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1、固定资产投资与货运量增速下滑澞华东区域工仓储用地供应在中在江苏、山东地区；福建、浙江等地区工仓储用地供应量相对较少，新增供应多在愿区地带；上海地区仓储注册落税要求日趋严格，仓储用地拿地困难加剧。华东区域仓源主要在中在上海和苏州两大核心城市。随着 上海地区仓储用地政策限制，产业链向周边卫星城市继续聚聚发展，苏州、杭州、嘉兴等地机遇升级。租金经济工矿仓储用地供应华东区域普通仓租金基本保持平稳，部分地区略有下下降。受国际复杂形势影响，华东区域保税仓空置率上升，高标仓租金呈下滑趋势。仓源上 海山 东江苏安 徽江 西福 建浙 江 图片来源：物联云仓数据研究院汽车航空及精密制造、特色冶金和金 属制品、中成

2、药和生物制药、电子信息和现代家电产业、食品工业、精细 化工及新型建材机械装备、电子信息、石油化工食品制造业及烟草加工业、造纸印刷及文教用品制造业、通用专用设备制造业、化学工业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、纺织工业、电气机械及器材版制造业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业电子信息和家用电器、汽车和装备制造、材料和新材料、能源和新能源、食品医疗、轻工纺织、现代服务业、文化产业等主导产业能源、化工、冶金、建材、机械、纺织、食品等电子、电气、机械电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业和生物医药制造业华东区域支柱产业分布图宏观产业分析2015-

3、2019年上海市国有建设用地供应数据来源：上海市规划和自然资源局2017-2019年华北区域重点城市工矿仓储用地供应（单位：公桮）梯队城市2017年2018年2019年第一梯队宁 波 1,285.061,691.371,585.52无 锡 648.00998.001,044.00南 昌 1,141.24899.821,019.54第二梯队青 岛 779.58835.87967.18杭 州 230.13240.33760.48南 京 650.00700.00750.00济 南 626.17709.98715.26第三梯队嘉 兴287.53460.17404.01合 肥 333.33380.003

4、73.33福 州 5.00（市本级）310.70357.27苏 州 303.50暂无数据暂无数据排序方式：按照2019年工仓储用地量降序排列数据来源：华东区域各市规划和自然局2015年2016年2017年2018年2019年05001000150020002500300014501675240026002800单位：公顷土地市场高高标仓标仓29.18%般普通仓般普通仓70.82%冷库冷库,1.70%普通仓普通仓,98.30%仓源分布2020年华东区域重点城市仓源分布华东区域仓源主要集中在上海、苏州两大核心城市。根据物联云仓在线数据显示，截至2020年5月，两个城市仓库总面积占华东区域仓库总面积

5、积的28.03%。截至2020年5月，华东区域仓库资源排名前五的城市是上海、苏州、青岛、南京、杭州。华东区域仓源总面积超8,257.75万平。其中，普通仓面积为7,983.96万平，约占98.30%；冷库面积为137.79万平，约占1.70%、普通仓中，一般普通仓占比约70.82%；高标仓占比约29.18%。浙江51%江苏22%山东8%上海7%福建6%安徽4%江西2%2020年华东区域仓库在建项目面积比例数据截至：2020年5月10.94%20.31%10.94%1.56%3.13%1.56%1.56%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%50.00

6、%2020年华东区域仓库在建项目落成时间分布数据截至：2020年5月占比仓库在建项目按仓库在建项目来看：在建仓库项目主要集中在浙江、江苏、山东，华东区域2020年仓库在建项目超562.97万平米；在建项目落成时间来看，主要集中在二、三季度，约占70.31。需求市场普通仓冷库标仓一般仓库0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%10.75%11.67%14.04%9.39%空置率2015-2019年华东区域仓库空置率情况数据截至：2020年5月数据来源：物联云仓杭州嘉兴南京济南南昌宁波青岛上海合肥无锡福州苏州0200000400000600

7、0008000001000000120000014000000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%可租面积空置率2015-2019年华东区域仓库存量与空置率情况数据截至：物联云仓从空置率分布城市来看：截至2020年5月，华东区域仓库空置率较高的城市为杭州、嘉兴、南京；仓库空置率较低的城市分别为苏州、福州、无锡据物连云仓在线数据显示：截至2020年5月，华东区域仓库空置面积为895.08万平方，平均空置率为10.84%，仓库基本满足当地需求。普通仓27.427.22726.826.626.426.2262019年4月-2020年4月华东区域仓库平均租金走势（单位：元/m2月）3

8、4.334.133.933.733.533.333.1普通仓高标仓租金情况全年租金运行相对平稳，2019年4-6月期间租金波动较大。2020年初，受新冠疫情影响，仓储行业受到波及，普通仓租金呈现下滑趋势。19年期间受国际贸易摩擦等因素，外部合作与投资等活动受影响，呈下滑趋势；2020年初，受新冠疫情影响，租金一度下滑至低点，随着国内疫情得以控制，复工复产全面开展，租金有所回暖。土地供应方面截至2020年5月，无锡、杭州、南京、嘉兴等城市政府已公布2020年国有建设用地供应计划，其中，无锡、嘉兴、合肥工矿仓储用地供应量同比有所减少。根据近五年各城市工矿仓储用地供应情况推测，宁波工矿仓储供应仍将居

9、华东区域首位，上海地区工矿仓储用地供应将持续保持低位，拿地困难仍将持续,工业用地用作仓储开发将进一步严格与规范。仓源供应方面预计2020年华东区域仓储设施供应将有所增加。其中，浙江约43.4%在建项目将在2020年6月交付，届时浙江仓储市场将有多个新增供应进入;江苏约53.2%在建项目将在2020年第二季度交付,预计有72.43万m进入仓储市场。仓储市场判断受国外疫情影响，福建、上海等外贸企业较多地区,物流仓储行业受到冲击，保税仓需求及其他仓储需求进一-步萎靡;而山东、江西、浙江等地逐渐回归正常及大型电商促销活动”618”的来临，仓储租赁市场活跃度将有所提升。预计2020年华东区域仓库租金基本平稳，部分竞争激烈地区，随着新增供应投入市场，租金或将小幅下降，如嘉兴、杭州、福州等地;空置率较低、地理交通位置优越的地区，租金存在一-定上升空间，但涨幅不大，如南京等地。仓库租金方面仓储供求方面商家押金资金再利用（与银行合作）商家银行仓储物流产生与邮政合作（费用低）快递费开增值税发票（增加当地税收）以租代购模式购买云仓仓储费用物流费用仓储费累计积分（抵扣）以租代购模式商家银行市场调研结果（孙总提倡模式）高邮仓源办公楼数量：1栋结算大厅数量：1栋仓储楼数量：8栋政府出资、兴厦承建THANKSTHANKS