房地产经纪概论.docx

1、房地产经纪概论第1题试题答案：C知识点：第一章 房地产经纪概述 考点4：经纪活动的基本方式；一般而言，经纪活动最主要的方式为居间、代理及行纪。1居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的商业行为。2代理是指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。3行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。第2题试题答案：A知识点：第一章 房地产经纪概述 考点6：经纪的起源；从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。第3题试

2、题答案：C知识点：第一章 房地产经纪概述 考点11：房地产经纪的特性；1房地产经纪的服务性与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。所谓服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。依据中国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、价格评估、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。目前中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是城市房地产管理法中所称的房地产中介，它包括房地产经纪、估价、咨询。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网

3、络等。2房地产经纪的专业性在经济生活的商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。首先，它直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，因而在价格影响因素和价格形成、运动机制上具有不同于一般完全劳动产品的商品特性。所以房地产经纪人员要把握交易中最敏感、最关键的因素-价格，就必须具备一定的房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验。其次，房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常不可缺少信贷的支持。第三，房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经济活动的一般规律，还要洞悉

4、和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。第四，房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这要求房地产经纪人员须熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续。3房地产经纪的地域性房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。第5题试题答案：C知识点：第一章 房地产经纪概述 考点6：经纪的起源；从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。第6题试题答案：C知识点：第一章 房地产经纪概述 考点5：经纪收入；佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和

5、承担的风险的总回报。国家保护经纪机构拥有从事合法经纪活动并取得佣金的权利。佣金可分为法定佣金和自由佣金。经纪机构在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。在经济活动中，有一类与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。虽然回扣与佣金有很多相似之处，它们都是商品经济发展的产物，在正常运作的条件下都能起到促进商品流通的作用。两者之间有本质的差别。佣金是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的，佣金就是经纪机构

6、正大光明的合法收入。而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。支付佣金则是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，它作用的最终效果应是商品交易的成功，而不仅仅是提供信息。第7题试题答案：B知识点：第一章 房地产经纪概述 考点4：经纪活动的基本方式；一般而言，经纪活动最主要的方式为居间、代理及行纪。1居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的商业行为。2代理是指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人

7、直接承担相应法律责任的商业行为。3行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。第8题试题答案：C知识点：第二章 房地产经纪人员 考点3：房地产经纪人申请注册的条件；申请房地产经纪人员职业资格注册的人员，必须同时具备下列条件：1遵纪守法，遵守注册房地产经纪人职业道德；2取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或者中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书，证件自核发之日起超过3年的，应附达到继续教育标准的证明材料；3经所在房地产经纪机构同意；4无不予注册情形。有下列情形之一的，不予注册；1不具有完全民事行为能力的；2受刑事处罚，自刑罚执行完毕之

8、日起至申请之日止不满5年的；3在房地产经纪或相关业务活动中被暂停注册，暂停注册期间未满的；4被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满3年的；5所在房地产经纪机构未通过备案或者年检不合格的；6有关法律、法规规定不予注册的其他情形。房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自核准注册之日起计算。注册有效期满，需要继续执业的，应于期满前3个月，到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回中华人民共和国房地产经纪人注册证，并在解聘后30日内交回

9、国务院建设行政主管部门注销。第9题试题答案：A知识点：第二章 房地产经纪人员 考点2：房地产经纪人申请注册的程序；1国家对房地产经纪活动实行准入制度，经考试取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员还必须向有关部门申请执业，经审核批准予以注册后才能以房地产经纪人员的身份从事房地产经纪活动。2取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或者中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，可以通过所在房地产经纪机构申请房地产经纪人员职业资格注册。房地产经纪人执业资格的注册，由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。房地产经纪人执业资格注册申请经

