房屋建筑使用安全检查技术导则Word文件下载.docx

1、为了提高房屋建筑使用安全检查技术导则的编制质量和水平，请在执行本导则的过程中，注意总结经验，积累资料，并将意见和建议寄至：北京市物业服务评估监理协会（地址：北京市海淀区远大路金源时代商务中心A座12b，邮编：100097）或北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司（地址：北京市海淀区马甸东路19号金澳国际1026，邮编：100088）。本导则主编单位：北京市物业服务评估监理协会北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司本导则参编单位：北京市房屋安全管理事务中心中国建筑科学研究院北京市房地产科学技术研究所北京市特种设备检测中心国家建筑工程质量监督检验中心北京招商局物业管理有限公司北京凯德嘉茂望京房地产经营管理有限

2、公司本导则主要起草人： 高小旺 张 量 冷 涛 李志淳（以下按姓氏笔画排列）王小轮 王满生 刘 佳 李 宁 成 晖 陈小华 杨 威 张靖岩 赵海山 徐选才 凌韧娟 熊 伟本导则主要审查人员：林松涛 杨于北 张 杰 魏毅宇 王 虹 闫 耘 1. 总则1.0.1 为规范房屋建筑使用安全日常检查和特定检查的内容，保证房屋建筑使用安全检查工作的有效实施，及时发现和处理使用安全隐患，制定本导则。1.0.2 本导则适用于房屋管理单位的房屋建筑安全管理员，对北京市行政区域内依法建造或依法登记的各类房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备等的日常检查和特定检查。1.0.3 房屋建筑的日常检查、特定检查，除符合本导

3、则的规定外，尚应符合有关国家、北京市有关法律、法规和技术标准、规范的有关规定。2. 术语2.0.1 房屋建筑安全管理员具备房屋建筑结构或设施设备安全管理的专业知识和技能，经市住房城乡建设委考试合格，取得考试合格证书的房屋建筑安全管理人员。房屋建筑安全管理员按专业分为房屋建筑结构安全管理员和房屋建筑设施设备安全管理员。2.0.2 房屋管理单位房屋建筑自行管理的单位或者受托管理的物业服务企业统称房屋管理单位。2.0.3 日常检查房屋管理单位的房屋建筑安全管理员对房屋建筑地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、附属构筑物的现状和容易出现安全隐患部位的查勘以及对建筑设施设备及系统的完好性和运行状况的巡检。

4、2.0.4 特定检查房屋管理单位的房屋建筑安全管理员或协调使用人，依据季节气候变化对应季使用的设备设施进行功能性查验；依据环境条件对受影响大的建筑物构件和设备设施及系统进行安全性查看。2.0.5 安全评估专业技术人员通过核查资料、现场检查和必要的简单测试，对房屋建筑的地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修和建筑设施设备可能存在的结构安全隐患、使用安全隐患进行分析判断，对房屋建筑的使用安全做出综合评价的活动。2.0.6 检测鉴定专业安全鉴定机构对房屋建筑出现影响建筑结构安全的损伤或设备系统出现故障、功能失效等进行深入的调查、必要的测试与综合分析判定，给出建筑结构安全的损伤或设备系统出现

5、故障、功能失效的原因与影响程度等结论的活动。2.0.7 维修养护房屋管理单位对房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备日常实施的清洁、修补等工作。2.0.8 建筑分部 按构成房屋建筑的专业性质划分为若干系统或类别。如地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、构筑物、建筑装饰装修与防水、建筑给排水、建筑电梯、建筑锅炉、压力容器和采暖供热、建筑空调、建筑供电、建筑智能、建筑防火、建筑防雷分部等。2.0.9 建筑构件与部件 房屋建筑中除承重骨架体系以外的非承重墙体、女儿墙，附着于楼面和屋面的阳台栏杆和附属广告牌、空调外支架等的统称。3. 基本规定3.1 日常检查与特定检查的基本要求3.1.1 房屋建筑的日常检

