总部经济市场一体化大楼项目可行性研究报告.docx

1、总部经济市场一体化大楼项目可行性研究报告总部经济市场一体化大楼项目 可行性研究报告第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：#县针织花边总部经济市场一体化大楼项目1.1.2项目承办单位：#县针织花边商会1.1.3项目负责人： 1.1.4项目建设地址：1.2可行性研究依据1.2.1#县域总体规划；1.2.2#县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；1.2.3#县针织花边商会提供的有关资料。1.3可行性研究范围本项目在#县域总体规划的指导下，分析项目的建设背景和必要性，简述项目用地规模和建设规模，明确工程建设条件及公用工程配套设施状况，侧重主要工程量和工程费用，并就项目资金筹措、

2、投入等内容进行重点分析，明确项目结论并提出若干项目实施意见，为下阶段工作提供决策依据。1.4可行性研究成果概要1.4.1建设规模根据功能需要，项目总用地面积13333m2（折合20亩），总建筑面积40000m2（未含地下室面积5000m2），其中集团商务网络办公4000m2，市场展销区6000m2，酒店8500m2，行业研发、文化中心1000m2，配套用房500m2，住宅20000m2，容积率3.0，建筑密度34.5%，绿地率20.0%。 1.4.2项目选址 项目选址在萧江镇麻步江湾村57省道旁（镇土地综合整治项目建新区2号地块）。1.4.3公用工程1.4.3.1供电：由带溪220KV变电所城

3、市输电网接入，项目总装机容量2000KVA，负荷等级为三级。1.4.3.2通讯：由麻步电信支局程控电话网接入，通讯光纤电缆埋地敷设。1.4.3.3给排水：（1）给水：由萧江镇麻步自来水厂供水管网接入，日用水量约300吨/日。（2）排水：雨污分流制污水量按给水量的80%计，即240吨/日，经地埋式污水净化池处理达标后排入城镇污水管网；1.4.4环保1.4.4.1废污水：生活废污水处理方法同上述。1.4.4.2废气：加强管理，减少汽车尾气排放和噪声污染。1.4.4.3生活垃圾处理：设置若干垃圾收集箱或软包装袋，将垃圾及时收集于垃圾临时堆放处，然后统一送往垃圾场处理。1.4.5消防1.4.5.1大楼

4、为一类民用高层建筑，按GB5004595（2005年版）高层民用建筑设计防火规范有关规定执行，设计耐火等级为一级。大厦总平面布置要有足够的消防停车场地，主体建筑有一个长边或不小于1/4周边长度作为消防登高作业。1.4.5.2按消防部门有关规定执行，消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统；室外设置地面式三头接合器，间距120米，保护半径150米；室内设置1211灭火器及消火栓；配电房设置S型热气溶胶灭火装置，在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器。严格按消防规范保持建筑物间距，留足消防通道。1.4.5.3 每层为一个防火分区，设置消防电梯和

5、防烟剪刀楼梯，电梯和楼梯合用防烟前室，大厦底层设置消防控制中心。1.4.6节能措施 设备均选用节能型设备，照明选用节能灯，合理定员，节约用水、用电，节约能源。1.4.7项目实施进度项目建设期1.5年，具体安排如下：2013年3月底以前，项目前期工作； 2013年4月至2014年5月，土建施工；2014年2月至5月，人员培训；2014年6月至9月，设备安装、试运营；2014年10月初，正式运营。1.4.8项目总投资及资金来源项目总投资14000万元，资金来源：由#县针织花边商会全体会员自筹解决。1.4.9主要技术经济指标 项目总用地面积13333m2（折合20亩），总建筑面积40000m2，其中

6、：集团商务网络办公4000m2市场展销区6000m2酒店8500m2行业研发、文化中心1000m2配套用房500m2住宅20000m2建筑占地面积4600m2容积率3.0建筑密度34.5%绿地率20.0%第二章 项目背景2.1项目背景2.1.1项目所在地概况萧江镇麻步是#县大镇之一，位于#县中部，东近鳌江镇，西、北邻水头镇，南傍苍南灵溪镇，距县政府驻地昆阳镇16公里，是#北港片的大门。全镇地势西高东低，为三面低山、丘陵环绕的河谷平原。五七省道、鳌江干流东西走向贯穿其中。全镇面积42.8平方公里,建城区面积2.2平方公里，耕地2.36万亩，下辖5个片组，39个村，2个社区，总人口达4.7万人。2

