最新物业工程部管理制度资料.docx

1、最新物业工程部管理制度资料远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部入室维修制度编号： GC-ZD-01版号：A/0页码：第1页 共2页1.0 目的为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，特制定此要求。2.0 范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部3.0 职责为更好的向业主提供优质快捷服务，凡到业主室内进行“维修”、“保养”、“住前”、“住后”检查验收工作的，要求如下：3.1.1 各个专业组接到工程部入室维修单后，各专业技工应在10分钟之内到达维修现场。此时如果技工正在其它地点工作，工程部主管应先到场了解报修情况并进行安抚客户的工作。

2、3.1.2 工程部员工进入业主室内必须穿工程部工作服、佩带胸卡。3.1.3 进入业主室内的工程部员工应视工作内容，必须带足工具、备件，不准向业主借用工具或其他物品，如：登高用的桌椅等。3.1.4 在维修保养工作中，若遇有与业主或管理人员之间冲突问题，须向工程主管汇报并作书面记录，记录要注明时间、地点、问题发生情况及处理情况等，决不允许和业主或管理人员直接冲突。3.1.5 在室内进行维修保养的工作中，未经业主同意，不准挪动业主物品。如果工作需要挪动物品，必须征得业主同意后方能挪动，但必须保证不损害业主的物品。3.1.6 在业主室内进行维修工作的，如果遇有业主提出异议，需与各楼管理人员联系，由物业

3、管理员与业主商谈，取得业主的同意后，再进行维修工作。3.1.7 在室内完成维修后，一定要清理现场，恢复维修区域的原貌。3.1.8 与业主接触时，必须使用文明语言，行为端庄，神情饱满。3.1.9 维修保养工作要确保业主的人身、物品的安全，遇有影响人身安全和碰撞物品的可能性或有容易散落灰尘或杂物时，必须先作好防护措施方可进行工作。3.1.10 工程部员工在与业主接触中，不得向业主谈论与工作无关的事情。3.2 工程部入室维修制度补充细则：3.2.1 维修人员到达客户单元，应先向客户前台服务人员或报修人员通报，敲门三声或按门铃一下，向客户致以问候语“您好我们接到了您的报修现在可以维修了吗？”。3.2.

4、2 当得到客户同意后戴好鞋套进入室内进行维修，此时应用大浴巾把客户相关物品进行遮挡以防落上尘土，工作完毕后应及时清理干净现场。3.2.3 维修后应让客户检验并在维修单上签字。向客户表示感谢“给您添麻烦了，谢谢合作再见”。退出客户单元并做好记录，并告知客服或报修人员。3.2.4 遇到缺少维修材料或影响相邻客户时应向客户解释原因并另行安排时间进行维修。同时通知工程主管。3.2.5 工程主管对维修单进行确认并签字，必要时对维修质量进行检查，远洋奥林匹克公馆物业服务中心设备设施维护保养监管制度编号： GC-ZD-02版号：A/0页码：第1页 共2页1.0 目的为更好的对设备设施进行维护保养，确保设备设

5、施正常的运行。2.0 范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部3.0 职责3.1.1 认真做好设备设施巡视检查并详细记录，定期由工程主管、服务中心经理检查签字确认。3.1.2 建立逐级报告程序：3.1.3 监管人员 工程主管 项目经理 公司领导3.1.4 如在维护保养检修中发现零备件存在故障隐患，目前可暂时正常运行不影响客户的正常使用。监管人员与维保单位确认后上报工程主管，工程主管现场确认，商议解决方案，报公司领导签字后实施解决方案。3.1.5 在不影响客户正常使用设备设施的情况下用最短时间排除故障以恢复设备设施的正常运行。同时逐级上报，监管人员跟踪设备设施的维修全过程做出详细记录。3.1

6、.6 当维护保养设备发生故障，如不处理故障会影响到客户正常使用，监管人员必须立即通知维保单位人员马上到达现场。同时逐级报告，夜班时报告值班主管，必须在双方（维保单位、工程部监管人员）人员现场确认签字后方可立即更换，从此时起监管人员跟踪维修直到故障处理结束。做好详细记录，事后一周内，维保单位的技术部门出具分析报告上交工程部并报公司领导批示。3.1.7 维护保养合同之外的维修，维保单位根据我方建议提供施工方案及费明细逐级上报，经公司领导批准后方可实施。工程主管制定监管事项， 监管人员执行监管事项及跟踪全过程。3.1.8 正常维修如果需要更换的零备件价值超过￥2000.00元时。需要维保单位提供书面

