自考资产评估计算题公式Word文档格式.docx

1、实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率成新率=设备尚可使用年限/ （设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）X 100%成新率=设备尚可使用年限/ （加权投资年限+设备尚可使用年限）X 100%其中：加权投资年限=工（加权更新成本）*工（更新成本）n工加权更新成本=、 r （1 r）i i Ri :投资额； i= 评估日投资日；i壬工更新成本=无Ri x（vHr）i r :年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日投资日i =贬值率=已使用量/总使用量X 100% 贬值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）X 100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经

2、济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X X 100% x :规模经济效益指数2.由于外界因素造成的收益减少： 经济性_资产年收 1所得（P/A, r, n）为年金现值系数贬值额二益损失额 税率 P A，r，n第四章房地产评估一.土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格x （正常交易情况/比较案例交易情况）x（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）X （待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）X （待估土地评估基准日价格指数 /比较案例日物价指数）1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/（1+r） m -1-1/（1+r） nK- 年限修正系数；

3、n- 比较案例剩余使用权剩余年限； m-待估土地使用权剩余年限； r- 折现率2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数 /比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P _ 1 1pp-吋 jP : 土地使用权评估值； A :土地收益； r :还原利率； n :土地收益年限；当nT+8时，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3.估算税费：耕

4、地占用税、土地管理费、土地增值税4. 估算利息：（1） 土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2） 土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。利息=（土地取得费X土地开发期X相应利息率）+ （土地开发费X土地开发期X相应利息率X 50%5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。6.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）X增值收益率收益率一般在 20% 25%之间。按补交出让金的 40%计算7.估算土地价格（1）无限年期土地使用权价格:R= 土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益（2）法定最高岀让年期地价:1 A A 1

5、p=RH1 （式-1 ） 由 R= , P=江 1 n 可得（式-1 ）（1 +r n _ r r t （1 + r j式中：P-有限年期土地使用权价格； P-无限年期土地使用权价格； n- 土地使用年限；r-还原利率;（四）假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。专业费=建筑费x i （i为一定的百分率）2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利息=（地价+建筑费+专业费）x r （r为利息率）3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：利润=（地价+建筑费

6、+专业费）x P （ P正常利润率）4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。税费=地价X t （ t为税费）.建筑物评估方法 （一）成本法：建筑物评估值 =建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法： 重置成本=建筑物账面原值X综合价格指数（定基价格指数）综合价 评估时点价格指数格指数 h建筑物购建时价格指数2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：（1）使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限 +建筑物尚可使用年限）x 100%建筑物成新率= 建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限 +建筑物尚可使用年限）x 10

7、0%（2）打分法：成新率=结构部分合计得分X G+装修部分合计得分x S+设备部分合计得分x BG 结构部分的评分修正系数； S 装修部分的评分修正部分； B 设备部分的评分修正系数3.建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率Ri-第i年的建筑物年收益净损失额； r折现率； n预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位（二）残余估价法建筑物折旧率：1d 一剩余使用年限100%第五章无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产评估的收益法1.无形资产评估中收益法的应用形式收益法在应用上可表示为一下两种方式:K无形资产分成率； R-分成基数，即销售收入或销

8、售利润； T所得税率；i 收益期限；r-折现率最低收费额=重置成转让成本无形资产转 L本净值汉的分摊率 广让机会成本2.无形资产收益额的确定无形资产收益额=销售收入X销售收入分成率X（ 1 -所得税率） （按销售收入分成）无形资产收益额=销售利润X销售利润分成率X（ 1-所得税率） （按利润分成）因为：收益额=销售收入X销售收入分成率X（ 1-分成率）=销售利润X销售利润分成率X（ 1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率-销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法：（1）边际分析法：利润分成率 =刀追加利润现值刀利润总额现值X 100%（2

9、）约当投资分成法：无形资产的二 无形资产约当投资量 利润分成率购买方约当投资量-无形资产约当投资量（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值 =无形资产重置成本X成新率1.自创无形资产重置成本的估算（1）财务核算法： 无形资产物质资料的 现行.实耗 现行费卄 重置成本实际耗费量 价格丿 D时 用标准丿2.外购无形资产重置成本的估算无形资产 无形资产 评估时物价指数 重置成本 二账面成本 购置时物价指数3.无形资产成新率估算:、专利权评估方法 （一）收益法：1.直接测算专利技术超额收益（1）高岀同类产品价格销售的超额收益：R=（P2 P）Q（1T）R超额收益； P2 使用专利权技术产品的价

10、格； P1-不使用专利权技术产品的价格；Q-产品销售量（此外假定销售量不变）； T所得税率（2）销售数量大幅增加的超额收益：Rg -Q1）（P-C）（1-T） Q-使用专利权技术产品的销售量； Q1-不使用专利权技术产品的销售量；P 产品的价格； C产品的单位成本； T-所得税率（3）节约成本费用的超额收益：R g -CJQ（1 -T） C2 -使用专利权技术产品的单位成本； Ci-未使用专利权技术产品的单位成本;2.采用利润分成率测算专利技术收益额（二）成本法:三、专有技术的评估:四、商标权评估方法（一）商标权转让的评估r :折现率 n :收益期限未来每年超额收益不等：Pf 1 A 1 1

11、nr（1 +r） r（1 + r ） （1 + r ）P:商标权转让价值 A :第i年超额净利润（已扣所得税）商标权转让价值 A n：前n年每年超额净利润 At：后t年每年超额净利润 r:折现率（二）商标权许可价值评估（商标权评估）商标使用_ J K汉尺汇（1 T ）权评估值=y 1 r iK-新增利润分成率； R -第i年新增利润；T所得税率；r -折现率五、计算机软件的评估K 江 R 乂 “ 一T 软件评估值K Rii# （1 +r ）R-第i年销售利润； Kt-销售利润分成率；T 所得税率；六、商誉评估1 割差法：商誉的企业整体的企业的各单项资产评估值 评估值二资产评估值-之和（含可确指

12、无形资产止业整体的 期每年收益现值 或：企业整体的 一企业预期年金“资本化率资产评估值 止业预期每年收益现值 资产评估值2 超额收益法、企业价值评估中收益法的应用形式（一）企业持续经营假设前提下的收益法1 .年金资本化法（前n年收益折现，已知现值求年金）（1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值;式中1 1 _一1 等于年金现值系数：（P/A, r, n）r IL（1 r）n将前n年收益折现7 R ，由年金现值公式:m”（2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。（二）折现率和资本化率的估算1. 折现率=无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率估算方法:系数法：Rr=：Rm Rg :被评估企业所在行业的 ：系数Rr 被评估企业所在行业的风险报酬率;Rm 社会平均收益率;Rg 无风险报酬率;