明德房地产管制评论5160期7doc文档格式.docx

1、万通筑屋像戴尔一样卖房子 （1）明德房地产管理评论之五十九:恒大地产上市思考（三）-先进文化方能成就长青基业 （2）明德房地产管理评论之六十:龙湖启示系列之三:蛰伏不是怯懦，是勇敢与明智 （2）0明德房地产管理评论之五十一：房企应警惕楼市复苏2009-10从各方面的数据来看,楼市已经复苏了。国家发改委和统计局的数据显示，月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%;1至6月份,全国完成房地产开发投资同比增长.%，增幅比1至5月份提高3.1个百分点；商品房销售面积增长17%，增幅提高6.个百分点。这些数据表明，中国楼市确然已走出08年市场寒冬的阴霾，又迎来了新的“牛市”。表面上看,楼市复

2、苏，对开发商来说是天大的幸事。试想，很多房企在0年积压大量库存,资金链濒临断裂，不少企业已经是奄奄一息。而转过年头,突然来了一场“小阳春”,进而进入“盛夏”,不少垂死的房企像是被打了强心针,不但活了过来，而且意气风发,再次找回了卖方的自信。劫后余生,对房企来说，自然是幸事、喜事。从各地开发商大摆庆功宴等事件上,我们也能感受到这种喜悦的心情。可深入地想一想,楼市复苏，确实是幸事、喜事么？事实是,楼市复苏，不是幸事、喜事。在某种程度上说,是一种悲哀。悲在楼市复苏并非因为理性的回归,而在这种非理性的回归中,房企可能又失去了极好的自省、调整的机会。寒冬出现后,比较理想的状态本应该是，各地房地产商在恶劣

3、的市场环境中相互竞争,通过市场的竞争去优胜劣汰,存活一批真正有竞争能力的企业。存活下来的房企的关注点从政策转向客户,从外部的“跑马圈地”转向内部的“管理优化”，通过持续地良好运营，提供更高性价比的商品住房。这样,整个楼市转入一种正常的良性竞争,住房价格会持续地下调,消费者的真实需求也被激发,供应方和需求方最终达到一种良性的互动。然而，突如其来的全球金融危机阻断了这一进程。金融危机迫使政府推出宽松的货币政策来激活市场，这对煎熬中的开发商来说,无疑是一场甘霖。于是，大量的投资客涌入到楼市中来，不断的推高着房价;眼见着房价被推高,自住型需求者也不得不放弃了持续了一年的博弈,加入到购房大军中。开发商又

4、开始跑马圈地，争当地王;又开始捂盘惜售，待价而沽。这一切，宛然07年的翻版。很显然，这种复苏不是理性的回归，而是疯狂的继续。更可怕的是,这种复苏阻断了开发商自省、调整之路，动摇了房地产商通过内部管理的提升来强壮自己的决心。可以看到,0年楼市之所以骤冷,与政府推出相关政策有很大关系;而08年的强势反弹,又与政府积极的宏观调整有密切联系。这样，就会让房地产商产生一种感觉，在中国,不是客户需求，不是内部管理，而是外部的政策决定了楼市,决定了企业的经营效益。最近,不少房地产企业家及房地产研究机构都有了这样的观点：楼市的命运取决于货币政策，就是一个实例。这样的认识只会强化开发商对于政府政策的依赖心理,强

5、化其侥幸心理,而阻断了其反省救赎、“自强不息”之路。试想,既然房子好卖不好卖，取决于政策环境，而企业的管理能力却无多大作用，那开发商为什么要把精力转到管理建设上？楼市复苏了,但绝然不是理性的回归。既然不是理性的回归,则又有可能重蹈0年的覆辙，甚至比08年更甚。这就更需要房企能够居安思危、未雨绸缪,抓住这喘息的机会在管理上多下功夫。而要使房企能居安思危、未雨绸缪，就需要房企管理者们认识到,要赢得长远的未来,靠的不是楼市政策,而是企业自身的竞争能力。【本文为成都明德管理咨询有限公司原创，转载请注明出处】1B明德房地产管理评论之五十二：儒观楼市万通“学”与“思”2009-81万通大当家冯仑以其精辟的

