安徽泉山湖项目市场调研汇报PPT格式课件下载.ppt

1、,2006-GW16,2,市调的工作内容,项目地块查勘项目周边楼盘及环境考察市场各在售楼盘调研市场已售楼盘调研，对市场表现好的小区进行消费者访谈,2006/06/27,2006/06/29,市场楼盘调研,市场调研沟通汇报,2006/06/26,年龄层次：4050岁；客户类型：矿业集团等当地知名企业员工、高校教职员、公务员等；访谈方式：销售现场随机取样，政府机关、企业走访，客户约谈,一线销售人员：对调研的每一个楼盘销售人员进行深度访谈其他专业公司：旭日房地产公司 信谊房地产公司 森都酒店专业人士 海明月酒店专业人士,政府访谈,2006/06/30,2006/07/1,专业人士及客户访谈,区域宏观

2、经济背景研究相关政策、规划方案土地出让以及房地产市场相关数据访谈部门：区建委 规划局 土地储备中心 市建委 房产局 谢家集区政府 谢家集房产局 凤台县国土局,3,本次汇报主要内容,淮南房地产市场分析,访谈分析,项目初步界定,淮南宏观环境分析,城市规划分析,竞争分析,市场现状市场在售楼盘,淮南经济背景支柱产业分析,总体规划山南新区规划,区域竞争潜在竞争,政府部门访谈纪要专业人士访谈纪要客户访谈纪要,4,淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都”,淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积2600平方公里，总人口230万淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭

3、和电力驰名中国淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%淮南市的支柱产业为煤、电、化工现有发电装机容量319万千瓦，计划增加到1000万千瓦,城市概况,距合肥机场1.5小时高速车程，距南京机场3小时高速车程淮河航运直通江海,淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区其中田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区主城区人口约45万,淮南,合肥,南京,淮南市区,5,淮南市自2003年的GDP增长速度超过10%，而2004年和2005年更超过16%，经济的快速发展将推动房地产快

4、速发展04年全市GDP为263亿元，比上年增长16.5%，人均GDP约1386美元淮南经济的快速发展得益与03年开始的煤炭行业快速发展淮南市固定资产投入已达128个亿，年均增幅44淮南市GDP的总量和增速都处于安徽省中游,03年以来经济开始步入高速的发展期，经济总量与增速都在安徽各大城市中排名中游,宏观经济,01年 05年淮南市GDP与 固定资产投资情况,2004年安徽省各大中城市的GDP及其增长情况,数据来源：淮南历年统计年鉴,6,淮南市以第二产业为主导，第一、三产业发展缓慢；人口总量235万，城市化率47.2%,长期以来，淮南市的产业结构都以第二产业为主导，而且第二产业比重在逐年增加产业结

5、构决定了房地产的消费结构，淮南的房地产行业的消费人群也将以第二产业从业人员为主淮南市05年整体人口为235万，其中非农业人口为106万，人口增速不超过1%，田家庵区城市人口约45万城市化率47.2%，在安徽各大中城市名列前茅,淮南市历年产业结构变化,2004年安徽各城市城市化率比较,淮南近年来人口以及增长情况,数据来源：淮南历年统计年鉴,7,05年淮南人均GDP突破1万元，人均可支配收入达0.8万元，并以高速增长,淮南人均GDP近年来持续增长，到05年突破了1万元淮南人均可支配收入达到约8600元，并持续高速增长人均收入的持续增加将有力地推动淮南房地产行业的发展田家庵区的人均GDP已经接近20

6、00美元,淮南近年来人均GDP以及增长情况,淮南近年来人均人均可支配收入以及增长情况,数据来源：淮南历年统计年鉴,8,煤炭行业为淮南第一支柱产业，01年以来煤炭行业快速发展为从业人员带来了较高收入增长,由于90年代末期煤炭行业实施关井压产的政策导致了1996年2000年我国煤炭产量的快速回落从2000年开始，我国煤炭行业连续几年增长，从2000年的10亿吨到2004年约20亿吨从2001年开始，淮南的煤炭产量也持续的增加，2005年突破4000万吨据2005年统计，淮南煤炭行业从业人员达121349人,淮南近年来原煤产量情况,2004年，煤炭产量2982吨，实现销售收入87亿元，实现利润800