7、010年，全镇实现工业总产值24.79亿元，同比增长12.25%；财政总收入2716万元，同比增长20.75%；农民人均纯收入8160元，同比增长9.74%。2.1.2#针织花边产业状况2.1.2.1随着生活水平提高和全球市场的联系日益密切，花边针织品应用范围越来越广、市场越来越大也是重要原因，服装辅料、工艺品、汽车坐垫、沙发坐垫、头花、腕带、围巾、纱线等花边针织工艺品需求日旺。许多原本从事其他产业的企业纷纷转型花边针织产业，目前麻步共有1400多家针织花边生产企业和加工户遍布麻步各村，2011年麻步针织花边行业产值达到22亿元，占全镇工业经济总量70%，产品还远销中东、南美、西欧、东南亚等地

8、区。2.1.2.2麻步针织花边经过30多年的开拓发展，生产规模不断稳步扩大、生产能力不断提高，造就了一批专业的技术人员和营销人员，完成了原始的资本积累，特别是国际、国内市场不断拓展，产业资源优势明显，使麻步实现花边产业化有了坚实的基础。我国是国际上最大的纺织品生产出口国，针织花边作为服装、装饰品等的辅料，出口额逐年递升。麻步针织花边与国内外针织花边生产企业相比，具有价格低、品种多、交付快的优势，深受国内外客商的欢迎。2.1.3项目的由来2.1.3.1在#县委、县政府和镇委、镇政府的大力支持，全体理事会员齐心协力下，#县针织花边商会于2011年10月21日成立，商会是以针织花边为主体以及生产、销

9、售、加工等单位自愿组成的民间社会团体，拥有理事、会员共392人（其中麻步籍在外从事针织花边行业，义乌50人，桐庐67人，广州72人）。2011年麻步针织花边行业产值达到22亿元，针织花边产品销售网络遍及全国各地，目前麻步籍在义乌拥有200余家针织花边经销店，年销售额达12亿元，上缴税金约3600万元，麻步籍在广州有200余家经销店，年销售额达10亿元，上缴税金3000余万元，麻步籍在桐庐拥有200余家围巾生产企业，年产值达20亿元，上缴税金约6000万元。2.1.3.2基于萧江镇麻步针织花边行业发展潜力巨大的现状，商会决定在发挥针织花边产业链上的优势，在萧江镇麻步江湾村57省道旁（镇土地综合整

10、治项目建新区2号地块）实施#县针织花边总部经济市场一体化大楼基建项目，以吸引在外创业的企业或省外针织花边生产企业将企业总部设立在#县萧江镇麻步，进一步发挥麻步针织花边产业优势。2.1.3.3针织花边行业是萧江镇麻步的支柱产业，也是#县富民强镇的产业。近年来，在#县委、县政府和镇委、镇政府的大力扶持下，该行业发展迅猛，形势喜人。政府对针织花边商会给予了大力扶持，专门对针织花边总部经济市场一体化大楼项目召开会议，现已形成会议纪要（见附件二），决定扶持及优先考虑大楼建设用地指标等等。2.2项目建设的必要性2.2.1麻步从事针织花边加工就数量而言虽然庞大，但基本上都是家庭作坊式，企业规模“散、小、弱”

11、，至今没有一家上规模的企业，可以供外商直接采购出口或外贸部门到麻步企业现场看样、洽谈业务的产品出口中间环节过多，基本是以“生产企业麻步供销员代理商外贸公司国外代理商”方式走进国际市场的利润所余无几，直接制约了麻步花边行业的发展。同时，由于麻步的花边加工基本上是以平机为主，主要生产被国际市场称为“小花边”的产品，而国外和国内的江苏、萧山等地的生产厂家已使用无梭织机等高科技设备，生产国际市场上畅销的“大花边”，因此无论从花样设计创新、机器调校都不可同日而语。来料加工，按订单、样品加工，约束了麻步企业自行开发花式品种方面的能力，使本来就不高的技术创新能力变得更弱，项目的实施后将大力引进高端研发人才，