6、查，应重点关注以下方面：1. 地基基础、建筑结构构件和附属构筑物、建筑构件与部件、建筑装饰装修出现的开裂、变形；2. 建筑物的悬挑构件、女儿墙、外墙饰面砖等附属构件以及幕墙等损伤；3. 建筑消防设施完好和管理完善状况；4. 建筑防雷装置年检实施和检验结果存在问题整改状况；5. 特种设备定期检验实施与检验结果是否满足要求，以及维护保养的实施状况；6. 其他建筑设施设备及系统的运行是否正常等。 3.1.2 房屋建筑的日常检查，应由房屋建筑安全管理员通过目测和使用工具等对各建筑分部按本导则相应章节检查的内容进行现场检查；对于新建房屋建筑第1次检查时，应同时进行验收资料、质量保证书、房屋建筑使用说明书

7、完整性的检查；对于有法律法规要求需定期检测建筑电梯、防雷设施等建筑分部，还应检查按期进行定期检测和检测报告结论及不满足要求的整改情况。3.1.3 房屋建筑的日常检查，应形成完整的记录，现场记录应尽量详细，对于发现损伤与缺陷的问题应记录相应的部位与损伤范围、程度并配有相应的照片。3.1.4 房屋建筑安全管理员应协调房屋建筑使用人进行下列特定状况的检查：1. 在采暖期到来之前，对采暖设施和系统的完好性和安全性进行检查以及对供水、排水、消防管道设施和系统的防冻措施进行检查；2. 在雨季到来之前，对公共部位的外窗渗漏状况、幕墙的密封状况、屋面渗漏状况、屋面与室外排水设施状况等进行检查以及在雷雨季节前对

8、房屋避雷设施进行检查；3. 在大风、大雪天气季节到来前后，对外墙装饰装修、伸缩缝装饰板的牢固性、公共部位的外窗和房屋建筑附属构筑物的牢固性状况进行检查。3.1.5 房屋建筑各建筑分部日常检查的周期由本导则各章做出具体规定。3.1.6 房屋管理单位应分别建立每个房屋建筑和设施设备日常检查和特定检查记录、安全评估和检测鉴定报告，房屋建筑维修和设备更换、改造记录，房屋改造加固设计和施工验收的档案。3.1.7 房屋建筑使用安全日常检查和特定检查应由房屋建筑安全管理员实施。3.2 房屋建筑检查结果处理和维修与维护3.2.1 对于日常检查或特定检查中发现的缺陷与损伤，应按下列规定及时处理：1. 发现建筑构

9、件与部件、建筑装饰装修或建筑设施设备系统存在一般缺陷且判定为不影响使用安全时，可由房屋建筑保修单位或房屋管理单位进行相应的维修和维护；2. 发现建筑构件与部件、建筑装饰装修或建筑设施设备系统存在的缺陷与损伤无法判定对使用安全的影响时，应请有资质的鉴定机构进行检查评估；3. 发现建筑构件与部件、建筑装饰装修或建筑设施设备系统存在的缺陷与损伤且判定对使用安全有影响时，应请有资质的检测鉴定机构进行房屋建筑或相应设备系统安全的专项检测鉴定。4. 对于建筑结构存在严重安全隐患或建筑设施设备系统存在影响功能的房屋建筑，应请有资质的检测鉴定机构进行房屋建筑安全或相应设施设备系统的功能专项检测鉴定，并应根据严

10、重程度采取相应的应急处理措施。3.2.2 根据房屋建筑安全评估或专项检测鉴定报告，需要对房屋建筑进行修复、加固、改造或设备进行中修、大修与更新改造时，应按规定和要求进行报批。3.2.3 对于进行维修与维护、加固改造的，房屋建筑安全管理员应跟踪检查维护与维修处理效果。4. 地基基础4.1 地基基础检查内容4.1.1 房屋建筑的地基基础的日常检查，应包括下列内容：1. 房屋建筑室外散水与主体结构之间、主体结构或填充墙体中因地基基础不均匀沉降出现的裂缝以及建筑倾斜等；2. 有地下室房屋建筑肥槽回填土下沉和造成的建筑构件损伤状况。4.1.2 房屋建筑地基基础不均匀沉降的检查，应重点检查下列部位：1.

