房地产估价习题及答案教学文稿.docx

1、房地产估价习题及答案教学文稿第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是 (ABC )。A、由取得相关资格的专业人员完成B 、是一种专业意见C、具有社会公信力D 、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 (B ) 。A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D 、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。A 、对房地产价值进行评估C、对房屋使用功能进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为 万元的贷款提供抵押担保。B、对房屋工程质量进行评估D、房屋完损等级进行评估 并为 80 万元贷款担保。A 、 100 二、多项选择题 专业估价的特点为 ( AB

2、CEA 、由专业人员完成C、具有社会公信力房地产估价中的“分析”包括对 估价对象本身 经济、社会 仅仅对估价对象本身1、2、3、A、C、E、列A、B、C、D、E、4、5、6、B、80)。B、C、30D、20是一种专业意见 不具有社会公信力D、( ABCD )的分析。B、人口、制度政策D 、国际因素“完全市场”必须同时具备的条件正确的是 ( ACD 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 买者和卖者的人有限 买者和卖者都有进出市场的自由 买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化)。委托人的义务包括 ( ABCDE )。A 、向估价机构如实

3、提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、 协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、 不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 估价报告使用者可能是 (A 、估价对象权利人 D 、受让人 下列可以作为估价对象有A 、在建房地产ABCDE )。B、E、( ABCDE债权人 政府及其有关部门和社会公众等 ) 。C、E、承担法律责任投资者B、 正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、 已经灭失的房地产D、 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、 以房地产为主的整体资产

4、不同的估价目的将影响估价结果是因为A、估价对象的范围可能不同 B、估价时点可能不同C、评估的价值类型可能不同 D、估价依据可能不同E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同三、判断题1、 非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。 (X)2、 专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。 (V)3、 专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。 (V)5、 委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。 (V)6、 企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。 (X)7、 同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。 (V)四、简答1 、简述

5、房地产估价的一般程序第二章 房地产一、 单选1、 关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是 ( B )。A.土地的生产力或利用价值有可能丧失B.土地作为空间是永存的C.土地上的建筑物会毁灭D.土地上的建筑物永存的2、 某出让的居住用地使用了 30 年后， 决定转让该土地使用权， 则该土地受让人的使用期限不 得超过 ( C )年。A.70 B. 30 C. 40 D. 503、 根据物权法的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是 ( D )用地。A.工业用地 B. 教育、科技、文化C. 卫生、体育用地 D. 居住用地4、 政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是 ( A )。A.限制在居住

6、区内建设某些工业或商业设施B.因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C.对房地产征税或提高房地产税收D.在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产二、多选1 、房地产流动性差与房地产的 ( ABCD )特性有关。A 、价值量大B、 独一无二C、 易受限制等特性D、 交易手续较复杂E、 交易税费较多2、 影响房地产流动性的因素有 ( ABCDE) 。A、房地产的通用性B 、房地产的独立使用性C、 房地产的价值大小D、 房地产的可分割转让性E、 房地产的开发程度、区位、市场状况3、 政府对房地产的限制一般是通过 ( ABCD )的权力来实现。A、 管制权B、 征收权C、 征税权D、

7、充公权E、 行政事业收费权4、引起房地产价格上升的原因主要有 （ ACDE） 。A、 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、 外部不经济C、 需求增加导致稀缺性增加D、 通货膨胀E、 房地产使用管制放松5、下列真正属于房地产自然升值的是 （ CDE ）。A、 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、 通货膨胀所引起的房地产价格上升C、 外部经济引起的房地产价格上升D、 需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升第三章 房地产的价格与价值一、单选1、 某房地产土地总价为 6000万元，土地单价为1000元/m2,容积率为2，则该

8、房地产的楼面 地价为（ D ）。A.2000 B. 1000 C. 750 D. 5002、 某套住宅的套内建筑面积为 140m2，套内使用面积为 128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2,按套内使用面积计算的价格为 3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为 （C）A.3500 B. 3200 C. 2800 D. 25003、 某房地产土地面积为 2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元， 则该房地产的房地单价为（ C ）。A.6000 B. 4000 C. 3000 D. 2000二、多选1、有关房地产的价值和价格正确的描述是 （ BCD ）A

9、、 房地产价值更加科学、准确B、 房地产的价值是房地产真实所值C、 房地产的价格围绕其价值上下波动D、 现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、 房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定三、计算思考： 期房与现房的价格孰高孰低？在期房与现房同品质 （包括质量、功能、环境和物业管理等 ）下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看， 由于买现房可以立即出租， 买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入， 并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格 =现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿例1、某期房尚有3

10、年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2时，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，试计算该期房目 前的价格为多少？例 2、某套房屋合同总价为 80 万元， 在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：1.成交日期一次性付清；2.先支付 5%的保证金，一年后一次性付清房价款；3.分期付款，其中成交日首付 40 万元，一年后支付 24 万元，两年后再付 20 万元；4.成交日期首付 24万元，余款在 10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还 6500元；5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付 15 万元，一

11、年后支付10万元，余款在 20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还 4250元。假设年利率为 6，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？ 解：( 1) p1=80 万元(2)p2=80X5%+8& (1+6%)=79.47 万元(3)p3=40+24- (1+6%)+20- (1+6%)2=80.44 万元(4)p4=24+65O0X (P/A,0.5%,120)=82.55 万元(5)p5=15+1O (1+6%)+4250X (P/A,0.5%,240)=83.75 万元第四章 房地产价格影响因素一、判断题1 、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不

12、同地区对房地 产价格的影响也可能是不同的。 (V)2、 当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。 (V)3、 一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。 (V)4、 一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。 (V) 二、选择题第五章 市场比较法1、比较法的理论依据是(B)oA预期原理B 替代原理C.生产费用价值论D 最高最佳使用原则2、市场比较法中的交易情况修正是对(D)价格本身是否正常的修正。A. 交易实例B. 估价对象 C. 标准化实例D. 可比实例3、某宗房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和 3%,若

13、买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( C )元/m2。A.2650 B. 2500 C. 2427 D. 23504、 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6.5和 4.5。某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2,应交纳的税费均由买方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为(A )元/m2oA.5325 B. 5225 C. 4775 D. 46755、 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( A )。

14、A、 乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用B、 该估价结果肯定有误C、 甲土地的价值高于乙土地的价值D、 不可能出现这种情况6、 某估价事务所在 2008 年 6 月 20 日至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2008 年 6 月 30 日的价 格。之后,有关方面对其估价结果有异议。 现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实, 则重新估价的估价时点应为( A )。A、2008年6月30日 B、现在C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期7、 为评估某宗房地产 2012年10月13日的价格，选取了可比实例 A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15

15、日。经调查获知 2011年7月至2012年10月该类房地产的 价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例 A进行交易日期修正后的价格为( B )元/m2oA.9280 B. 8925 C. 8880 D. 80008、 比较法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( A )oA、 类似房地产的交易 C、相关房地产的交易B、 相同房地产的交易 D、房地产的市场交易9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （C ）的市场汇价进行换算。A、 估价作业日期 C、估价时点B、 成交日期 D、交易日期修正后10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ B ）。