XXX年第三季度南京市房地产市场分析报告.docx

1、XXX年第三季度南京市房地产市场分析报告XXX年第三季度南京市房地产市场分析报告1、网尚观点1.1 南京楼市观看1.1.1 土地市场：开发商拿地积极性高，以后形成三个土地热点区域今年以来，全市共挂牌37宗地块，面积212.08万m2，同比分别下降27.5%、26.9%，与近五年同期供应量相比，仅高于2021年，整体来看，市场供应略显不足。受土地供应有限阻碍，全市土地成交33宗，面积174.6万m2，同比分别下降46.8%、49.97%，土地交易下降明显。尽管土地供应较少，但开发企业拿地积极性较高，要紧表现在：一是溢价成交地块增加。今年以来成交的住宅类用地中有超过90%的地块溢价成交，其中溢价率

2、最高的达到96%。二是多地块刷新区域楼面地价。中航G26地块刷新燕子矶楼面价；旭辉G29地块刷新南站楼面价；融侨G32地块刷新上坊区域楼面价；北京北辰G10刷新河西楼面价；中海G34刷新南京楼面价。三是随着我市房地产市场连续向好，吸引外来房企不断进入我市，今年以来包括山东鲁能、新加坡胜科、融创、葛洲坝、旭辉、河南和昌、中税、北京北辰等。综上开发商不惜成本拿地，将土地价格推上历史新高，随着楼面地价不断创出新高，外来房企不断进驻，以后中小房企在南京将更难立足。今年以来土地市场充满火药味，关于四季度来说，土地供应体量估量将会加大，而土地交易以后也将形成三个热点区域：一是浦口片区，受江北新区规划利好阻

3、碍，今年以来该区域得到市场高度关注，随着交通等基础配套设施的完善，估量土地价格将会进一步提升；二是城北滨江片区，下关滨江商务区作为鼓楼区七大重点进展板块之一，拥有最为宽敞的土地空间资源，以及最为突出的产业进展和都市建设的后发优势，区域价值升值空间较大；三是城南南站片区，南京南站为政府重点打造区域，交通便利，配套齐全，随着大校机场的搬迁，以后南京南站区域潜力再提升一个档次。1.1.2 新建商品住宅市场：托市热点连续发酵，四季度市场高位收官9月30日下调首付比例政策出台，中央在三季度经济数据公布前再度引导预期，重启房地产投资作为经济稳固器的意愿较为明显，因此以后短期内，温顺刺激的政策方向有望连续。

4、南京目前限购取消，四季度有望受到最新一轮的政策刺激，其次南京本身还有多方面的托市热点。一是热销惯性连续，购房者买涨不买跌，在宏观经济和政策不发生较大变化的情形下，购房积极性连续；二是江北新区利好预期连续发酵，9月浦口多家纯新盘入市，抽水机本色不改，推盘去化率普遍在9成或直截了当日光；三是地王频出，多个区域价格预期快速提高，购房意愿增强。整体来看，目前并没有显现市场趋冷的明显信号，四季度南京热销有望连续，销售量高位收官。在热销连续的情形下，四季度连续涨价的可能性较大。第一，涨价加推仍旧热销，给予企业充分的涨价理由，典型项目如河西宏图上水云锦，少量多批开盘，价格不断走高；浦口楼盘涨价后仍旧日光，均

5、刺激房企上调下一批房源价格。同时，地王效应，区域城建规划利好，也将提高价格预期。此外，四季度城中、河西等一波高端楼盘将入市，浦口低密度楼盘增多，将在结构性因素上连续推高全市均价。在供应方面，从年中进行调研来看，下半年全市商品住宅潜在上市量为595万m2不含溧水高淳，其中三季度实际上市333万m2，因此四季度仍有接近270万m2的潜在上市规模。其中，浦口、江宁在一波纯新盘入市后，四季度供应潜力或不及三季度，而城南、河西、城北四季度上市量有望大幅提高。总体来看，四季度销量有望坚持高位，但潜在供应规模也不容忽视，同时部分区域供需形势逆转，库存房源再度大量消化的机会较小。1.1.3 商业用房市场：库存

