房地产市场价格修正Word下载.docx

1、主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。 -权益因素。年限修正、产权状况修正。5.2.1.2商业房地产的影响因素主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。5.2.1.3工业房地产的影响因素主要指环境状况、交通状况、配套设施。主要指成新率、层高、土地个别因素。5.2.2城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度。权重确定原则：5.2.2.1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在 01 之间，各选定因素的权重值之和1 ；5.2.2.2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较

2、法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；5.2.2.3不同类型房地产市场价格的影响程度不同，分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。5.2.3城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算5.2.3.1修正幅度值的计算 以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减，得到上调或下调的最高值。 上调幅度的计算公式见式Fl（Vmax-Vc）/Vc*100 （1） 下调幅度的计算公式见式（55）：F2（Vc-Vmin） /Vc*100 （2） 式中：F1-房地产市场价格上调最大幅度； F2-房地产市场价格下调

3、最大幅度； Vc城市房地产市场价格； Vmax-级别或区域正常房地产价格的最高值； Vmin-级别或区域正常房地产价格的最低值。 在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值将物业价格修正幅度划分成五个档次。5.2.3.2影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定 根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值，按式（3）和式（4）计算各因素的修正幅度。F1i=Fl*Wi （3）F2i=F2*Wi （4）F1i-某一因素的上调幅度； F2i-某一因素的下调幅度； Wi-某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。 以城市房地产市场价格为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间内插条件较优的

4、修正系数，一般为F1i2，同时确定较优条件下的房地产价格标准。在一般水平与下限价格之间。内插条件较劣的修正系数，一般为F2i2，同时确定较劣条件下的房地产价格标准。5.2.4城市房地产市场价格修正系数表的编制 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种房地产价格标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准。影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。按此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇

5、级别的房地产市场价格修正系数表。5.3住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.3.1住宅房地产市场价格主要影响因素5.3.1.1区域因素-地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度。-环境状况。主要指环境质量、景观环境、治安状况。-交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。-其他因素。5.3.1.2个别因素-成新率。主要指房屋的新旧程度。-朝向。主要指房屋主卧室的朝向。-楼层。主要指房屋所在的自然层。-通风采光。主要指房屋的间距、通风采光情况。-房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房

6、型。5.3.1.3权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正。5.3.2住宅房地产市场价格影响因素修正5.3.2.1区域因素修正区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。住宅房地产区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣地段位置离市中心距离离片区中心距离土地级别80-10060-8040-6020-400-20人口密度配套设施市政配套供水排水60-8020-400-20供电供气供热通讯设施公用设施配套中 学小 学医 院体育场馆公 园商场菜 场小区配套会所健身房游泳馆车库网球场交通状况道路通达度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站点距离公交车次对外交通距离距火车站距离距飞机场距离距码头距离路网密度80-10040-60环境状况环境质量优劣度水环境气环境声环境景观环境自然景观小区景观绿化率治安环境治安状况交通管制住宅房地产区域因素修正系数表权重