物业服务采购需求编制指引上海政府采购中心Word文档格式.docx

1、采取一次招标三年延用、分三个年度分别签订合同的方式实施。3、履约保证金：收取，收取金额为合同金额的5%。也可以不收取。4、付款方法：双方约定物业管理服务费按季度支付。甲方在对上一季度考核合格后，支付下季度费用，支付期限由甲乙双方商定。5、合同转让与分包：合同不得转让，分包应符合规定：对专业性强，技术要求高的管理服务项目，可进行专业分包，但不得将合同约定的全部事项一并委托给他人。四、招标有关事项1、招标答疑会：召开。召开时间：201 年 月 日下午 点，召开地点： 。答疑只此一次，之后不再组织类似活动。联系人： 、电话 。投标人须持下载招标文件凭证参加。2、踏勘现场：组织。踏勘时间：201 年

2、月 日下午 点，踏勘地点：踏勘只此一次，之后不再组织类似活动。 ，电话 。五、需求见下页：物业管理服务项目采购需求编制参考物业管理服务项目采购需求编制参考一委托管理服务的物业概况（一）物业基本情况物业名称： 物业类型：坐落位置： 市 区 路（街道） 号四面边界至：东 南 西 北 占地面积： 方米，其中绿地面积 平方米。建筑面积： 平方米，其中:办公楼 平方米（多层 ，高层 ，其中地下 ）；礼 堂 平方米（多层 ，高层 ）；其他 平方米（多层 ，高层 ）；停 车 场 平方米；餐厅 处，其中：小餐厅 处， 平方米；大餐厅 处， 平方米；厨房 处， 平方米；厨房设备情况：（简介）带电梯办公楼共 栋，

3、办公楼单位 套，建筑面积共 平方米；不带电梯办公楼共 栋，办公楼单元 套，建筑面积共 平方米；其它 。公用设施、设备及公共场所（地）情况：1、院区车辆出入口 个，人行出入口 个；2、道路、车行道 平方米，人行道 平方米；3、绿化面积 平方米，园林建筑小品 座，水域 平方米；4、污水管长 米，污水检查井 座；雨水管长 米，雨水检查井 座，雨水进水井 座，化粪池 座；5、路灯 盏，地灯 盏，草坪灯 盏，其他照明设施 ；6、垃圾箱 个，果皮箱 个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积 平方米；7、体育设施 ；8、休闲设施 ；9、停车场：室内停车场 个（分楼描述），面积共 平方米，停车位 个；露天专用停车场

4、 个，占地面积共 平方米，停车位 位，露天零散停车位 个；自行车停车位：自行车停放设在 。10、电梯 台，功率 千瓦，品牌型号 ，启用时间 ；（分楼描述）11、配电房变压器 台，容量共 千瓦，品牌型号 ，启用时间 ；发电机组功率 千瓦，品牌型号 ；启用时间 ；12、生活蓄水池 立方米，消防水池 立方米，消防水箱 立方米；生活水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ；排污水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ，消防水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ；13、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况 ；14、智能化系统 ；15、其他设施设备情况（分楼描述） 。（二）各楼宇各层功能分布情况1、1号楼

5、地下2F：汽车库、地下1F：设备用房（高压配电、冷冻机房、换热器房、锅炉房、水泵房、自备发电机房、污水处理房）洗衣房、布件仓库、自行车停车位、汽车库、自行车停车位、职工浴室、停车库、车库进出口门厅及收费处、保安更衣室、司机等候室、服务中心活动室。1F：大厅、 2F、3F、4F、请说明各层作用，公共区间（大厅、餐厅、会议室、活动室、休息室、接待室、阅览室、图书馆、卫生间、洗浴间、机房等）面积，办公室、仓库等间数和进驻单位等：2、2号楼（三）业主方为物业服务企业提供的物业管理服务用房情况业主方提供物业管理用房面积 平方米，其中办公房 间；工作间 间；仓库 间。（四）采购人的特殊要求（如原物业服务人

6、员的安置要求等）业主方如有此类要求的话，请在此说明具体安置要求。二、物业管理服务要求（一）一般要求1、项目经理受业主方委托，代表业主方，依据服务合同和约定，对内管理整个物业，组织专业化的服务；对外先行承担与物业管理相关的责任，履行相关义务，代表业主方与物业管理所涉及的各有关方面交涉，维护业主方的合法权益，并提醒业主方遵守与物业管理有关的法规政策，履行应尽的责任和义务。2、项目经理应加强与业主方沟通，如协商同意，可决定为业主方提供力所能及的附加服务，费用另结。3、物业管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部门规定持证上岗，遵纪守法，严禁违章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账，季度小结和年度总

7、结，项目参与者应遵守业主方的规章制度，不可泄露业主方的秘密，其工作同时接受业主方的监督考核。4、各类服务相互协调；人员调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规定。在一视同仁，不予歧视和排斥的前提下，兼顾岗位对人员的特殊要求。5、对业主方日常业务所需资源和相关设备设施、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发现问题，及时处理，将一切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。6、执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，立即向上级和当地行政主管部门报告，并及时通知业主方。7、对外包服务和外来施工的监管：（1）查验登记相关资质和证明或批准文件；（2）有关作业计划、方案和图纸等存档

8、备案；（3）告知相关注意事项；（4）巡视或监督及配合作业过程，维修作业留下作业前后影像资料、在隐蔽工程结束前留下影像资料存档；（5）及时向业主方和有关部门报告异常情况、劝阻违规作业并取证、发生事故时保护现场；（6）作业结束参与验收，并做好记录。（二）建筑物日常维修、养护、管理（ 元以上维修另计） 1、办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。 2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。服务标准：确保办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使

9、用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。（三）公共设备维护、保养（设备定期专业维修及 元以上维修另计） 公共设备维护、保养的范围：保安监控、消防监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、锅炉、配电房、二级生化、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。 1 给排水、供水系统： （l）、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实

10、际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划； （2）、节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生； （3）、保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况； （4）、保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染（应明确水箱清洗及其费用是否包含在内）； （5）、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转； （6）、保证排水系统的正常运转，防止阻塞；（7）、停水预先通知业主及用户，以便做好安排。每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、

11、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。 及时发现并解决故障，维修合格率100；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压

12、力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。 2 电梯系统： （1）、根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。 （2）、电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。 （3）、健全电梯设备档案及修理记录；做（安排）好电梯安全年检工作（应明确年检费用是否包含在内）。 （4）、保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。 （5）、保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。 （6）、密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管

13、理工作。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100。 3、 机电、照明及自动化系统

14、管理： （1）、对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。 （2）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。 （3）、供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。 （4）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。 （5）、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。 （6）、对临时施工工程有用电管理措施。 （7）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。 （8）、负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。 （9）、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调