浅议商品房买卖合同纠纷中购房交接确认书的效力Word文档下载推荐.doc

1、 Real Estate Law commercial housing sales disputes confirmation of the validity of the book目录引言1一、购房交接确认书的法律性质1 （一）购房交接确认书的概念及其内容1 （二）购房交接确认书的交易地位2二、购房交接确认书在商品房买卖合同中的滥用2 （一）购房交接确认书滥用的实例2 （二）购房交接确认书滥用的危害3 1、缔约过失责任3 2、违约责任4 （三）结论4三、购房交接确认书的效力及规范4 （一）购房交接确认书的效力4 （二）如何进行规范问题5 1、制定相应的法律法规进行规范5 2、建立预约制度，缓

2、解购房交接确认书问题6 3、采用债编总则方法，规划购房交接确认书6结束语6参考文献7在我国现行的法律法规体系中，规定房地产的法则主要集中于城市规划法，民法通则，城市房地产管理法等条例，并且一些部门的规章制度当中也有涉及了一部分。随着不断深入的城镇化改革，我国也在不断改革城市住房制度，住房也逐渐的呈现商品化的趋势。因此，我国的市场也开始发展房地产市场。在房地产交易的过程当中，因为商品房买卖合同所产生的纠纷问题也随之出现，从而受到了社会各界的密切关注。目前，我国有关的房地产方面的法律规定存在着立法冲突等问题，而且在立法之初，在价值取向上面，也存在着行政管理的影响，这样就使得房地产权人的权利受到不合

3、理的限制。随着我国市场经济的不断发展，我国对于房地产交易当中，购房者的权益保护已经初显雏形。随着我国不断完善房地产市场，但是却出现了不足的法律法规，这样法律并不能保障购房者的权益。目前，开发商虚假商品房的广告和宣传被学者当做了重点。但是却很少有学者将视角集中在商品房买卖合同过程当中，购房交接确认书的效力问题上。一、购房交接确认书的法律性质 （一）购房交接确认书的概念及其内容购房交接确认书主要确定了房屋交接的时间，交接的人，还有交接房屋的实际情况等一系列事实。在商品房买卖实践的过程当中，房地产的开发商为了理清市场的行情，在签订现房买卖合同之前，经常会要求购房者和他签订一份购房交接确认书，确定一些

4、购房的事情。实践当中的购房交接确认书，名称是比较多的，形式也是多样的，但是实质的内容都是差不多的，名称主要有购房预订书，购房订购单，购房确认书等等。对于购房交接确认书的法律性质，法律学术界和实务界争论不休。第一种观点认为，购房交接确认书是订购商品房的意向书。这种观点认为，购房交接确认书是不具有法律效力的。双方当事人签订的购房交接确认书，仅仅是对于购房这一意象达成了初步的协议，这也就是现代经济往来当中的常见现象。第二种观点认为，购房交接确认书是确定商品房买卖合同的契约。这种观点认为，购房交接确认书是房地产开发商单方面向购房者提出的约束他们自身的意思，这种意思是要约。第三种观点认为，购房交接确认书

5、就是商品房买卖合同。这种观点觉得，购房交接确认书是当事人在没有任何阻碍条件下签订的确认书，从各个方面来看，都很符合合同成立的要求，因此可以构成一个有效的合同。在购房交接确认书当中，购房者的目的即将实现，没有完成的内容将由未来的购房交接确认书进行相关的补充。第四种观点认为，购房交接确认书是作为附属条件的商品房买卖合同。这种观点认为，因为房在条件不是很成熟的情况下，地产开发商和购房者签订的交接确认书，这些条件包括办理产权证，资金缺乏等问题。所以，要在这些条件成熟之后，双方当事人才可能签订商品房的买卖合同。 （二）购房交接确认书的交易地位我国的大陆地区在签订正式的商品房买卖合同之前，会签订购房交接确

6、认书的做法是像香港房地产业学习而来的。购房交接确认书是一种销售商品房的方法，因此香港的法律将它称作，“买卖临时合约” 黄茂荣.买卖法M. 北京：中国政法大学出版社，2002.。因此，在我国商品房买卖实践的当中，购房交接确认书和商品房买卖合同是存在着一些差异的。购房交接确认书一般由房地产开发商指定的，但是内容却不太一样的合同，而房地产买卖合同则是由房地产行政管理部门统一规定的文本案例。在购房交接确认书当中的内容一般包括：购房当事人的情况，房屋的情况，房价的计算标准，定金的价格，商品房买卖合同的成立时间。除此之外，双方还还有可能在购房交接确认书当中履行其他的义务。例如，当交接确认书生效了以后，双方