11、砌体结构外纵墙窗下墙体的竖向裂缝、门窗洞口周边裂缝；2. 钢筋混凝土框架结构的联系梁与柱连接部位的裂缝、多跨连续梁的支座部位裂缝；3. 钢筋混凝土预制构件之间的连接处裂缝与变形；4. 有地下室建筑地下室的墙、板及其连接部位裂缝与变形；5. 房屋建筑周围散水、地沟与外墙结合的界面处裂缝；6. 多、高层建筑防震缝处挤压裂缝；7. 房屋建筑底层阳台基础下沉造成阳台三面墙体开裂等。4.1.3 在下列状况发生时，应进行房屋建筑地基基础的特定检查：1. 对于建在河涌、水渠、山坡、采空区等危险地段的房屋建筑，应重点检查建筑结构损伤和地基滑坡、变形等状况。2. 对于房屋建筑周围进行基坑开挖、地铁施工、降水或管

12、沟施工以及有振动源时，应对房屋建筑可能造成的影响进行特定检查。4.2 检查次数与检查结果处理4.2.1 房屋建筑地基基础日常检查应每半年一次，对地基基础特定状况发生时，应根据影响状况制订检查计划和次数。4.2.2 房屋建筑地基基础检查发现的问题，应按下列规定处理：1. 发现房屋建筑地基基础存在回填土局部下沉等一般缺陷时，可由房屋建筑保修单位进行相应的维修和维护。2. 发现房屋建筑地基基础存在较大面积回填土下沉等缺陷时，应请有资质的鉴定机构进行检查评估。3. 发现房屋建筑地基基础存在结构构件下沉造成结构损伤或基坑肥槽下沉造成建筑构件损伤时，应请有资质的检测鉴定机构进行专项检测鉴定。4. 怀疑房屋

13、建筑地基基础下沉仍在继续发展时，应请有资质的检测单位进行沉降观测。5. 房屋建筑周围出现山体滑坡等迹象时，应采取应急处理措施。5. 建筑结构5.1 一般规定5.1.1 本章适用于砌体结构、混凝土结构、钢结构、木结构房屋建筑的日常检查。5.1.2 房屋建筑结构的日常检查应重点关注结构主要承重构件、悬挑构件、外露构件、连接构造等损伤以及房屋装修变动结构主体引起的损伤等状况。5.2 建筑结构检查5.2.1 房屋结构的梁、板构件，应检查构件出现裂缝和下垂，混凝土梁、板的混凝土局部剥落、钢筋明显外露及钢筋锈蚀，木梁、板腐朽、虫蛀等状况；对悬挑构件，应检查构件上面根部的裂缝、向下变形状况。5.2.2 砌体结构房屋建筑日常检查，应重点检查下列部位：1. 承重墙、柱，特别是底层墙、柱出现受压裂缝状况；2. 支承梁或屋架的墙出现梁（屋架）下部开裂状况；3. 墙体出现的温度或收缩引起的裂缝状况；4. 墙体出现外闪、倾斜和纵横向墙体交接处拉开状况；5. 墙体出现严重的风化、酥碱和面层脱落状况；6. 砖过梁中部出现竖向裂缝或端部出现水平裂缝状况。5.2.3 混凝土结构房屋建筑日常检查，应重点检查下列部位：1. 多、高层建筑的底层和空旷层的承重柱混凝土的压坏状况；2. 结构构件出现钢筋主筋锈蚀裂缝状况；3. 结构构件出现