商品房质量保修纠纷的诉讼经验总结.docx

1、业主与开发商之间房屋质量保修纠纷诉讼经验总结 一、影响诉讼结果的关键节点一 究竟是瑕疵担保责任纠纷，还是质量保修责任纠纷？如果质量缺陷在房屋交付之前就存在，则属于瑕疵担保责任，瑕疵担保责任不受保修期限制，而是受质量保证期（即产品的合理使用寿命）、买受人是否明知此质量缺陷这两个限制。如果房屋在交付时是合格的，质量缺陷是在交付以后发生的，则属于质量保修纠纷，是否承担保修责任，取决于是否属于保修范围和保修期。二、影响诉讼结果的关键节点二是否属于保修范围和保修期如果是质量保修责任纠纷，则须确认发生的质量缺陷是否属于保修范围，是否在保修期限内。判定涉案标的是否属于保修范围和保修期的依据：（一）法律规定，

2、如商品房销售管理办法、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定等；（二）商品房销售合同的相关约定。三、影响诉讼结果的最关键节点三举证责任分的分配 原则上，当房屋在交付之后质量缺陷的，开发商应该承担保修义务，但以下两种情况除外：（一）不可抗力造成质量缺陷；（二）业主使用不当造成质量缺陷。根据“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，原告（业主）要求被告（开发商）承担保修责任的，应当就房屋质量存在缺陷承担举证责任。被告（开发商）如果提出造成质量缺陷的原因是因“原告使用不当”的抗辩，应当就“原告使用不当并造成质量缺陷”的主张承担举证责任。四、被告承担举证责任的举证内容及举证方法（一）举证内容

3、举证内容包括：（1）原告使用不当；（2）使用不当与质量缺陷具有因果关系。（二）举证方法被告就“原告使用不当造成质量缺陷”的主张进行举证的方法有：（1）提供原告在使用时存在不当操作行为并造成质量损坏的视频、音频、照片等证据资料；（2）提供原告对房屋质量缺陷部位进行使用操作之后的现场勘查照片，以此照片推理出原告在使用时存在不当操作行为，并造成质量损坏；（3）当通过现场勘查的照片无法推理出原告在使用时存在不当操作行为并造成质量缺陷时，可申请司法鉴定。五、谨慎对待司法鉴定被告申请进行司法鉴定，可能出现的结果是：（一）原因无法确定，即鉴定失败；（二）鉴定不出原告是否存在不当使用行为，但是能鉴定出材质不合格，或不符合设计、施工规范；（三）混合原因，即既有被告原因（材质不合格，或设计、施工不合规范），也有原告原因（即原告使用不当）；（四）完全是原告使用不当的原因。当出现上述第（一）、（二）种情况是，被告将完全败诉。所以，被告在决定是否申请司法鉴定时，要充分评估出现上述第（一）、（二）种情况发生的概率。同时，由于申请司法鉴定需要保护现场，这将导致涉案房屋长期不能使用，如果司法鉴定的结果认定质量缺陷不是原告使用不当的原因造成，被告将因此承担房屋长期不能使用给原告造成的损失。