7、当事人在签订商品房买卖合同的时候，如果没有经过双方当事人一致协商同意，是不能变更约定的条款的等等。为了减少购房交接确认书的纠纷情况，有的地方已经制订了统一的交接确认书的示范性文本。二、购房交接确认书在商品房买卖合同中的滥用 （一）购房交接确认书滥用的实例某年某月某日，戴某和她的丈夫丘某被称作乙方，还有被称作甲方的华新公司签订了某协议，在这个协议当中，双方做出了约定：乙方向甲方支付五万元定金，订购甲方所有的苏州工业园区都市花园某街某幢某室商品房一套，面积大约为xxx平方米，单价为xxxx元/平方米，乙方如果在预定的签约时间之前，放弃了物业购买权，或者逾期不和甲方签订正式的购房交接确认书，那么，甲

8、方将不会把五万元定金退还给乙方。甲方如果在签订的购房交接确认书当中，擅自将该房屋出售给第三者的话，应该向乙方返还双倍的定金。当日，甲方有收据一张，写的是，收到乙方定金五万元，而且预订戴某于某年某月某日去甲方处签订购房交接确认书。某年某月某日，戴某向甲方提交了意见书，内容是这样的。“本人于某年某月某日前往华新公司和其签订了购房交接确认书，本人要求购买房屋的装修标准和样板间应该是一模一样的，然后删除合同当中的样板间仅作为参考，华新公司保留最终的解释权等字样，华新公司却不能给出一个明确的答复，需要另选日期签约”甲方销售部副经理廖某在这个意见书上面注明：“已经收到该客户的意见。”5月某日，华新公司通知

9、戴某，内容是这样的，因为戴某违反了订购协议没有在预定的时间内到华新公司签订购房交接确认书，因此，将协议当中收取的定金采取没收的处理方式。这件事情之后，双方发生了纠纷，而且几经协议没有结果，因此戴某提起了民事诉讼，要求判定被告华新公司双倍返还定金，而且负责本次案件的诉讼费。苏州工业园区的人民法院认为，订购协议是甲乙双方的真实意见的体现，因此双方应该产生法律效力。协议约定，乙方向甲方交付定金五万元作为双方在将来签订购房交接确认书的担保。原告戴某在预定的时间应该到华新公司处和其协商签订购房交接确认书。在戴某没有证明自己已经去预定时间实践了和华新公司签订购房交接确认书的情况之下，按照订购协议的约定，戴

10、某是应该承担违约责任的，而且没有权利要求返还定金，更不能要求双倍的返还定金。因此，苏州工业园区人民法院裁决如下：驳回原告戴某的诉讼请求。应该由戴某承担案件的受理费。一审宣判了以后，戴某不服一审的宣判，因此向江苏省苏州市中级人民法院提出了上诉。苏州市中级人民法院认为，尽管双方当事人对预定时间那天的洽谈内容陈述是不同的，但是在当天，戴某到华新公司的售楼处和对售房一事进行过洽谈，这是事实。这个事实证明，戴某有按照时间前往商议的行为，这和到期不去签约是不一样的。第二，戴某没有明确表示出拒绝签订购房交接确认书的意思。第三，双方虽然对于预定时间当天的洽谈内容做出了不同的陈述，但是双方当事人却不能证明自己的

11、陈述是否是真切的，因此不能判断哪一方的当事人反悔订购的协议。因此，苏州市中级人民法院做出了最后的判决：撤销一审的民事判决。被上诉人华新公司应该在本判决生效后的三日之内，给上诉人戴某返还定金五万元。二审的案件受理费各3500元，应该由双方的当事人半数承担。同一个案件，但是不同的法院，做出的判决也不一样。这就是购房交接确认书滥用所带来的危害。 （二）购房交接确认书滥用的危害 1、缔约过失责任缔约过失责任指，双方当事人在订立合同的时候，因为合同中的一方违背了其应该履行的诚信义务，所导致另外一方的利益受到了损失，那么这一方就应当承担相应的损害赔偿责任。我国的合同法也规定了缔约过失责任的内容和解决方法。根据合同法，缔约过失责任的构成要素主要有四个，一是签约人中的一方违反先合同义务。先合同义务指的是，缔约双方为了签订合同而相互接触，注意产生的注意义务。着不是合同有效成立所产生的应付义务。二是双方当事人有损失。三是违反了先合同义务，而且和该损失之间互生因果关系。四是违反先合同义务者是有过错的。缔约过失责任是为了当事人在订立合同的过程当中，因为一方的过错所产生的经济损失。 2、违约责任违约责任指的是合同当事人没有履行合同上规定的义务或者履行的义务不符合约定的时候，所承担的民事法律责任，违约责任一般具有以下的特征，一是违