12、全面提升自主研发能力，在创新中促进产业升级。2.2.2染色是花边加工关键的配套工艺，着色的色调、色差等工艺水平如何，直接影响花边质量。2002年麻步开始有了专门从事染色工艺的厂家，初步解决了麻步花边必须送外地染色的问题，但由于技术设备、资金等方面存在的困难，无法解决仿羊绒、人造棉织品着色后易褪色的问题。也曾出现因花边褪色而被拒付货款，造成经济损失。花边就其产品用途而言只属于半成品，主要用于加工围巾、服装饰带等。2.2.3麻步花边经电视台经济信息栏目播出后，引起了国内外商家的注意，各种订单纷至沓来，如麻步某花边厂曾在一周内收到国外传真、电子邮件多份。但由于一直以来形成的依赖外地外贸部门给订单，麻

13、步企业没有自己的国际贸易人才，没有直接面对外商洽谈业务的能力，本项目将引进网络人才，整合行业优势资源，全面提升行业竞争力。2.2.4 2011年麻步的针织花边总产值达到22亿元，但税收收入只有2000多万元，巨额的税款由于实际税赋的不平衡，流向广州、义乌、宁波、上海、桐庐等地。造成实际税赋不平衡的原因是由于麻步花边生产经营者在当地没有一个展示和创业的平台，只能到外地办厂创业，造成大量税源与人才的流失，直接影响当地政府的财政收入，局限了麻步针织花边产业的发展。项目的实施，将形成年销售收入约20亿元，年上缴税收约1.5亿元，在发展针织花边产业的同时又可提供就业岗位5000余个。2.3市场分析2.3

14、.1国内针织花边市场情况针织花边行业经过30年发展，在宏观经济环境相对利好的前提下，经行内人士的不断耕耘，无论是市场容量、流通模式、管理水平、企业规模、人才储备等方面都取得了长足的进步。我国作为全球纺织品制造业第一大国，国内的针织花边产品有较大发展潜力。我国针织花边产品市场具有以下特点：2.3.1.1针织花边行业发展迅猛针织花边是利用针织的方法在经编机上织制而成，也称经编花边。针织花边起源于16世纪的欧洲，广泛应用于奢华纺织服装的装饰等。中国加入WTO后给纺织花边行业带来了新的良好的发展机遇，针织花边用途从服装装饰扩展到了家居装潢、玩具及饰物工艺品等各个领域，且需求量快速增加，产品品种更加丰富

15、，推动了针织花边行业的迅猛发展。2.3.1.2销售模式呈现渠道扁平化、商务电子化趋势（1）渠道扁平化趋势扁平化就是减少渠道层级和经销商数量，发展更多直接销售渠道，包括直接向零售商销售渠道（向现代零售连锁直供）和直接向消费者销售渠道（如电子商务、直营店和直销等），目的是加强对零售终端的把控，更多的了解消费者需求。（2）电子商务趋势中国网民数量已经突破3.84亿，现有网络购物人数是6000万，只占网民的25%，而韩国和美国这一数字分别是57.3%和66%，预示着中国已经庞大并且将更加惊人的网购群体。从渠道拥有者属性来分，电子商务可以分三种类型，即：零售商电子商务、制造商电子商务和网上零售（即独立第

16、三方运营的电子商务）。2.3.2国内针织花边市场发展趋势趋势一：市场潜力大，需求增加针织花边是纺织产品的辅料，广泛应用于服装、家纺、玩具、工艺品、汽车坐垫、头花、腕带、围巾、纱线、装饰等行业，近年来，随着服装、家纺、玩具、工艺品、围巾等产品的发展，针织花边产品需求不断增长，与此同时花边生产设备不断再改进，生产技术不断提高，为花边的设计和生产提供了广阔的空间。根据中国针织工业协会统计资料显示，2011年我国针织花边产量约35万吨，产值超过220亿元。趋势二：花边生产日趋自动化目前，花边生产正逐步从机械链块花边机向电脑花边机过渡。国内一些大中型企业多选用国外先进的机器，包括目前世界最先进的多梳栉电

