君华地产广州商业地产月度资讯(1.26-2.25)文档格式.doc

1、杭州，在全国大中城市中的消费水平位列前茅。然而，在今年的春节销售统计中，杭州市7家商场在春节期间的销售额同比却下降了2.6。记者从杭州市贸易局的统计中了解到，杭州大厦、百大、银泰百货、解百等7家商场春节期间的销售高峰在初四、初五两天，同比去年分别出现21.6%、66%的增幅。但是这依然没有扭转春节期间消费市场的整体颓势，春节期间（除夕至年初五），7家商场累计销售28220.7万元，同比下降2.6。为刺激消费，很多商场纷纷在春节期间推出促销活动，但客流量并未出现预期高峰，“总体来说，与去年春节相比，业绩处于下滑状态，但是由于情人节的助推，珠宝的销售业绩上涨了10多个点。”杭州大厦相关负责人如此表

2、示。有情人节“加盟”的春节长假，尽管是喜上加喜，但对于商场而言就少了一个独立促销的节点，“但如果没有这情人节，销售数据将更难看。”商场人士坦言，“以往春节期间，珠宝销售的小高峰在年初一就会体现，但今年销售集中在了初四、初五爆发，特别是情人节当天，销售额比前几天上涨40%至50%。”广州的传统零售商在今年春节期间的销售也不容乐观，9家百货店春节7天销售仅为5.4亿元，部分门店销售也遭遇了5年来的首次春节期间下滑。截至2月15日春节长假结束，广州广百、友谊、天河城、摩登、新大新、王府井、东山、新光、中华9家百货的销售总额只比去年增加了2000万元，同比增长约3.8%。其中，多家百货单店销售出现下滑

3、。“广州友谊春节假期的销售预计超过1亿元，同比持平；天河城百货春节7天销售预计8000万元，同比去年基本持平；东山百货春节7天销售额与去年同期比较估计基本持平，达2800万元左右；广州王府井百货7天销售额约2000多万元，与去年持平。”在这一片持平声中，还有中华百货春节假期销售额2350万元，同比略跌。三四线、城郊增势强相对于一线城市传统零售商的增长乏力，三四线城市中的形势则有所不同。在湖南株洲，以家乐福、步步高等为代表的5大零售商春节期间均取得了不俗成绩。据该市商务局公布的监测信息显示，2月9日至2月15日，株百中心店、步步高国安店、家润多、家乐福、王府井五大商场吸金7527.21万元，同比

4、增长15.45%。在河北石家庄市，15家商业企业春节期间销售也保持了强劲的增长。2月8日至14日，仅北人集团、银座东购、家乐福保龙仓、建华商场、苏宁电器、国美电器、国大连锁、永辉超市、天客隆9家大型商业零售企业和饮食集团、渝乡辣婆婆、海星餐饮、保定会馆、世纪大酒店、国际大厦酒店等6家餐饮企业，春节黄金周7天就实现销售收入共计5.686亿元，同比增长了19.1。值得注意的是，在同一城市中，主城区与副城区、城郊市场销售的不同发展态势。根据杭州市贸易局对杭州8家农村连锁企业的监测，节前10天直营店配送总额达18895.8万元，同比增长31.1%。主、副城区消费市场的两极变化，已经非常明显，这一现象同

5、样出现在上海。根据媒体报道，位于上海郊区的百联南桥购物中心春节销售同比增长84.2%，大大超越了主城区百货不到10%的增幅。2013增长将更难“对于商超企业来讲，春节期间前后近两个月的销售大概能占到一家企业年销售总额的三分之一以上，所以这段时间的销售状况往往决定了一年的经营状况。”有业内人士表示，从近年春节期间的销售来看，2013年商超企业的增长将更加困难。上述人士认为，从消费形式的变化也可以看出，以黄金珠宝为代表的贵重物品消费在春节期间的销售占比在逐渐加大，这在一定程度上就要求传统零售商应及时地把握需求，调整门店的经营品类，在关键品类上下功夫。值得注意的是，三四线城市、县域市场、城郊市场已经

