广州城更新片区策划Word下载.docx

1、广州市行政区域内的城市更新片区策划方案编制适用本指引。1.3 【编制任务】城市更新片区策划的主要任务是：依据城市更新中长期规划，参考经批准的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划等规划以及国家、省、市政府相关政策文件精神，对城市更新片区的目标定位、更新项目划定、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出安排和指引，明确地区更新实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。城市更新片区策划应在衔接城市规划、土地规划、产业规划等多规融合基础上，着力于城市更新、地区升级改造，是城市更新年度计划编

2、制的基础，是下一步城市更新项目实施方案的指引及依据。1.4 【编制原则】以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为引领的新型城镇化理念为指导，城市更新片区策划方案编制应充分体现公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。 （1）统筹规划，指导各更新项目实施方案编制，规划引领片区更新和谐发展。（2）节约集约使用土地，整合用地功能，释放土地能效，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新，加快推进生态文明建设。（3）注重保护城市特色资源、维护历史文化传承，塑造具有广州特色的城市风貌，加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化

3、，提升城市历史文化魅力。（4）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益，贯彻海绵城市和地下综合管廊建设理念；鼓励增加公共用地，公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%。（5）应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，科学合理测算改造成本、权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设置规划建设总量规模，保障各方利益平衡。（6）阳光规划，依程序进行公示、征求用地权属人及相关利益人意见，并充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。1.5 【编制思路】注重理念先行、问题导向、措

4、施精准，坚持“政府主导、连片规划、分步实施、共建共享”的总体方向，明确发展定位，梳理用地，整体策划，拟定策略，划定更新项目，编制项目用地方案，分步推进。1.6 【编制主体】城市更新片区策划方案由广州市城市更新局作为主体组织编制。1.7 【编制单位】城市更新片区策划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担，如需编制产业发展、道路交通、环境影响、历史文化遗产保护及其他专题评估报告需委托相应专业技术单位。1.8 【其他】纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案；对于微改造、局部改造、在广州市城市更新办法实施前已编制更新项目实施方案、有充分理由不需编制策划方案的项目，可

5、不编制片区策划方案，直接编制更新项目实施方案。本规定由广州市城市更新局负责解释。第二章 编制内容2.1 【前言背景】说明城市更新片区策划方案编制的背景及主要过程，包括策划方案的委托、编制、公示、审查和审批过程等。2.2 【现状概述】（1）区位条件分析说明更新片区的地理位置和用地范围，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用。（2）片区范围划定按照广州市城市更新办法第二十二条要求，划定城市更新片区，保证基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，符合成片连片和有关技术规范的要求。此外，注意对接城市规划管理单元界线与土地规划的重要控制线，片区范围应结

6、合土地整理的手段保持单元的完整性和独立性。（3）用地现状梳理在广州市城市更新局数据库基础上，明确更新片区内权属情况，根据权属调查的基本情况分别归类。在土地、房产权属调查基础上，依据广州市城市更新办法及其配套文件规定对现状建设量的计算方法，统计核算更新片区内现状合法、违法建筑物的建筑面积。说明更新片区内现状权益状况，包括权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新片区的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响。编制现状信息数据收集一览表（详见附录2），编制土地权属信息汇总表（详见附录3），编制拆迁及建设用地面积指标一览表（格式详见附录4）（4）现状问题综

7、述对更新片区内的人口规模、功能定位、产业发展、规划布局、用地权属、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面予以综合评述，提出存在问题。2.3 【规划依据】（1）上层次规划和相关规划梳理上层次国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划和现行控制性详细规划，对接重点项目、基本生态控制线、总规四线、控制性详细规划法定图则及其他专项规划内容。其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。（2）相关法律法规文件说明更新片区策划方案所依据法律、法规、规范和遵循的主要政策文件等。2.4 【定位目标】（1）发展定位依据社会经济发展

8、需求与城市内涵式发展要求，结合地区周边发展情况，梳理更新片区与周边地区功能关系，提出更新片区发展定位，明确片区主导功能。（2）更新目标根据上层次规划要求，结合更新片区发展条件，确定片区整体的功能定位、发展方向与发展目标。2.5 【产业分析】评估周边地区的产业发展趋势，结合更新片区的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出片区产业升级方向、门类选择与发展指引。2.6 【更新项目划定】（1）更新范围结合城市总体发展要求、用地权属边界、权属人发展意愿、项目实际需求、现行控制性详细规划导则地块及周边规划道路情况，划分原状保留用地和更新改造用地具体范围。（2）更新项目依据用地权属的独立

