房地产评估之比较法习题Word下载.docx

1、C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材P180。3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】A可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教材P181P182最上面。4.关于市场法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影

2、响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材P173.5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。A.83.51 B.85.26C.85.36 D.87.16【解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97

3、平米以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=9290/97=85.366.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-30.8=75.6参见教材P183。7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑

4、面面积计算的比准价格是（）元/平方米。A.8571 B.10000C.13393D.15625【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米，150万元/150平方米=10000元/平方米 关键：由套内建筑面积折算建筑面积。参见教材P184。8.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。9.某宗土地的规划容

5、积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2.A.100B.300C.600D.900【解析】容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑用地面积=6000/3=2000土地单价=1800000/2000=900元/平方米参见教材P185。10.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实

6、例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。（1平方英尺=0.0929m2）A.17484B.19020C.19754D.20539【解析】统一付款方式，成交日一次性付清的价格参见教材P181。=105.91万美元注：如果把折现率变成3.5%，也可以是统一币种105.917.7815.49万元人民币房地产建筑面积=30000.650.0929=428.769m2单价为8154900428.769=19019元/m211.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应

7、缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。A.2385B.2393C.2955D.2964【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法设正常成交价格为x,x=2659-x3.9% X=2559第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的

8、价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-25596.8%=2385。参见教材P190-191。转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格。转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格。12.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【解析】转嫁给买方的话，站在买方视角分析。参见教材P190。13.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006

9、年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7【解析】环比指数9月价格3月价格4月指数5月指数6月指数7月指数8月指数9月指数2009（94.8/100）（96.6/100）（105.1/100）（109.3/100）（112.7/100）（118.3/100）=2817.7注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数。参见教材P193。14.评估甲别

10、墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/平方米。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580【解析】（8000-1000+800）/1.1=709115.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.

11、1.05还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。参见教材P197。16.某房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/平方米，现需要将其调整到2011年10月1日，已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）则2011年10月1日的市场价格为（）元/平方米。A.3

12、750B.3571.5C.3756.4D.3775.3【解析】3800108.3/109.7=3751.517.评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元/平方米。A.4075.3B.4081.3C.4122.5D.4166.4【解析】2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2011年3月1日至2011年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。3500（1+1.5%）5（1+2%）4=4081.3参见教材P202。 18.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、