7、0万元，在岗职工人均收入2.6万元2005年，在岗职工人均收入3.9万元，在岗人数为7.8万（矿业集团）2006年，在岗职工人均收入计划5.7万元,2005年淮南产业产增加值及其比例,近10年中国煤炭产量（亿吨）,数据来源：淮南统计公报、年鉴，淮南统计信息网，访谈,9,市场环境分析报告结构,淮南房地产市场分析,客户分析,项目初步界定,淮南宏观环境分析,城市规划分析,竞争分析,淮南总体规划山南新区规划,10,淮南依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错，“大分散、小集中”的城市格局,淮南在清代末年因煤矿而建镇主力矿井9座，主要为谢一矿、谢二矿、顾桥、新集、风台等矿井由于矿区分布不集中，除了

8、主城区外，随矿建镇的城市发展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局这种城市格局导致了城市的要素集聚和经济辐射功能较弱，小城镇规模偏小、建设水平较低,田家庵区,谢家集区,八公山区,毛集区,凤台县,潘集,平圩,淮南市区,城镇现状,11,以中心城市为节点，以高速和市域公路为依托，构建“一主两副三区”的城镇空间发展结构,“一主”：指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以及南部新区三部分，是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。主要承担区域性服务功能，辐射范围扩散到市域以外“两副”：指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区县及

9、部分相邻县市“三区”：在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区,城镇未来规划,12,淮南主城区发展战略为“东进、南扩”，未来几年的发展与建设重点将是山南新区,淮南市主城区制定“东进、南扩”的空间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱、三城互动”的空间形态田家庵区的发展主要是自身的强化和填空式的发展据访谈，市政府将在2008年底内搬迁至山南新区山南新区的规划已完成，由田家区通往山南新区的隧道正在施工，明年底通车,山南新区,开发片区,谢八区,田家庵区,大通区,舜耕山,东部城区（田区、开发区、大通区）规划居住用地2327.63公顷，分为5个居住片区，规划人口70万人南

10、部新区规划居住用地1690公顷，分为4个居住片区，规划人口60万人西部城区（谢八区）规划居住用地1072公顷，分为5个居住片区，规划人口35万人,市区未来规划,13,山南新区整体规划定位：淮南市行政、科教、体育文化中心，最佳人居区,山南区域是2004年6月从合肥划分过来，共7个乡镇，450平方公里，20万人口，同年7月建设部批准了整体的区域规划（包含山南新区）；山南新区总面积220平方公里，控制面积98平方公里，建设面积60平方公里，规划人口60万，建设周期15年（2005-2020）山南新区定位：行政、科教、体育和文化中心，最佳人居区，还规划有高新技术产业区（煤电化相关的无污染产业如研发基地

11、）山南新区规划住宅用地总共3万亩,山南新区规划图,14,山南新区启动区近邻本项目地块，5年后将建设完成,山南新区启动区位于中心行政核心区以西，近邻本项目地块启动区面积10平方公里，15000亩建设用地已经申报完毕中铁集团将投资30亿元，5年内完成启动区建设启动区土地出让最早明年底开始,山南新区启动区位置示意图,本项目地块,启动区,15,山南新区未来规划人口60万，人口构成主要为产业人口和搬迁人口,山南新区未来人口构成：,16,山南新区目前正加紧核心区规划方案征集，前期用地申报和资金筹集已基本完成,加快完善规划,7月底完成前期规划，核心区的规划设计有包括阿特金斯等多家国内外著名设计单位的参与，正