10、各省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，统一报国务院建设行政主管部门注册登记。有关主管部门应在收到申请书后的规定期限内给予注册登记，不予注册登记的应予答复。准予注册的申请人，经公示无异议或者异议不成立的，由国务院建设行政主管部门核发中华人民共和国房地产经纪人注册证。经注册登记后，可以房地产经纪机构中组织房地产经纪人协理或独立执行经纪业务。房地产经纪人可以在全国范围内申请执业。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责房地产经纪人协理从业资格注册，并制定相应的具体管理办法。3申请注册必须明确执业所在的房地产经纪机构，房地产经纪人员只能在一个房地产经纪机构执业，

11、不得同时在2个或2个以上房地产经纪机构执业。第10题试题答案：B知识点：第三章 房地产经纪机构 考点4：房地产经纪机构的主要类型；1房地产经纪公司。房地产经纪公司是指依照中华人民共和国公司法和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资设立公司的出资者可以自然人也可以是法人，出资可以是国有资产公司也可以

12、是国外投资，出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。第11题试题答案：D知识点：第三章 房地产经纪机构 考点9：房地产经纪机构岗位设置的基本原则；1“因事设岗、因岗设人”是企业内岗位设置的基本原则。也就是以公司业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，能够充分发挥自己的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位设置原则，因此，每一岗位在设立时应该详细、清晰和准确地描述这个岗位应该具体做哪些工作，这

13、种描述决不应该是笼统的，应该阐明主要工作职责、主要目标、任职条件、培训需求、职业规划等。没有描述和笼统的描述是我们在岗位设置中经常容易犯的错误，而其直接后果是职责不明确而带来岗位设置重叠、相互推诿和效率低下。2其次，工作丰富化也是企业岗位设置是不容忽视的一条原则。在岗位设置中，我们容易会过分强调岗位和工作分工的专业化，造成每一个岗位的工作内容过于固定、呆板，这种设计不利于员工的成长，也不利于员工主观能动性的发挥。而工作丰富化是指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和独立性，增强员工的责任感，及时提供工作反馈，以便员工了解自己的绩效状况，并加以改进。第12题试题答案：

14、B知识点：第三章 房地产经纪机构 考点8：房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系；房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有执业关系。一方面，房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；房地产经纪人员承接房地产经纪机构统一承接，由房地产经纪机构与委托人签订经纪合同，再由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人承办房地产经纪业务；另一方面，房地产经纪机构必须是由房地产经纪人组成的。房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的。因此，一方面，房地产经纪人员在执业活动中

15、由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人员的损失进行补偿。房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有经济关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金，并由房地产经纪机构出具发票。第13题试题答案：D知识点：第四章 房地产

16、交易流程与合同 考点15：房地产抵押合同的特征；1房地产抵押合同是从合同。2房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。3房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。4房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。5房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。6抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。第15题试题答案：B知识点：第四章 房地产交易流程与合同 考点13：建设工程抵押；建设工程抵押是指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。建设工程抵押

17、，其一般流程为：第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。这一行为应符合以下条件：1抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用土规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；2投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；3建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；4该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的；5该建设工程范围内的商品房尚未预售；6已签有资金监管协议；7符合国家关于建设工程承发包管理的规定；8、已确定施工进度和竣工交付日期。第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用

18、权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。第三步，抵押双方持债务合同（主合同），抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。第16题试题答案：D知识点：第五章 房地产代理业务 考点4：房地产代理业务的基本流程；房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节：1房地产代理业务开拓由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业

19、务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。2房地产代理业务洽谈当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务

20、优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。3房地产查验(1)委托房地产的权属情况：权属的类别与范围；房地产他项权利设定情况；环境状况。(2)房地产查验的基本途径：文字资料了解；现场实地察看；向有关人员了解。4签订房地产代理合同为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。5信息收集与传播房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：(1)标的物业信息；(2)与标的物业相关的市场信息

21、；(3)委托方信息。6方案设计与推广目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。7买方或承租方看房8房地产交易谈判及合同签订9房地产交易价款收取与管理10房地产权属登记（备案）11房地产交验房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。12佣金结算13售后服务售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。第17题试题答案：C知识点：第五章 房地产代理业务 考点5：房地

