龙岩国际汽车城项目可行性研究报告Word下载.doc

1、2、 福建省汽车市场状况.73、 龙岩市场状况.7四、 汽车销售模式分析。101、 汽车行业销售的模式及其变化.102、 销售市场概况.12（1）、广州汽车销售市场概况.12（2）、东莞汽车销售市场概况.14（3）、深圳汽车销售市场概况.15五、 汽车相关产业分析。181、 相关产业简要分析.182、 龙岩市场规模预测.19六、 项目实施方案。201、 项目选址及周边状况.202、 项目实施初步计划.213、 项目实施进度安排.234、 项目战略构想与组织安排.235、 项目SWOT分析25七、 项目经济效益分析。271、 基本指标.272、 建安成本估计.283、 销售与租金收入估算.284

2、、 投资估算.295、 债务偿还计划.306、 损益估算.317、 现金流量估算.33八、 社会效益分析。331、 对社会投资、产值、税收的影响.332、 对就业的影响.343、 对产业结构的影响.344、 对生态环境的影响.34九、 项目风险评价。351、 宏观政策风险.352、 城市规划风险.363、 市场竞争风险.364、 项目财务风险.365、 招商运作风险.37十、 项目自我评价。381、 项目用地对报告结论的影响.382、 项目实施方案对报告结论的影响.383、 项目经营模式对报告结论的影响.394、 本报告的应用说明.39 世璜投资机构一总论1项目概述 “龙岩国际汽车城”项目是由

3、深圳市世璜投资有限公司发起的，与国内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领先水准的汽车城项目。 项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓龙岩汽车销售市场的市场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变龙岩汽车销售市场的格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。 在项目运作中，我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。2项目实施计划概述 该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区，面积460亩，地块特点表现为：地块地理位置较好，但片区尚未启动；交通优越，有适合本项目操作的交通条件；

4、地块面积较大，适合本项目的大面积需求；本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。 项目规划设立4S专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区等多个区域，规划建筑面积26.4万m2，其中钢结构建筑面积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2。 初步的经营模式设定为：一期以4S专卖区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行。 项目建设期周期预计为2.5年，项目在2008年5

5、月预计可以全部启动。3项目可行性研究结论 静态投资回收期N=6.13年，动态投资回收期N=14.45.年。 项目从2008年开始进入回收期，2008年预计实现收入843.60万元，项目到2021年后产生稳定的收益，年净利润达3267.34万元，投资利润率达10.11%。 如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到2011年底，债务全部偿还，偿还债务的年限从2006年开始计为6年。 本项目能够产生巨大的社会效益。 项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险。二汽车产业分析 产业市场规模2004年我国人均GDP突破10000元人民币，国际经验表明，当人均GDP在1000美元左右时，轿车

6、开始进入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐渐在中产阶层普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化。在我国，由于人口规模巨大，2004年总户数达3.51亿户，即使有5%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总消费量便达1750万辆，按城镇人口的5%计算，消费量也可达660万辆，而实际上目前城镇10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按10%算，轿车消费量可达1300万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。据国家统计局资料，2004年私人轿车仅为669.85万辆，到目前为止，估计全国轿车保有量当前仍不足1100万辆，即短期消费潜能还有500600万辆未得到释放。这一短期的巨大消费潜能

7、之所以未得到有效释放，主要是受过去高关税所造成高价格、消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响。在日益宽松的消费政策（降低汽车消费税、银行不断增加消费信贷规模、采取灵活多样的付款方式）作用下，以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下，从2002年开始汽车特别是经济型轿车消费出现了“井喷”行情，汽车消费需求得到了初步的集中释放。商务部最近的一份报告认为，今年我国汽车产量将超过500万辆，其中约一半是轿车。这将使中国汽车产量连续4年每年上一个百万级台阶。这一增长速度在世界各国前所未有。最近一家媒体对中国汽车市场做出了这样的评价：“能与美国这个全球第一大汽车王国相匹敌的汽车市场，除了中国以外，今后不可能

8、再出现第二个！” 2汽车需求预测在需求方面，支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个：一个是长期被压抑的巨大即期消费潜能亟待释放，另一个是随着人均收入的继续快速增长和消费环境的逐步改善，人们生活方式正在发生巨大变化，从而导致城乡居民对汽车消费需求的不断增加。无论是从短期角度看，还是从长期角度看，我国汽车特别是轿车的消费潜能巨大。正如前面粗略估计的，我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有500600万辆，这相当于目前全社会轿车的保有量。这些需求都是有购买力支撑的，只是由于价格问题、汽车消费和使用政策上的问题而一时没有转化为现实购买力。即期的消费需求到底有多大？对这一测算有一点需要说明，我们是以韩国

9、和日本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的，因此，其千人拥有汽车数明显偏低，一方面是由于东亚国家人均土地占有量小，汽车消费受道路等基础设施短缺的限制，在同样发展水平汽车普及率偏低；另一方面，日本、韩国在发展小轿车上最初是为了满足国际市场，努力扩大出口，而对国内汽车消费采取抑制政策，这后一点与我国极其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人拥有小汽车为7.1辆，韩国1986年人均GDP达2300美元，千人拥有小汽车为16辆，到1989年，韩国人均GDP接近4000美元，千人拥有小汽车达36.7。由此而推算出的即期消费需求见表1。表1对当前小汽车即期消费需求的估算地区人口

10、数（万人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP（美元）千人拥有小汽车数（辆）有购买力小汽车潜在需求（万辆）上海1352668073566790.58北京1492430047303949.24天津1023358639453636.83浙江47193000330030141.57广东830323802618149.54江苏74322350258517126.34福建3511207722851656.18辽宁4217194621401459.04山东91802037224015137.70黑龙江3816140315441141.98河北68081006111066.99新疆18769551050815.01湖北6016943104047.80吉林27081319145027.08其他地区67535一般900一般1000