6、规模坚持高位，大型商铺难去化制约市场修复尽管今年以来全市商业用房上市量明显缩减，同时相伴着销售连续保持常规速度，推动滚动一年供销比连续下降至2以下，短期内供求关系有所改善。但网尚研究机构统计数据显示，截止9月末，全市不含溧水高淳商业用房存量为351万m2，按照近一年去化约47万m2的速度运算，当前存量需要近7.5年的去清周期。从区域分布情形看，存量要紧集中在江北、江宁、城中以及河西，占比分别为32.5%、23.4%、12.8%、11.3%，库存积压较多。城东、仙林两个板块存量较少，风险相对较低。从面积结构看，库存套数较多的要紧为100m2以下的小型商铺，占比达到56.9%。其中，40m2以下占

7、比为18.9%、40-50m2面积段占比为11.7%。而值得关注的是，1000m2以上的大型商铺，尽管套数占比仅有2.6%，但面积占比却达到42.2%，是当前存量的主力组成部分。近年来南京去化较快的商业用房集中在中小面积段，大型商铺去化难度较大，因此商业用房市场仍有待较长修复周期。1.1.4 办公用房市场：争取大客户或成南京办公销售市场突围的有效手段今年以来，南京销售型办公市场的分化愈发明显：一类是以低总价、小户型取胜的办公产品，这类产品虽以办公报批，但走的是争取投资需求的公寓路线。从市场销量看，这类产品在南京市场占有较大份额，今年前九个月销冠楼盘中明发新城中心确实是如此的典型，前九个月共销售

8、11万m2，占总销售面积的21%，市场同意度可见一斑。一类是真正的办公产品，即标准办公，这类产品起步面积一样大于90 m2，并可自由分割，以企业自用需求为住。从成交看，销售前五名的项目中金融城、金奥国际中心均属这一类，从销售面积看，销售面积分别占比20%和6%，且多为大客户集中成交。近年来，南京第三产业占比尽管连续增强，产业基础逐步稳固，但同时大量的产业园分流了较多的企业客户需求，办公市场整体成交量不大，商办房企也在积极需求销售型办公的突破口，从数据来看，争取大客户或是突围的有效有段。仍旧从销售排名前五位的这些项目看，绿地之窗、涵碧楼均是公寓概念入市的产品，但也在积极需求大客户，集中成交现象突

9、出，这类项目用事实证明了这一点。图1-1 2021年前三季度南京销售面积排名前五位的楼盘数据来源：网尚调研1.1.5 别墅市场：独立别墅供给短缺，以后稀缺性将更加凸显从统计数据看，自去年8月起，全市独立别墅供应就处于短缺状态。近13个月中，有8个月上市量为0，另外5个月上市量也均在15套以内。但独立别墅的去化却是在稳固中保持增长。去年8月至今，单月销售套数保持在7套以上，高峰月份能达到48套，反映出市场关于此类享受型产品的需求较为稳健。供应短缺与需求稳健之间形成落差，使得独立别墅滚动一年供销比连续走低，今年年初时，该指标值即降至0.99，至9月末仅有0.22，供不应求形势严肃。此外，从各类别墅

10、供销套均面积的对比情形看，独立别墅的供求差异也最明显。三季度全市独立别墅上市套均面积为384m2，而销售套均面积却达到579m2，二者差距接近200m2，这在其他几个别墅类型中均未显现。说明当前市场中供给的独立别墅产品在舒服度层面与需求端尚存在较大差距。再次，从市场中别墅物业的潜在供给看，以后新增别墅多以大型住宅项目中的高低搭配的形式显现，叠加和联排仍是要紧供给类型，独立、双拼别墅增量有限。加之政策关于别墅类用地供给依旧紧缩，估量以后独立、双拼别墅稀缺性将更加凸显。1.1.6 二手住宅市场：各种利好提振信心，四季度成交量仍坚持高位7月以来，一是楼市政策利好连续连续，供应端：江苏省取消商品房限价

11、政策、南京正式取消9050政策等 ；需求端：央行宣布在不实施限购措施都市对居民家庭首次购买一般住房的商业性个人房贷最低首付不低于25%、江苏鼓舞政府回购商品房作为保证房、南京推行共有产权房、南京公积金贷款二套房首付降至两成等；二是南京各区规划利好不断，江北新区获批、鼓楼滨江商务区规划、燕子矶新城规划、大校机场地块聪慧新城规划，规划的出炉或落地提振片区新房市场的同时，也直截了当利好了二手房市场，典型的表现如江北新区获批首月，浦口二手房交易量顺势攀升；三是地王效应，截至9月土拍，南京多幅地块刷新区域地王记录，土地价格一路飙升提振了区域内新房定价的信心，也推高了二手房报价。总之，多重利好叠加下，估量

