河北省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题Word文件下载.docx

1、工业用地的监测点评估价格 4、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期_。 A小于5年 B在56年之间 C在67年之间 D在78年之间5、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。获利能力分析盈亏平衡分析市场状况分析定性风险分析借款合同 6、下列说法中错误的是。在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

2、在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的7、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。土地稀缺城市化进程快竞争充分性交易复杂性8、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的_形式越来越得到普遍应用。 A长期投资、实物投资和直接投资 B长期投资、间接投资和实物投资 C短期投资、实物投资和金融投资 D短期投资、间接投资和金融投资 9、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于_。 A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法 10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租

3、赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.5811、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。0.5年和1年0.5年和1.5年0.5年和2年1年和1.5年12、设定房地产抵押权的土地使用

4、权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。税金拍卖费用土地使用权出让金土地使用成本13、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为。7583125167借款合同14、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4，该建筑安装工程利润应为万元。60240280300执行层的组织协调 15、报酬率

5、也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。同价值同收益同性质同类型16、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。6825万元6866万元6203万元6713万元17、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在估价对象状况为过去，

6、房地产市场状况为过去估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去18、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。 A35 B45 C48 D50 19、某仓库房地产，建筑面积为800 ，容积率为08，对应的土地单价为850元，现 拟变更为商业用地，容积率为20，并已取得规划、国土等管理部门的许可假定改为商业用地后楼面地价为2 000元，则理论上应补地价的数额为【2006年考题】9375万元115万元29375万元315万元20、某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12，若借贷双方

7、约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。12020022021、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估 价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低 22、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为_万。 A500.0 B537.5 C612.5 D650.023、房地产交易管理的核心是对房地产交易_的管理。 A对象 B行为 C价格 D秩序 24、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3

8、年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。 374063工业用地的监测点评估价格25、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（2009年试题）空置率与有效毛收入呈反向变动通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查

9、应具备的特点包括。方法科学调查方法专一性创造性合理信息价值和成本比率政策性 2、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。发现新的需要查证的事实受理裁决申请后，当事人自行达成协议的作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的3、下列不属于物业管理企业经营费用的是_。 A保险费 B房产税 C法律费 D贷款利息 4、关于投资项目资本金的表述错误的是_。 A投资者可以转让其出资 B投资者享有所有者权益 C投资者不得以任何方式抽出 D投资者可从项目法人

10、处获取利息5、投资可按以下角度分类。短期投资和长期投资实物投资和金融投资商品房投资和土地开发投资直接投资和间接投资固定资产投资与流动资产投资 6、房地产长期贷款利率上调，导致_。 A新开发量增加，租金下降 B新开发量减少，租金增加 C租金下降，新开发量减少 D新开发量增加，租金增加 7、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。承德市城市总体规划邢台市城市总体规划石家庄市城市总体规划承德市县人民政府所在地城镇总体规划石家庄市县城镇总体规划 8、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。租赁销售保险抵押9、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%

11、，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是_元。 A14945.16 B15841.87 C26764.51 D28370.38 10、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。（2009年试题）物业增值收益所得税还本付息额投资者权益增加值权益投资11、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。18020022025012、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。506560757085809013、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。 A78% B85%

12、 C117% D150%14、复式记账法包括。收付记账法借贷记账法支出记账法收入记账法信贷记账法 15、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是_。 A成交价最高价最低价 B成交价最低价最高价 C最高价成交价最低价 D最高价最低价成交价 16、房地产开发经营业具有等特点。单件性资金量大风险小附加值高产业关联性强 17、建筑物区分所有权包括等。按份共有所有权专有部分所有权共同关系成员权共用部分持份权长期使用和租赁 18、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。投资利润率通货膨胀率投资风险经济增长率存款准备金率 19、凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。5060708020、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。 A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B具有房地产及相关专业中等以上学历 C具有与房地产咨询业务相关的初级以上