6、成为市场增长的新区域，如何把握住这一趋势，已成为了传统零售商能否继续做大做强的关键。在经过春节期间短暂的“冬眠期”后，2013年电商的发展态势将会继续加速，传统零售商涉足电商的步伐将会越来越快，以移动电商为特点的新型消费也将迅速成长。而这些对于目前的区域中小零售商来讲，都是很大的挑战。“电商无疑将会成为未来的消费主流，但是中小传统零售商目前与独立运作电商的距离还很远，找到区域市场的新增长点、抓住城镇化带来的新机遇、做好眼下的事情，将区域市场夯实显得更为务实。”上述业内人士认为。1.2 2012年第四季度广州大型购物中心空置率升至13.1（来源：新浪乐居）据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新

7、市场研究报告显示，进入2012年第四季度，传统零售旺季来临，广州市内大型购物中心租赁市场整体趋于平静。本季度，迎来了番禺奥园广场的入市，为市场带来约8.7万平方米的新增商业面积。主要受新增供应影响，广州市大型购物中心整体平均空置率环比上升0.8个百分点至13.1%。租金方面，由于本季度新入市项目位于非核心商圈，入市租金水平较之全市整体租金相对较低，引致季内全市整体平均租金出现一定下降，为每月每平方米723.5元。本季度快时尚品牌扩张表现较为积极，包括无印良品、H&M、ZARA、Urban Renewal、I.T等多个海外知名品牌均入驻天河、番禺、荔湾等商圈的多个购物中心。与此同时，超市、百货业

8、表现依然活跃，华润万家、仝悦、欧尚以及广百、摩登百货等多个国内外超市、百货品牌在海珠、荔湾、天河、越秀等区域积极扩张。大型购物中心空置率上升至13%高力国际研究显示，2012年第四季度，番禺区的番禺奥园广场开业入市，为市场新增约8.7万平方米商业面积，全市大型购物中心整体总库存更新至2,848,150平方米。受新增供应的拉动，季内番禺区平均空置率较上季度上升1.6个百分点；另一方面，荔湾区部分项目由于旧商户租期届满撤场，空置面积有所加大，分区空置率较上季度录得上升0.4个百分点；而其余各区空置水平则基本保持稳定。整体而言，传统销售旺季的来临使得广州大型购物中心租赁市场趋于平静，本季度全市大型购

9、物中心空置率主要受新增供应影响，环比上升0.8个百分点至13.1%。本季度，国际快时尚品牌拓展表现较为积极，多个快时尚品牌均录得在本地拓展新店的成交案例。另一方面，对于新店选址，除考虑天河等发展成熟的核心商圈外，多 个品牌更扩展至番禺、荔湾等快时尚品牌基础相对薄弱的商圈。季内主要案例包括无印良品首次进驻广州市场，分别选址正佳广场、东方宝泰广场开设新店，并拟于2013年第二季度开业；H&M、ZARA进驻番禺奥园广场，分别租赁约3,400平方米及5,000平方米店铺面积；I.T及Urban Renewal进驻西城都荟购物中心，其中UR租赁约1,200平方米的商业面积。来自国内外超市、百货业的多个品

10、牌亦表现活跃，多个品牌纷纷于季内开业。主要案例包括华润万家进驻海珠区新都荟广场，营业面积近10,000平方米；龙悦集团旗下仝悦超市进驻万菱汇经营约2,000平方米店铺面积，成为继太古汇Ole后第二个进驻天河商圈的高端超市；广百进驻农林下路美东百货原址建和商业广场，租赁面积约36,000平方米；摩登百货旗下首个中高端品牌摩登新天地入驻荔湾区西城都荟购物中心，租赁面积约23,000平方米；来自法国的知名超市欧尚进驻高德汇奥体中心，经营面积约9,000平方米，为欧尚华南首店。租金下降2.3%高力国际报告指出，2012年第四季度，广州市大型购物中心整体平均租金继续下滑，较上季度下降2.3个百分点，至每