12、市场热度至少会连续一个季度，四季度交易量仍旧会坚持在高位，但鉴于新房市场存量仍旧可观，且产品不断创新，对二手房造成不小压力，价格难有上扬。1.2 分板块住宅市场分析1.2.1 城中板块：千万级豪宅入市，挑战高端客群同意度四季度，城中多家豪宅入市，如金陵雅颂居、中航科技城和金鼎湾如院等新盘，将向板块天花板迈进，其中单价可能冲击4万，总价冲击千万级。今年以来，改善客群开释力度明显加快，代表高端、定位豪宅的改善型物业正在迎来牛市行情，如河西仁恒江湾天成、宏图上水云锦、金隅紫金府，南京涵碧楼开盘后均取得较好的销售业绩，城中金基尚书里两次开盘均日光，能够看到地段稀缺、独具配套资源的高端楼盘受到追捧，同时

13、9月地王效应作用下，稀缺资源或更受关注，城中多家待上市的豪宅项目迎来入市良机。但从近期营销动作，这批城中新豪宅蓄客情形或许不像宣传中的那么顺利，项目宣传早已启动，但实际推盘迟迟不见动作，估量推盘节点也在向后拖。从南京销售数据看，330新政后，4月以来全市总价在600万以上房源成交量为501套，800万以上仅168套，也确实是本轮改善需求加快开释后，全市600万以上房源月均成交84套，800万以上28套，其中三分之二的销售量是来自河西，仁恒江湾天成单个项目奉献了全市近半的销售，其余3成600万以上成交房源来自城中板块。而10月底河西多家高端盘或将加推，或加大高端客群的竞争强度。四季度城中这部分高

14、端楼盘，能否按照其宣传的价格入市，将挑战高端客群同意度。1.2.2 城东板块：供需关系逆转，后续或显现量缩价增局面第三季度，城东供销总量均处于历史高位，在售楼盘价格出现集体上涨，四季度在中央温顺刺激不断的背景下，市场趋冷的可能性专门小，改善需求支持力度或进一步提高，城东热销格局有望连续。从目前城东供销关系看，累计一年供销比自去年9月份降至1.0以下，就没有显现高于1.0的月份，也确实是说去年四季度以来城东始终处于连续去库存时期。截止9月末，城东累计可售量为1300套含别墅，按照近一年的销量运算，去化周期仅4.25个月，与浦口、仙林成为南京目前供需关系最为紧张的区域。在库存降至底部，以后上市量将

15、是决定销量的核心因素，四季度尽管有大发融悦、中垠紫金观纯新盘待入市，但从体量上看，新盘短期内集中供应的可能性较小，同时随着世茂君望墅全部推售终止，紫金华府大体量的小高层产品推售告一段落，后期转向洋房产品，三季度城东两大主力在售楼盘以后推盘量都将缩水，后续对板块销售量支撑力度下降。但关于立即入市的纯新盘，将迎来供需关系更为有利的时期，加之产品能级提升、更多楼盘进驻升温板块热度，后续价格连续上行的概率较大。1.2.3 河西板块：中片站稳三万阶梯，南片挑战两万八河西市场随着大市场整体的水涨船高，经历了一季度的沉静，二季度的发声，终于在第三季度再次冲击了南京改善楼盘的格局，即推即罄的宏图上水云锦、金隅

16、紫京府的价格也逐步被市民所同意，河西中片正式步入3时代，成为能够和城中所比肩的片区。涟城随着低密度产品的连续加推，也为中片成为南京顶级改善区域所助力，四季度随着三大改善盘的连续加推，中片所奉献的销售额将近一步扩大。放眼至河西南，正荣、五矿、升龙三足鼎立的局面随着佳兆业、招商、朗诗的入驻，区域竞争趋于白炽化，名企抱团，贴身肉搏成为行业内对河西南的普遍认知。随正荣润峯175大平层产品的四季度立即加推，南片价格标线由两万五再次被拔到两万八，区域再次为自己的价值所证明。中心洲片区由于银城、保利的收盘，岛上仅剩仁恒和升龙，区域热度较往期有明显下降。除此之外，河西奥体片区的千万级豪宅仁恒江湾天成的入市，首开热销24个亿，河西整体也再次验证了自己在南京改善类市场的绝对领导地位。展望四季度，朗诗定足河西南的首席作品朗诗熙华府将带来何种作品将成为区域值得关注的热点。1.2.4 城南板块：分化近一步加剧，众项目挑战区域