7、技术分析报告，工程主管提供专业意见。监管人员及工程主管确认签字后一并提交上级领导。经协商确认后才可进行更换。3.1.9 所有更换下来的坏损件一律由工程部收回。更换所有零备件均需由监管人员和工程主管签字并做书面记录3.1.10 工程主管根据不同维保项目制定监管人操作程序。3.1.11 定期召开月度维保会，总结本月度设备设施运行状况，分析存在的问题并提出解决方案。同时商订下个月度主要设备设施的维护保养工作内容。远洋奥林匹克公馆物业服务中心维修材料及工具领用制度编号： GC-ZD-03版号：A/0页码：第1页 共1页1.0 目的为了确保日常维修工作的开展，保证维修材料及工具的管理及发放。2.0 范围

8、适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部3.0 职责3.1.1 各班组根据工作需要，配备个人常用工具和小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。3.1.2 所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具卡上签字。3.1.3 所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。严格遵守安全操作规程，不准违章使用。3.1.4 所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。3.1.5 专业工具未经培训不得随意使用。3.1.6 较大型的专业工具应随用随借，当日归还。3.1.7

9、 需添加新的工具必须由公司领导批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。3.1.8 所有工具实行丢失赔偿的原则。3.1.9 领用维修材料及工具均应填写领用单，经工程主管审批后方可领取。3.1.10 未经项目经理批准，不可将领用的材料和工具用于小区外。3.1.11 凡出小区的材料及工具均应有项目经理签署的出门证，并交门岗检验。3.1.12 多余材料应及时退库。3.1.13 有回收价值的备件应以旧换新。3.1.14 员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部交接班制度编号： GC-ZD-04版号：A/0页码：第1页 共1页1.0 目的为了确保工程部值

10、班工作的顺利开展，确保值班人员按制度执行。2.0 范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部3.0 职责3.1.1 接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。3.1.2 接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。3.1.3 交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。3.1.4 如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告值班主

11、管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。3.1.5 在制度规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，值班主管要追查原因，视具体情节做出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。3.1.6 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告值班主管，统筹安排。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部应急应变处理解决办法编号： GC-ZD-05版号：A/0页码：第1页 共1页1.0 目的为了及时、有效的处理好各类工程突发事件，特制定此制度。2.0 范围适用于

12、远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部3.0 职责3.1.1 发现紧急事故应马上报告给值班主管及有关人员。3.1.2 紧急事故发生后工程主管、专业技工必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。3.1.3 工程主管应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。3.1.4 在工程主管的指挥下进行事故处理。3.1.5 专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。3.1.6 当事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理。3.1.7 确认事故全部得到处理后，应马上恢复正常运行。3.1.8 事故引起的遗留问题安排各专业部

13、门尽快妥善处理。3.1.9 对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故的方案。3.1.10 将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交公司领导及本部门存档、备案。3.1.11 对事故全过程进行评议，对事故处理中的部门及个人提出奖、惩及建议性方案，上报公司领导。3.1.12 如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工的安全教育日。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部内部仓库及专业材料备件管理制度编号： GC-ZD-06版号：A/0页码：第1页 共1页1.0 目的为了妥善管理工程部内部仓库及专业材料备件，特制定此制度。2.0 范围适用于远洋奥林匹克公馆物业

14、服务中心工程部3.0 职责为了进一步完善工程部内部各专业常用、应急材料备件的管理，保证和提高材料备件的使用率，减少管理上的漏洞，降低成本，特规定：3.1.1 各专业常用、应急材料备件，按制度出公司库后，明确专人负责，保持最低存量。3.1.2 常用、应急材料备件，应根据具体性能分类、用标签明示存放在清洁干净的货架上，不能上货架的应有地垫或悬挂存放，不得与带酸、碱类材料混放。3.1.3 五金件、阀件、电器材料存放应保持干燥，做好防腐。3.1.4 材料、备件的维修领用，应由领用人进行领用用途、数量登记，负责人签字、工程主管确认。3.1.5 工程主管应定期检查材料、备件领用的合理性，根据材料、备件的消

15、耗情况调整最低存量，提报采购申请，由工程主管进行审核上报。3.1.6 各专业常用、应急材料备件，应做好安全、防火工作。易燃易爆材料应隔离存放置安全防火通风处。专人管理。3.1.7 各专业贵重材料、备件应存放在封闭铁柜内码放整齐，妥善管理，严格领用审核。远洋奥林匹克公馆物业服务中心设备设施巡回检查制度编号： GC-ZD-07版号：A/0页码：第1页 共1页1.0 目的加强设备设施的巡视，确保及时发现问题并及时解决问题，确保在用关键设备设施的完好率。2.0 范围适用于远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部3.0 职责3.1.1 小区设备分布在大楼的各个部位，要安排技工巡视各设备现场。3.1.2 制定技工巡查范围、内容及时间。3.1.3 制定巡回检查表格，应记录的数据和状况，这些数据和状况的获得必须是视觉、听觉、触觉、嗅觉均发生作用。3.1.4 管理层对技工的巡回检查要进行抽查。3.1.5 巡查后，技工应迅速返回，不得在其他部门逗留