60万平方米左右，发展比较平稳，投资客户所占比重较小，整个市场保持着稳中有升的态势。2005年，xx市写字楼供应面积约30万平方米，增长幅度已远远超过2004年的市场供应面积。2006年上市的写字间项目按上半年的增长速度，总建筑面积将达到35万平方米以上，加之上年度供应面积，约66万平方米，如此巨大的供应量已超过2004年前的全部市场供应面积。 第三产业和外来投资是写字楼客户的主要来源，xx市从2000年起，第三产业

6、增加值逐年递增，截止2004年末，xx市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以每年10%的速度增长。快速发展的第三产业及外来投资客商需要高端的写字楼市场，从长远来看，xx写字楼市场呈现快速发展的态势。目前，xx写字楼公寓市场呈现着“老中青”并存的态势，尤其近年占据城市最好地段的”中生代“写字楼的出现，满足大多数公司现阶段办公要求，高度智能化写字楼的最大优势在于使之成为以往写字楼难以替代的竞争优势，高度智能化的办公环境以及符合现代人文的设计使“新生代”的写字楼站在了一个全新的高度。随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的xx市的经济尤其是第三产

7、业商贸物流必将有着大幅度的发展。为此，xxxx房地产开发有限公司根据xx市写字楼市场的需求与发展情况，根据公司的相关发展规划，对xx市现有商业房地产市场进行分析的基础上决定在xx市中心交通便利地段建设本项目。1.4.2项目建设必要性1、是城市发展的需要本项目位于人民大街与明德路交汇处，建筑高度96.10m，是一座高标准的写字楼建筑，本项目的建设符合xx市规划局对城市的规划。加快城市建设是政府的重点工作。近年来，xx市进一步加快了中心城市建设步伐。写字楼代表着城市中最活跃、最强大的力量，在城市中具有举足轻重的地位和重大的影响力，因此，写字楼在城市规划中是重要的一项。xx的写字楼商务楼市场与北京的

8、CBD、中关村、望京这样的核心商务区无法相比，在新建设的写字楼中，很少有能满足现代商务楼的发展趋势，也因此具有相当大的发展空间。本项目的建设正是为了弥补xx市高端写字楼较少的缺陷，适应xx市城市规划的布局而建设的。2、是满足市场和经济发展的需要目前xx市的经济发展迅猛，尤其是对写字楼需求旺盛的第三产业。这也未本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的

9、运行机制。综上所述，本项目的建设可改善城市整体环境，体现人与自然和谐，项目的建设势在必行，且迫在眉睫。同时，随着国家振兴东北经济发展战略的稳步实施，作为东北地区地理中心位置的xx市的社会经济将会呈现快速发展的势头，而良好的经济发展环境将为本项目建设提供有力保障。1.5项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目指标单位备注1总用地面积m23300规划面积2442使用权面积2总建筑面积320293出售建面积4总投资万元17125.304.1开发投资16925.30其中建设期利息即本项目的财务费用792.00万元4.2经营投资200.005贷款偿还期年6投资回收期4.717营业收入25381.

10、758利润总额6488.379财务净现值1823.6010内部收益率%18.7111盈亏平衡点44.62第二章 项目市场分析2.1xx写字楼发展情况2006年xx已建成和在建的写字楼项目总建筑面积将超过30万平方米，呈现出供市旺盛的局面。2.1.1写字楼分布相对集中从目前xx写字楼分布情况看，多集中在南关区和朝阳区。两区先后提出发展楼宇经济的规划目标，其中一项就是向城市上空拓展经营空间，提升产业层次。另外，两区的地理位置处于xx中心城区的腹地，金融、商贸业非常发达。朝阳区更是提出，从东起人民广场，西至西安桥的西安大路要打造一条商务街，从中不难看出，xx写字楼多建于此的原因。2.1.2高档写字楼

11、占据市场xx目前市场上的写字楼几乎清一色都是较高等的甲级写字楼。如伟峰国际价格在5500元平方米，亚泰鼎盛国际均价在6000元平方米左右。除了以上写字楼，今年上市的还有鸿城西域、晨光国际花园写字楼、鸿基名筑、联邦国际大厦等。由于写字楼项目立项要比住宅楼项目立项多交一半的土地出让金，而写字楼的土地使用权最多为20年。从长远考虑，开发商要树立品牌形象，来吸引投资者，这就要求写字楼要从自身品质下手，从外观设计、使用功能及后期物业管理都必须提高而且要做出自己的特点，这无形中就加大了建筑成本和管理成本。2.1.3市场处于高峰从今年写字楼市场来看，xx的写字楼市场已经迎来了一个放量的高峰。目前很多购买写字

12、楼的购房者都是以投资为目的，主要是预计该地段的房价会涨而购买的，因此潜力地段的写字楼销售不会存在太大问题。但是，大量的写字楼投入使用后，市场可能没有如此大的消化能力，空置率就会很高。经济的发展速度决定写字楼市场的需求量，xx经济能否在未来几年实现一个飞跃，最终吸引更多的资本进入xx市场是关键，xx的经济形势正处在一个转型时期，这已经引起国内和国外一些企业的重视。但是，随着近几年xx总体经济发展状况看，对高档写字楼的市场需求还是很大的。一些有长远发展打算的公司都会选择写字楼作为办公地点，这样不仅可以有一个相对良好的办公环境，而且也有利于提升公司的自身形象。2.1.4写字楼前景看好xx目前的写字楼

13、市场还处于不太规范阶段，xx市总体经济水平不高，而外来公司企业中，生产企业占到绝大多数，能带动写字楼市场发展的外来第三产业公司比较少，所以，失去了一些拥有购买力的庞大客户群体。目前xx市的很多写字楼是按商住两用标准立项和开发的，缺少真正的专业写字楼，而未来市场需要的是功能专业、硬件配置高、管理和服务水平高的专业写字楼。2.2市场发展过程中凸显的问题2.2.1产品定位不明晰现在xx的写字楼除了不多的几个项目外存在硬件配置低、管理水平低、功能专业化不够等特点。目前xx市的很多写字楼是按商住两用的标准立项和开发的，高档、专业的写字楼较缺乏，而未来的市场需要的是功能专业、硬件配置高、管理和服务水平高的

14、专业写字楼。并且，基于第三产业特点，公司和企业的规模日益小型化（尤其是xx市近些年来中小型企业发展迅速，潜力较大），因此那些动辄半层、整层的写字间占整个市场需求的比例会越来越小，250平方米以下的公寓式写字间则会越来越大。2.2.2电梯不足写字楼的垂直交通就是一个很大的问题：无论在环人民广场区域、红旗街区域、桂林路区域还是站前区域的写字楼都不同程度地存在着电梯不足的现象。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这就直接给日后的使用和物业管理带来不便。2.2.3停车面积少停车面积不足也经常是很多写字楼不得不面对的尴尬。从xx目前经济发展来看，不久的将来，除了公务用车以外，私家车将成为潮流，车位数量自然成为客户选择写字楼的重要指标。当然，如何解决写字楼的停车恐怕不仅是发展商要面对的问题，同时也是xx市城市规划和交通建设等配套设施建设所共同面对的课题。2.2.4缺乏足够的配套设施缺乏足够的交际空间和休闲娱乐的配套设施也是一个缺陷。在xx的写字楼市场上，很多写字楼产品是上个世纪90年代末期至2004年建造的，在相关配套设施上明显不能满足客户的需求，尤其是符合现代商务办公环境的配套设施整体薄弱。2.3写字楼市场分布2.3.1人民广场区域