17、脑贾卡花边机 MRPJ59/1，TL66/1等。经编花边今后的生产趋于采用先进的电脑控制，加强自动化生产规模，节省时间，提高效能。除此以外，在花型设计中也可直接使用花型设计软件进行设计，然后将数据导入机器，完成从设计构思到成品的一体化生产。同时实现网络数据传送以及远程诊断。确保可以充分利用机器的潜力，节省人力资源。趋势三：市场竞争日趋激烈产业需求往往是行业的指向，针织花边产品的市场需求导致花边企业竞争加剧。在销售额不断创造新高的同时，效益的提高并不完全是持续向上的曲线。一些企业为了保证运营，加大了价格战的力度，利润被最大幅度的挤压，形成恶性竞争。如果一味靠提高销售额度来保证利润，针织花边生产企

18、业大多数是没有前景的，甚至会影响到部分中小企业的生存。若在竞争中取得胜利，针织花边生产企业要在成本控制和辅料选购方面摆脱固有模式，缩减不必要的环节以降低成本。同时充分利用国家有关扶持政策，着力提升产品质量，打造自己的品牌和特色。趋势四：花型自主创新性有待提高目前市场上针织花边产品的生产主要以来样加工为主，缺乏自主创新能力。随着时代的变迁，人们对美化功能的要求也越来越高，这就为针织花边产品的设计提出新的挑战。首先，原料本身可以为花边产品带来特有的质感和光泽效果。花边产品的原料不应仅仅局限于传统纤维。各类新型纱线如金属线、各类天然纤维以及花式纱线等均可用于经编花边，生产出具有特殊质感和花色效应的产

19、品。其次，花型的设计要敢于突破传统思维，进行大胆创新，生产出更具竞争力的花边产品，为花边市场注入新的活力。趋势五：企业经营理念和营销模式的转变我国加入WTO后，针织花边行业面临巨大的挑战，陈旧的营销模式以及市场拓展手段是阻碍企业发展的绊脚石，需要营造一个全新的经营理念和营销模式，充分挖掘市场潜力。提升供应商的综合采购能力，提高经销商的市场赢利能力将成为企业的宗旨，在为经销商提供优化的产品结构、具有竞争力的产品价格以及产品信息化的支持以外，企业更注重的是专业化的服务。服务的模式有多种，服务的方法也有很多，有些服务内容是必不可少的，有些服务项目是远远不够的，从销售产品技术，到销售服务，从而摆脱低端

20、的价格竞争，这是企业价值的综合体现。趋势六：国内外两个市场相互联合我国是纺织品制造大国，产品销往国内外，在国外市场占领一席之地。特别是在加入WTO后，中国加强与世界各国的合作，使得国内市场“走出去”，国外产品“走进来”的局面。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，符合市场行业发展方向和经济发展的需求，有利于推动经济的协调发展。第三章 设计方案3.1项目选址根据#县域总体规划，项目选址在萧江镇麻步江湾村57省道旁（镇土地综合整治项目建新区2号地块）。其理由：3.1.1选址符合#县域总体规划；3.1.2选址地块具有良好的区位优势；3.1.3基础设施条件优越；3.1.4选址地块无诱发地质灾害的可能

21、性；3.1.5用地属非矿床及地下文物等保护区域，项目建设不会导致压覆矿床和文物，不会对防洪和通航产生不利影响。3.2建设规模项目总用地面积13333m2（折合20亩），按用地功能划分：建筑基底面积4600m2，道路、广场、停车等面积6066m2，绿地面积2667m2。项目总建筑面积40000m2，其中集团商务网络办公4000m2，市场展销区6000m2，酒店8500m2，行业研发、文化中心1000m2，配套用房500 m2，住宅20000m2，容积率3.0，建筑密度34.5%，绿地率20.0%。项目用地平衡见表1： 表1 项目用地平衡表 单元：m2序号项 目数量比例(%)1建筑基底面积4600