12、在进行方案征集,启动区15000亩用地已经申报完毕,引进投资商进行土地一级开发，中铁集团在5年内将投资30亿元完成启动区的土地开发,申报建设用地,筹集资金,山南新区进度目标：三年出形象，五年成规模，十年基本建成国内先进、安徽一流的新城区,17,城市规划总结,“点多线长、城乡交错；大分散、小集中”的城市空间格局削弱了城市经济要素的聚集和辐射能力，使得中小城镇的规模小、建设水平低,政府在未来近几年内将大力的发展山南新区，这里将成为淮南市最佳人居区。政府立意打造“国内先进，安徽一流”的新城区。,山南新区启动区即将启动，启动区直接带动后期建设以及区域的成熟，是本项目的重大利好。,田家庵区的发展是自身的

13、强化和填空式的开发,18,市场环境分析报告结构,淮南房地产市场分析,客户分析,项目情况,淮南宏观环境分析,城市规划分析,竞争分析,市场现状市场在售楼盘,结论强调,19,05年销售量相对上年下降了10%，主要是商品房供应不足，供应结构不合理，产品供应单一,近年淮南房屋施工、竣工状况,近年淮南商品房销售状况,近年淮南房地产开发投资状况,05年上半年淮南房屋空置情况,淮南市的房屋施工面积持续增长，主要是近两年来政府大量推出拆迁旧改房房地产开发投资逐年稳步增长，住宅空置面积低05年商品房销售量较04年下降10%，主要原因是商品房的供应没有增长现市场供应的产品类型主要为多层和高层，约有70%的高层小高层

14、市场消费者对高层物业具有抗性，多层受欢迎,20,淮南楼盘分布主要集中在田家庵中心,1、金茂阳光花园2、斯瑞明珠城3、上东锦园4、惠利花园5、奥林盛世名城6、阳光3657、金色家园8、馨雅苑9、新时代广场10、龙湖汇景豪庭11、金大陆财富中心12、盛世名门13、金豪阳光家园,1,4,2,3,5,6,7,11,8,9,10,12,13,21,金茂阳光花园,22,馨雅苑,23,阳光365花园,24,奥林盛世名城,25,金色家园,26,斯瑞明珠城,27,龙湖汇景豪庭,28,惠利花园,29,盛世名门,30,上东锦城,31,金大陆财富中心,32,新时代广场,33,金豪阳光花园,34,房地产市场现状总结起步

15、阶段的三线城市房地产开发现状,淮南房地产市场起步较晚，发展水平较低，市场曾出现过起伏，其中煤电等支柱产业的变化是关键的主导因素,05年商品房市场的整体消化量约为42万m2平米，较上年有所下降，主要原因是供应不足、供应结构不合理和产品供应单一,楼盘主要集中在田家庵区，市场的现房基本售完，目前市场主要以期房推入市场，期房总量约为180万m2左右,现市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，刚刚出现的户型创新和楼盘展示受到消费者欢迎,现市场推出楼盘的物业类型为多层和高层，以高层为主，但消费者对高层物业还处在一个认知阶段，具有一定的抗性,市场价格为23003000元/m2，主要消费群体为：矿业集团职工、

16、电力系统员工、泛公务员、生意人,市场主力户型为90110 m2的两房和120140 m2的三房为主，以偏小面积销售的快，145 m2以上大面积的顶层复式销售较慢,35,市场环境分析报告结构,淮南房地产市场分析,客户分析,项目情况,淮南宏观环境分析,城市规划分析,竞争分析,市场供应分析重要竞争项目,结论强调,36,目前市场在售项目后续供应量仍有175万平方米左右,37,从田区现有竞争看，惠利花园在未来还有5060万的供应量,有教育环境,但自然环境不如本项目,惠利花园：规模：03年11月开工，一期05年3月开盘、二期06年1月开盘，一二期交房，三期在建认购，占地1900余亩，建面积136万m2，A组团390亩，B组团600亩，C组团360亩，D组团490亩。先开发C、D 组团，其中一二期15万m2已交房，三期27万m2 在建物业类型：大量多层，少量