9、性、利于储备的原则，结合控制性详细规划导则地块及规划道路，对应更新改造方式，划定更新项目具体范围，计算更新项目用地面积，现状建筑总量，梳理用地当前发展特征、现状存在问题。（3）更新策略基于更新片区发展定位与更新目标，提出片区更新具体策略方法。2.7 【更新项目用地方案】（1）更新改造方式对各更新项目依据广州市城市更新办法及其配套文件明确更新改造方式。（2）项目用地方案依据广州市城市更新办法及其配套文件核算更新片区内各更新项目的拆迁补偿总量、安置房建设选址方案、复建建筑面积总量、公配建筑总量等，初步测算更新改造成本，并明确布局方案。对接各项目用地权属单位，了解用地权属人的诉求及各相关利益人的意见

10、，对各更新项目的拆迁补偿总量、安置选址地块、复建建筑面积总量以及公共服务设施布局方案进行修正，确定用地方案。结合更新项目细分及项目用地划分的实际情况，依据各项目拆迁复建方案，提出项目资金筹措方式建议，在符合相关政策的前提下，提倡创新融资渠道和方式。编制各单位诉求意见汇总表（详见附录5）。（3）土地整理根据国家、省、市土地管理的有关规定和广州市城市更新办法第四章中的要求，结合更新片区内权属梳理情况，针对权属梳理后归类情况提出土地整理依据及处理；除了完善历史用地处置外，应结合兼顾土地归宗、土地置换，并加强对边角地、插花地、夹心地“三地”的处理。结合控制性详细规划和周边规划道路情况，梳理整合各项目用

11、地关系，并说明项目用地划分如何保持控制性详细规划地块完整性的处理方式。（4）指标控制科学论证用地可承载容量的基础上，明确更新片区内的更新项目地块划分、人口规模、用地性质、空间结构布局、用地构成比例、建筑面积总量等，各个地块的规划控制指标包括容积率、建筑面积、建筑密度、建筑限高、绿地率等；（5）配套设施结合广州市社区公共服务设施设置标准要求以及各类市政工程专项规划以及公共服务设施专项规划要求，提出基础设施与公共服务设施更新措施，明确相应设施的种类、数量、分布及规模等。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%。编制项目地块控制指标一览表（详见附

12、录6），编制项目信息汇总表（详见附录7），编制“公共服务设施一览表”（详见附录8），编制“市政基础设施一览表”（格式详见附录9）。2.8 【规划优化措施】协调上层次规划和现行控制性详细规划，提出规划调整建议，明确控制性详细规划修改或修编必要性；提出控制性详细规划不需调整、局部微调、调整修编三种优化建议。优化用地布局，对权属边界参差的地块通过土地归宗、土地置换方式进行边界优化，保证地块完整性和独立性。提出规划优化方案，说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。2.9 【城市设计指引】结合更新片区发展定位以及上层次规划中有关城市设计内容要求

13、，提炼更新片区环境特征要素、景观特色要素以及空间关系要素，重点针对城市空间组织、公共空间体系、慢行系统设计、建筑形态引导等内容制订更新片区城市设计指引。2.10 【历史文化遗产保护】明确片区历史文化发展特色，提出历史文化遗产保护策略、划定保护范围、分类保护方法与措施，提出历史建筑等不可移动文物保护范围内的保护措施，在保护基础上进行活化利用的更新策略。2.11 【效益评估】说明更新项目用地现状权益状况，包括用地内权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新项目的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响。说明更新改造适用的相关政策，包括适用地价标准；贡献用

14、地的规模和比例；保障性住房和创新型产业用房配建比例；政府参与溢价分成比例等，分析这一特定政策背景对更新单元用地性质、开发强度、拆建比等产生的影响。评估社会效益，分析策划方案对更新片区道路交通提升、人居环境优化的效益影响。评估经济效益，核准片区用地楼面地价，核算征收拆建成本、出让金计收、融资总量、利益分配方案、片区平衡情况，更新后片区发展的经济预估、税收总量预测及更新后产业发展情况等内容。2.12 【实施措施】规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他责任。制定更新片区建设时序与分期计划，具体内容（建设范围、建设内容、时间安排、资金安排等）在制定项目实施方案和分期计划时核定。编制分期实施计划一览表（详见附录10）2.13 【附件】附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查。2.14 【专题评估报告】编制用地方案时同步启动专题评估报告编制工作。（1）产业发展专题评估依据上层次国民经济与社会发展规划、产业发展规划，结合周边地区功能定位，评估更新片区产业发展现状、发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），并结合片区更新项目提出片区产