22、34.52道路、广场、停车等面积606645.53绿地面积266720.0 4合 计100 3.3设计方案简要说明根据功能需要，设计方案作如下简要说明：3.3.1总平面布置及交通组织3.3.1.1根据项目实际及经营需要，沿主干道安排1幢17层主楼及1幢4层辅楼，建筑呈长方形布置，在大楼北侧设主入口，周边道路通过内部环道相互联通。3.3.1.2注重城市环境的整体协调，用城市设计的方法，考虑总体布局、建筑造型、建筑界面和交通组织等问题，使之成为城市的有机组成部分，融入城市之中。3.3.1.3在绿地景观设计方面，合理处理建筑、道路和绿地之间的关系，把创建绿色、宁静办公环境的设计理念贯穿于整个规划设计

23、之中。通过点状的绿地以及线状的林荫道，形成生动有趣的绿色开放空间系统，与所必需的工作、休闲、健身有机结合。3.3.1.4机动车车道设在南面。整个地块内形成环形通道。地块道路边作为外来办事人员的临时生态停车场，大楼东侧为公共生态停车场。良好地组织办公区内的内部交通，创造出安全便捷的内部交通环境。3.3.2建筑单体设计3.3.2.1项目属民用高层建筑，建筑面积40000m2，根据单位需要，初步拟定各楼层分配为：主楼一层设大厅、总台；辅楼一至二层设市场展销中心；主楼二至五层、辅楼二至四层为酒店；六至七层设集团商务网络办公及行业研发、文化中心；八至十七层设计为住宅。3.3.2.2建筑造型方面，#县针织

24、花边总部经济市场一体化大楼作为一项标志性工程，同时位于萧江镇麻步繁华地带，必然对建筑造型等有较高的要求，而创作高品位的建筑也正是设计的追求所在。根据前面整体规划、环境的分析及功能的需求，设计采取近现代建筑手法进行造型处理，并据此对建筑每个面进行不同的塑造。采用幕墙的构架与玻璃相结合的手法，在体型的点、线、面及构架的配置上均作了充分的考虑。在细部刻画上丰富细腻，特别是片墙，充分发挥其特有的地理条件，使建筑整体形象舒展，给人耳目一新的视觉感受，在麻步形成一道亮丽的风景线。3.3.2.3剖面设计：地下室层高为4.2m；大楼一层高4.8 m，二至十七层高3.4 m。3.3.1.4场地内通道顺畅，道路形

25、成环路，满足运输和消防车辆通行；道路均为水泥路面，道路不设纵坡，横坡为2%。3.3.3建筑立面造型设计本项目强调现代、挺拔、大气、空间上与周边环境相结合。强烈的横竖线条对比，并加以虚实变化，演绎了一个开放、朝气、蓬勃向上的建筑形象。造型上追求大气与整体，通过屋顶构件，建立起一种整体却又不缺乏变化的立面造型。材质上通过金属、砖饰、玻璃的材质组合，追求现代、统一的建筑形态。3.3.4针织花边总部经济市场一体化大楼整体定位建立以代理商（总经销商）需求为核心、整合其他关系群体多元需求的新型针织花边市场，集会展、批发、会议、餐饮娱乐、商务办公、电子商务、零售等功能于一体。生产企业：具有规模效应的品牌与产

26、品展销中心、行业研发、文化中心、与销售商的交流会议、酒店场所。代理商：具有市场号召力的代理品牌与产品展销区、与生产企业或分销商的会议与酒店场所、娱乐餐饮休闲场所、办公场所、电子商务整合平台。零售商：集中的各类经销品牌与产品的批发市场。消费者：针织花边市场的休闲购物、电子商务平台。政府：招商引资平台、形象展示平台、就业纳税平台。3.3.4.1战略定位：依托#县麻步选址资源，建立统领温州、覆盖全国的针织花边产品市场。3.3.4.2概念定位：以“#县针织花边”冠名，传达战略意图，广纳八方；依托#县麻步辐射能量，建立#县中部专业市场，创建全新的多维汇聚商业平台模式，将成为#县中部的璀璨明星。3.3.4