6、语言和独到的见解，被外界誉为房地产界的思想家。当然，在冯仑领导下的万通地产以及万通人，也有很明显的思想大家的痕迹。万通重“学”。学习是万通地产事业进步的前阶。冯仑曾提出“学习万科好榜样”的口号,学习万科标准化、专业化,学习万科重管理而不仅仅是重资金运作。在住宅运动中，万通学习美国l Bother（托尔兄弟）公司、学习“美国模式”,学习其专注于地产行业，并且只专注于地产行业中的某一个市场细分来做产品。随后万通将目标定位在高端商业地产，而对其认识也进一步明确和统一，那就是：“中期持有,能力导向，多元回报,资本升值”十六字方针,它学习的标杆是美国Tishan（铁狮门）公司。而除了“学”之外,“思”也

7、在万通中扮演了重要的角色。万通重“思”。反思是万通生存发展的密码。每年万通9月1日的生日，就是冯仑带领万通企业、万通人的反思会；随后的新年献辞,更是冯仑一个人的,更深层次的反思。冯仑提出学习万科，是因为经过了思考，他从万科看到了一个好的企业应该是专业化的,应该是将“%的精力放在管理上，20的精力放在资本运作上”的，因此学习万科。冯仑提出学习美国Toll Brohers（托尔兄弟）公司、是因为看到了托尔公司虽然规模不大但盈利能力很高,并且成功避过了美国的次贷金融危机；学习“美国模式”，是因为经过思考,看到了“美国模式”更适合中国内地的房地产企业未来发展的环境和市场特征,因此学习托尔公司和“美国模

8、式”。冯仑提出学习美国Tshman（铁狮门）公司，是因为经过思考，发现在中国市场走商业地产的道路可以更加“远政策,近市场”,能够更少的受到政策变化的波动的影响，使企业的生存环境更加稳定。子曰:“学而不思则罔，思而不学则殆。”圣人与常人的差别不在别处,在乎是否好学。而学过之后能否有所收获，有所得，关键在于是否善思。“三人行,必有我师。”需要开阔眼界，广博的学习,才能有所提高和收获。但只是一味学习别人,照搬别人的东西而不加思考，有可能成为“邯郸学步”,到头来学成四不像。而一边学习一边思考,将别人的优势与自身的情况特点相结合分析，去其糟粕，取其精华，才能学到对自己真正有用的东西,这也正是三人行的后半

9、句“则其善者而从之,则其不善而改之”。万通“学”，学习标杆企业;万通“思”,思考标杆企业哪些是可以学的。对于企业亦是如此。企业需要学。外界环境在不断变化,市场竞争将更加激烈，没有一个企业是一劳永逸的，都需要通过不断的学习来应对外界的变化。企业也需要思。不是所有学到的东西都适合企业自身当前的情况。就像之前许多中国企业学外企上EP,结果折腾下来,流传一句话：“不上ER还可以勉强活下去，上了EP马上就死!”企业是学习了，但是企业没有思考,因此将先进但不符合企业自身实际情况的东西强加,无异于饮鸩止渴。万通学万科,学托尔，学美国模式,我们企业也应该学习万通，学习它“学”与“思”的能力。学习它广博的学习能

10、力，也学习它缜密的思考能力。同时,我们还应该学习万通的坚持。万通对标杆企业的学习从来都没有止步,万通的“反省会”和冯仑的“新年献辞”并不是三分钟热度，而是连续做了十几年。这正如孔子儒家思想所崇尚的能学,能安。冯仑说自己信老庄,而从这些也能看出儒家思想对冯仑乃至万通的潜移默化。明德房地产管理评论（-70期）7明德房地产管理评论之六十一:中小企业若创“海之子” 品牌影响力将超中海 （2）明德房地产管理评论之六十二:恒大上市思考四-伪高潮来得快 去得也快（5）明德房地产管理评论之六十三:解冻王石来自珠穆朗玛峰的流感 （7）“只为富人盖房”,0亿价格很合理 （1）明德房地产管理评论之六十四：房价肉价可