11、月每平方米723.5元。步入2012年后，广州市大型购物中心平均租金开始进入下行通道，各个季度均出现不同幅度的下滑。一方面，受过去两年部分项目推迟开业的影响，2012年全年合计约有277,000平方米新增商业面积入市，为近五年来第二峰值，大体量的新供应使得商家选址空间进一步加大，市场开始向租户倾斜，引致租金出现一定下滑；另一方面，2012年约有56.7% 的新增供应集中于商业发展起步相对较晚的番禺区，新入市项目虽然对番禺分区租金水平带来了一定提升，但较之全市而言仍处于较低水平，进一步削弱全市整体平 均租金。然而，即使在发展成熟的天河区，密集的购物中心使区域竞争日趋激烈，包括天河城在内等多个项目

12、积极作出经营调整以提高项目竞争力，为引入多个新品 牌或新业态，亦对租金收益作出了一定让步。2013年零售商业面临较大库存压力2012年顺利召开的十八大中首次明确提出了居民收入倍增目标，展望未来有望出台一系列政策提升居民收入水平，有助于进一步扩大内需，刺激零售业消费增长，为市场带来一定发展机会。然而，由于2012年部分项目延迟入市，预料2013年 仍将有西城都荟购物广场、乐峰广场、番禺万达广场等多个大体量购物中心入市，广州市零售商业市场将依然面临较大库存压力，空置率或继续上扬。未来新增项目 仍以来自番禺区、海珠区、荔湾区等商业档次相对较低的区域为主，又鉴于目前市场存在一定招租压力，预料新项目平均

13、入市租金水平或较之全市整体水平偏低，全 市整体租金将面临一定下行压力。1.3中山未来3年商业供应面积超400万 老牌商圈开始谋变（来源：广州日报）最近两年，中山的商业地产项目突然间如雨后春笋般不断涌现，据统计，未来23年中山商业供应面积超过400万平方米，各种城市商业综合体在建和通过报批的就已经有十多个，这让业界和学界对中山城市商业综合体前景并不看好。商业项目的频频上马，未来肯定会面临激烈的竞争，而一些本土老牌商圈也开始谋求转变，以应对中山商业未来的激烈竞争。商业面积“井喷” 业内担忧泛滥从去年11月8日至12月12日差不多一个月内，全市奠基的商业面积达到88万平方米，创下中山商业地产历史纪录

14、。关于中山商业“超量”的说法，除了直观感觉的雨后春笋般涌现的各种城市综合体外，一份统计还显示，未来23年中山商业供应面积超过400万平方米。商业地产的井喷引起了很多业内人士的担忧，中山市商贸流通协会会长、广东益华百货有限公司总裁范新培表示，“城区已经批出来的商业综合体有12个，在报和在审的还有十多个，这样将来就要泛滥了。“为了盖商业地产而盖，盖的时候没有做前期准备和规划，盖好以后又没办法去招商。”范新培认为，中山的人口不足以支撑如此大体量的商业面积，同时，中山的高端消费又很容易被周边的广州、深圳、香港和澳门等地吸引。外来商家折戟 万达“围而不攻”来自深圳的摩登百货撤出太阳城后，业内便一直流传“

15、外来商业模式在中山水土不服”的说法。实际上，摩登百货并不是第一家在中山遭遇“滑铁卢”的外来商家。2001年美国第三大超市普尔斯马特将其在华南地区的第一家会员制商店布局在中山，在开业不足3年后因陷入经营困境而关闭;2003年底，广州友谊也选择中山作为其向外拓展的第一块“试金石”，并瞄准中山缺乏高端百货卖场的商机进入中山，不足2年之后也因销售额持续欠佳而不得不退出。自大信新都汇2003年建成后的差不多10年时间里，中山几大商圈的结构几乎没有发生过大的改变。在被称为中山商业地产爆发之年的2012年，才有新崛起的利和广场以及即将面世的兴中广场出现，而它们都是在益华和富华两大传统商圈基础上的扩容和提升。此前呼声很高的万达广场早在2011年6月就和中山达成意向，这个欲投资100亿元建设的商业广场至今未见踪影，而与此同时，万达在