房地产开发一级开发讲课PPT资料.ppt

1、（2）必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理 4、保证形成土地市场的有效供地来源（1）必须完成开发实现“熟地”供应；（2）必须使土地一级开发建设方案与土地市场的需求、城市规划的实现有机结合;（3）必须保证二级开发的顺利实施 5、必须达到社会、环境、经济效益的高度统一,二、我市土地一级开发现状,（一）土地一级开发类型 我市自2001年实施土地储备制度以来，已初步建立了土地开发项目审批机制。目前实施的土地一级开发项目主要包括三类：1、授权企业一级开发项目；2、“458”历史遗留项目；3、储备机构实施一级开发项目。,（二）一级开发总量及区域分布1、土地一级开发总量 自2004年初至

2、今，通过联席会并由我局批复准予实施的土地一级开发项目共237个，地块总面积为11436公顷。,1162公顷,4573公顷,5701公顷,（2）一级开发区域分布,（2）一级开发区域分布,（2）一级开发区域分布,授权企业实施一级开发量区县分布图（单位：公顷）,458历史遗留项目区县分布图（单位：公顷）,储备机构实施一级开发量区县分布图（单位：公顷）,三、一级开发项目管理流程,（一）一级开发项目管理工作流程图解析目的：明确土地一级开发项目的审核、监管、验收方式及工作环节，建立权责明晰的审核、监管、验收机制，规范土地一级开发行为，提高工作效率。该程序的建立有利于：规范土地一级开发项目招标、授权行为 健

3、全土地一级开发市场,依据：北京市国有建设用地供应办法（试行）北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图北京市土地一级开发项目招投标暂行办法,项目受理 区储备机构受理：以集体土地和区属国有企业用地为主的项目 市储备机构受理：1、市政府批准的重点项目；2、以市属国有企业用地为主的项目,受理要求 以集体土地和区属国有企业用地为主的项目：1、符合年度土地一级开发计划；2、具备控制性详细规划；3、土地一级开发实施方案；4、区政府在综合区各相关部门意见的 情况下，出具实施方案的审核意见。,市政府批准的重点项目：1、市政府有关批示；2、符合年度土地一级开发计

4、划；3、具备控制性详细规划；4、土地一级开发实施方案。,以市属国有企业用地为主的项目：2、上级主管部门的批准文件；,编制实施方案（市、区两级土地储备机构）,项目的提出（原土地所有者或使用者）,招标项目,授权项目,退件,土地征收农转用,市政建设,办理立项核准、规划和用地等手续,房屋拆迁,验收审核工作,专家审核实施方案,委办局联审会审议实施方案,依据招投标暂行办法执行,授权企业管理办法的通知,签定土地一级开发验收报告,组织土地一级开发现场验收,收储入市工作,入市交易,收购储备,（二）一级开发项目招投标办法解析 招标概念：招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制实施方案、招标方

5、案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。,进行招投标的目的:保证土地一级开发质量、控制土地一级开发成本建立健全土地一级开发市场规范土地一级开发项目招标投标活动维护招标投标活动当事人的合法权益,依据：中华人民共和国招标投标法 北京市招标投标条例 北京市国有建设用地供应办法（试行）北京市土地储备和一级开发暂行办法,招标程序：方案编制及审核 编制招标文件 发布招标公告 索取招标文件 投标、开标 组织评标，确定中标单位 发出中标通知书 签订土地一级开发委托协议,职责划分有关条款：北京市国土资源局（以下简称市国土局）是本市土地一级开发项目招标投标的主管部门，具体招标投标

6、工作委托土地储备机构组织实施。区县国土资源分局协助市国土局做好本区县范围内招标投标的监督管理工作。,投标人的基本要求：（一）具备本市房地产开发企业资质；（二）投标人及其控股股东具有良好的信誉；（三）拥有相应数量的项目资本金；（四）招标文件要求的其他条件。,四、一级开发项目 实施方案,（一）目 的 及 依 据 土地一级开发实施方案是土地一级开发工作前提条件；是招标土地一级开发实施主体的重要依据。目的:保证土地一级开发质量、控制土地一级开发成本 建立健全土地一级开发市场 规范土地一级开发项目招标投标活动 维护招标投标活动当事人的合法权益,依据：北京市国有建设用地供应办法（试行）北京市土地储备和一级

7、开发暂行办法 土地一级开发实施方案编制及审核办法 关于加强土地一级开发过程监管的文件 土地一级开发验收办法 土地一级开发成本审核办法,（二）编制及审核程序方案编制主体：土地一级开发招标人。包括：储备机构、市区危保办、国有土地原土地 使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的 相关中介组织 方案审核程序：一级开发实施方案由土地整理储备中心统一组织申报，经同级土地管理部门审核后（远郊区县在市土地储备机构技术审核后需经所属区县政府批准同意）由市土地储备机构提交市储备和交易联席会审定。,方案主要内容：一级开发项目的基本情况（现状和规划条件等）、开发成本测算、市场预测和开发进度等四部分。核心内容是开发成本

8、测算。,土地一级开发实施方案编制依据,城市建设总体规划,土地利用总体规划,土地供应计划,土地利用年度计划,土地一级开发计划,实现目标,有效监控进度,合理控制成本,确保有序供地,实施方案编制内容,一级开发项目的基本情况（现状和规划条件等）,开发成本测算,开发进度,市场预测,实施方案编制基础,调查研究、因地制宜,统一规划、市政先行,综合考虑、统筹安排,方法科学、重在落实,土地一级开发实施方案申报与审核流程图,列入年度储备开发计划的项目,各级储备机构;市、区危保办;国有土地使用权人,市国土资源局,联席会审定项目,市国土局组织底价和招标方案的审核,市储备机构进行项目申报管理,市规划委就规划实施范围等出具具体规划意见,各级储备机构;国有土地使用权人,相应储备机构内审,区县政府就实施方案回复意见,转入招标程序,申请,征求区、县政府意见,征求规划委意见,组织编制实施方案,专家会审定实施方案,WWW.BJTD.COM,北京市土地整理储备中心,BEIJING LAND REHABILITATION&RESERVATION CENTER,谢 谢,