11、调控 六年买房不是梦（3）明德房地产管理评论之六十五：房价决定地价的年代里 城北将翻身把歌唱 （16）明德房地产管理评论之六十六:中海地产探秘之一：产品价值模型 （18）明德房地产管理评论之六十七:万达的核心竞争力（上） （20）明德房地产管理评论之六十八:疲态毕现 “反求诸己”或是解决迷茫之道（23）明德房地产管理评论之六十九:恒大地产上市思考（五）:白菜价卖身暗示抢地模式末日 （2）明德房地产管理评论之七十：四川中小企业的发展:备粮还得备猫 （）明德房地产管理评论之六十一：中小企业若创“海之子”品牌影响力将超中海209-房地产行业经历着残酷的“人才争夺战”。从高端人才到应届毕业生，各大房企

12、无一不拿出杀手锏，希望网尽天下英才。大家都知道,“21世纪最贵的就是人才”,尤其是房地产行业,经历了0余年的发展,专业化已成为大势所趋。但要问在房地产行业中，哪些企业对人才的渴求最高，也许并不是每年在人才争夺战中表现抢眼的大型房地产企业，如万科、中海等等,不说他们的人才培养机制源源不断的输出着人才,光是他们的品牌效应就让应聘者趋之若鹜。房地产行业中,对人才需求渴求最高的,也许就是那些默默无闻的中小房地产企业。万科、中海、龙湖这些行业领袖,房子的设计、建筑和营销越来越专业，这引领着整个行业往专业化的方向迈进。要造专业化的房子,就需要专业化的人才。而中小房地产企业在这块恰恰是软肋。中小企业有的是刚

13、刚起步，有的是半路出家,本身就刚刚发育,没有多少专业人才积累;其次,品牌地产企业在人才争夺上步步逼近，实行人才本地化战略，直接打到了中小房企的家门口，比如说恒大、龙湖,这些都是人才本地化的模范，当地开发，当地招聘,把中小企业的区域优势全部抢完;再者说，每年的人才争夺，都是品牌房企唱主角,中小房企几乎发不出什么声音,躲在角落里眼看着人才都跑到了品牌房企的大船上，却干着急，没有一点办法。当然,中小企业还有一个绝招,就是高薪挖人，招空降兵。可是,中小房企一般都处于业务扩张期，这么多人才缺口，不可能全靠空降兵来打补丁。另外,在房地产行业,人才流动率极高，而空降兵一般又很难从根本上融入企业,甚至不少就是

14、扮演“某某到此一游”的角色。这样，高新挖人的策略从长远来看并不可靠。那么，中小房企该如何打造自己的人才队伍?高薪挖人的道毕竟不是长久之策,只有从基础做起,建设自己的队伍。这建队伍的第一步,就是要招到优秀的人才。可在大家的印象中，优秀的人才往往到大企业扎堆，中小房企如何能分一杯羹？也许中小房企该到地产行业的老大哥中海地产那里取取经。说起中海地产的“海之子”品牌,房地产界可谓无人不晓。“海之子”品牌是人力资源管理的一个创举，将人才招聘与营销结合在了一起。自“海之子”计划提出,短短两年时间，成为目前高校具有很强影响力的一项雇主品牌。这里有个数据统计， 200年,中海地产计划吸纳毕业生百余人,而简历的

15、数量与实际录取人数比例,则达到数百人比一，网站日均浏览量近万人次。从吸纳来的毕业生的素质看,近13的学生曾在高校核心社团担任重要职位，几乎所有毕业生都在特定领域拥有国家或省颁发的奖状，这些数据充分体现了“海之子”品牌在高校内积聚的吸引力。“海之子”品牌之所以成功,有两点因素。第一点，品牌营销式的招聘,与传统的校园招聘等方式不同。传统的方式，只是告诉了毕业生“我要招人”这一信息，而这种信息的有效性是短暂的;而通过品牌营销的方式,则不但“我要招人”这一信息，而且能够传达更有价值的内涵：“是我要招人”;这种充满内涵的信息能够持久的发力，最终使“海之子”这个概念在毕业生群体中间固化;第二点,通过“海之子”品牌的建设和宣传,中海