27、.3功能定位：整合针织花边市场多维需求，创建新市场平台模式。（1）生产企业需求 更好的品牌与产品展示，利于传达品牌与政策的信息交流中心。（2）代理商（总经销商）需求利于推广传播、市场号召能力强的市场 ，利于品牌与产品展示、信息交流的批发销售中心。（3）分销商、零售商需求需要更便捷的信息交流平台 ，更便捷与合理成本。（4）政府需求改变传统针织花边市场的模式，提供全新的市场形象，吸纳更多的针织花边生产企业与经销商将企业总部设置在萧江镇麻步，扩大招商引资，吸取人才，扩大就业平台。（5）消费者需求了解针织花边市场的信息平台，为自己或企业提供便利。3.3.4招商策略3.3.4.1设置招商机构招商期间将招

28、商部门与其它业务部门独立开来，并赋予其一定的职级高度、权限和有别于一般销售的激励机制，使其尽量在整体企业组织框架中享有较为灵活的权限。招商部既要和营销策划部门紧密联系，又要和销售部、物管部、工程部、财务部、办公室等部门全力配合，以保证招商的顺利进行。3.3.4.2制定招商方案1、招商流程：整体招商方案设计招商人员准备设置招商机构招商广告创意、媒体选择与发布1次信息处理（来电、来函）2次信息处理（书面回复）邀请签约督促履约移交物管部进入正常经营环节2、招商方式1）访问招商，主动上门拜访商会会员单位及相关的投资者和客商，开展招商活动。2）广告招商，利用各种形式的广告（报纸、电视、电台、杂志、户外广

29、告、宣传册、海报、DM单等）招商。3）会议招商，利用商会会议、行业会议、经销商会议、企业家会议等招商。4）展会招商，在各种针织花边产业展览会、展销会上招商。5）活动招商，设计举办各种相关的活动（如体育活动、文艺演出活动、公益活动、社会活动、各类大奖赛、比赛等）招商。6）管理招商，在招商的区域内，请政府合作，通过加强管理，引导相同行业的客商进入市场。7）效益招商，在招商区域内，形成产业规模，创造赢利模式，形成产业集群效应，以良好的经济效益示范吸引客商。8）服务招商，通过对市场内客商精心和周到的服务，利用口碑传播效应招商。9）网络招商，利用网站、网页、网上商店招商。3、招商广告目前，主流的媒体为电

30、视、广播、杂志、报刊、户外。而新兴媒体主要有短信、互联网络、社区广告、DM直邮等。由于各种媒体不同的性能及特性，而有着各自独特的吸引性、传达性、及时性。这些不同点，便构成了各类媒体的特点。如电视广告效果好、覆盖面广、对树立品牌有良好的效果，但是却价格昂贵；报刊、杂志能读不能听，便于保留、理解，但却做不到生动活泼。要针对不同市场的情况，依据当地的广告资源、广告到达率、面对的消费者群体、企业的经济实力、等相关因素，综合评价以后，精心选择合适的广告媒体，采用合适的广告宣传方式进行招商广告的发布。第四章 建设条件4.1自然条件4.1.1气象、水文项目所在地属亚热带海洋性季风气候区，全年气候温暖湿润，雨

31、量充沛，四季分明，严寒和酷暑期短。全年平均气温18，最高气温38.0，最低气温-3.3。平均降水量1800mm，且集中在56月份梅雨期和79月份台风期。平均湿度为82%。4.1.2工程地质未勘，在扩初设计前必须委托工程地质勘察单位进行场址工程地质详细勘探，提供资料作为桩基础设计依据。4.1.3地震设防根据地震区划分带，本地区属东南沿海二级地震区，核定地震基本烈度为6度，工程按国标GB500112010抗震规范要求6度构造抗震设防。4.2公用工程4.2.1供电根据单位面积功率指标法及功能需要，由带溪220KV变电所输电网接入，总装机容量约2000KVA，负荷等级为三级。4.2.2通讯由#县麻步电信支局程控电话网接入，通讯光纤电缆埋地敷设。4.2.3给排水4.2.3.1给水：经估算，日用水量约300吨/日，由萧江镇麻步自来水厂供水管网接入。4.2.3.2排水：雨污分流制（1）排污：污水量为给水量的80%，即240吨/日，污水主要来自生活污水，经隔油处理后通过地埋式污水净化池处理达标后排入城镇污水管网； （2）排水：雨水由干管汇集后