土地项目可行性研究报告文档格式.docx

1、地块完整，无其他因素影响分割地块。2、地势：地势平坦，地块方正规矩。3、地面现状:地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，原为农业耕地，地面无建筑物，无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响。目前地块为净地，地面无农作物，无高压线;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。四周边界清晰，均为市政道路，东侧、南侧、西侧地块目前未进行开发，北侧为工业园区。4、地质情况：场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。四、项目周边的社区配套1、交通状况：交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年6月底将竣工，目前还未通公交。市内公交

2、6路、12路、13路、14路、15路2、教育：周边现有汇龙中学、衡水市第六中学，启明学校、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。3、医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。4、大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。5、文化、体育、娱乐设施：东临宝云高尔夫俱乐部。6、公园：怡水公园7、银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社8、邮局：无9、其他：开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队五、项目周边环境1、治安情况：良好。2、空气状况：空气质量良好。3、噪声情况：无。4、污染情况：5、危险源情况：6、周边

3、景观：宝云塔坐落于项目地北侧。7、风水情况：8、近期或规划中周边环境的主要变化：目前还未出规划图。六、大市政配套1、道路现状及规划发展：2、供水状况：水3、污水、雨水排放：雨水、污水经过市政管网处理4、通讯（有线电视、电话、网络）：有线电视、电话、宽带网络。5、永久性供电和临时施工用电：市政电网6、燃气：天然气管道7、供暖：市政集中供暖系统七、规划控制要点1、土地面积：133320平方米，折合200平方米。平方米（含公建面积：340095平方米，亩。2、总建筑面积：485222其中：地上建筑面积：配套面积：6527平方米）346632地下建筑面积：3、容积率：2.6;4、建筑密度：30%892

4、19平方米5、控高：90米（规划控高）;6、绿化率：35%7、其他：八、土地价格1.该土地价格：110万/亩。2.该区域最近2-3块土地出让成交价格序号123第二部分：土地获取途径及措施1、土地获取方式地块名称2010-55地块位置土地价格成交时间2011.5中华大街以东，滏阳河以南，南环以北152万/亩2、土地获取时间安排：3、土地获取的主要条件：4、合作方基本情况：（无合作方可不说）5、合作方式：（同上）6、付款方式及制约措施：7、其它法律风险及规避措施：第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述本地块位于衡水市开发区南区，为衡水市新兴区域，目前生活配套略显不足，经济发

5、展水平较其他区域不高。但区域东北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区，居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建，为9+1电梯花园洋房，目前售价已达4000元以上，多为改善型需求客户。区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目，项目体量较大，售价3500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，项目认可度尚可。区域西部项目较少，仅达观天下项目，且距本地块较远。项目规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。2、区域住宅市场各项指标成长状况（近1-2年）开

6、工量/竣工量：约150万平方米/90万平方米销售量/供需比：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高，目前在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。平均售价:3500元/平方米3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势：区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后。随着滨湖新区的规划建设，未来区域发展将继续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，且周边企业搬迁后，项目南部片区将成为大规模住宅聚集地，生活配套将逐渐完善，存在较大发展空间。二、区域内重点项目分析项目项目周边开发在售楼盘图项目所在地

7、紫阙台腾达新城五洲国际官邸橄榄城开发区永兴西开发区永兴开发区前进大开发区胜利路与宝云路与昌明大街路与宝云街街与永兴路交街交叉口德隆超市对交叉口东行交叉口东行叉口西行100面100米路北100米米建筑面积（万23976平方米平方米）容积率建筑形态2.109层花园洋房400000平方1000000平方952000平方米米3.20米3.002.3820栋高层6+1及6栋2420栋高层层高层开盘时间入住时间2010-09-02一2012-06-312007-03-01期一期2011.12一期一期2011-08-21二期2012.122011-12-01、二期2011-12二期2012-10三期2013

8、-5三期2012-5平均价格400035003400-3600（元/平方米）付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭30%首40%首付产品组成30%首付50%首付付以大户型为主，一室，二室，一室，二室，二室，三室三室，三室三室，四室面积区间108-200多平36-110平方56-200平方米88-160平方米方米米配套设施工商银行、中国银行、万德福、幼儿园汇龙中学、启明学校、英才学校、市珍宝街小学、市职教中心、市五中、市六中南昊信息技术学校、开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队、第五医院;、复明眼科医院总体评述品质楼盘，包括未来衡水最社区配套完小区配套设施齐全，建

9、材、小区绿化大的吉美超善，户型设计交通方便，周边配套配套、建筑质量市将落户社较好，引入九齐全等注重细节，区，配套相对大科技系统作但生活配套相对完善但户型为卖点，为改缺乏，面向中高设计比较老善性住房，但端改善型居住旧，楼盘品质楼间距过小人群。较低。（40米左右）。三、区域市场目标客层研究销售对象：第二、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境;来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位：重点面向市场改善型需求消费群体。根据区域现状及未来发展趋势，针对周边物业比较以及公司品

10、牌树立需求，定位中高端宜居产品，建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。2、目标人群特征/来源区域/行业特点：来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场;行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。3、产品定位定位中高端宜居产品，以建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。第四部分：投资收益分析见附件宁安路项目测算。第五部分：综合分析与建议一、优势：教育周边具备丰富人文教育资源。景观距衡水市滏阳河1公里，环境优美。道路规划后周边道路状况好，交通出行较为方便。二、劣势：环境周边主要为工业园区，影响居住品质。商圈区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后，商业价值小。三、机会：宏观市场城市经济状况飞速发展，大市场环境背景良好。未来都心市政府南迁，同时随着城市拆迁及建筑步伐加快，该片区将是城市未来的居住生活区。周边有大量拆迁空地，未来市场竞争激烈。营销策划市场整体开发水平较低，产品同质化严重，营销手段雷同，为本项目开发创新提供了非常大的操作空间;四、结论和建议（必须有每亩土地取得最高价建议）项目从地块儿面积、形状以及地块单价均符合安联集团土地获取战略思路，可为冀安联集团带来品牌提升和较大经济效益，能够保障衡水公司的持续发展。