22、产代理合同；据民法通则第六十三条的规定，代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被代理人可以委托代理人处理一项、数项或全部事务。房地产的代理行为属民事代理中的一种特殊形式-商事代理。一般民事代理活动既有采用书面合同形式的，也有采用口头合同形式的，但商事代理活动通常采用书面合同形式。第18题试题答案：C知识点：第五章 房地产代理业务 考点6：房地产代理合同的主要条款；房地产代理合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但一般应当包括以下主要的合同条款：1当事人的名称（或者姓名）和住所。2代理房地产标的物的基本状况

23、。3服务事项与服务标准。4劳务报酬或酬金。酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪合同是有偿合同，酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。5合同的履行期限、地点和方式。6违约责任。7解决争议的方式。争议的解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或诉讼。当事人没有作明确的选择，则应通过诉讼解决合同纠纷。第19题试题答案：D知识点：第六章 房地产居间业务 考点1：房地产居间业务的主要类型；房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。

24、房地产居间业务的范围相当广泛，几乎可以涉及房地产交易的各种类型，但最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。1房地产转让居间业务房地产转让居间是指房地产经纪人为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和机会的居间业务。转让包括买卖、赠与、交换、遗赠等，但房地产经纪人从事的房地产转让居间业务主要是指房地产买卖居间。房地产买卖可分为新建商品房期房买卖和现房买卖、二手房的买卖。目前房地产买卖居间业务以二手房地产买卖居间业务为主。2房地产租赁居间业务房地产租赁居间是指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供信息和机会的居间业务。房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建

25、商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。当前房地产租赁居间业务主要还是存量房屋出租居间。第21题试题答案：A知识点：第七章 房地产经纪其他业务 考点1：房地产行纪的概念；行纪又称信托，就是指行纪人受他人委托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品，并取得报酬的法律行为。中华人民共和国合同法第二十二章提出了行纪合同的相关法律条款，表明法律并未禁止行纪活动，因为行纪对活跃商品经济，调剂余缺，促进物资交流，有重要意义。第22题试题答案：A知识点：第七章 房地产经纪其他业务 考点13：考点：房地产经纪人员从事哪些房地产投资咨询；1房地产经营投资咨询房地产经营投资是指投资者以开发、买卖或租赁房地产

26、等形式，进行的盈利性商业活动。2房地产置业投资咨询房地产置业投资是指投资者购置房地产后，供出租经营的一种投资形式。第23题试题答案：B知识点：第七章 房地产经纪其他业务 考点9：房地产经纪人在代办房地产抵押登记时应当注意的问题；1有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；2抵押物的土地使用权有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权的年限；3共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；4按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；5同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续

27、期限不得早于前一个抵押权的存续期限。第24题试题答案：C知识点：第七章 房地产经纪其他业务 考点14：房地产价格咨询；房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。第25题试题答案：B知识点：第八章 房地产经纪信息 考点1：房地产经纪信息的涵义及信息构成；1信息是指可以传递、传送的消息。通过信息，可以减少或消除风险发生的可能性。随着现代科学技术的进步与生产力的发展，物质生产的自动化程度不断提高，同时社会生产的专业化分工越来越细，经济活动日益网络化，使得经济活动效率的提高更多地依赖于信息传输和利用的效率。虽然信息本身并不是财富，但由于它所传递的内容可以优化资源配置，从而带来财富，推动社会进步，因此将

28、它视为无形财富。但在实际生活中，有用的信息还是很稀缺的。信息的重要性就更加凸现。信息可分为客观信息和人工信息。客观信息是指客观存在的信息，是来自物质世界的和已经发生的；人工信息是指客观信息经过人脑加工而成的信息。2房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它通常包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。这四方面缺一不可，没有房源信息犹如无米之炊；没有客户信息，就找不到服务对象；没有市场信息，就无法把握市场的脉搏；没有房地产经纪行业信息，就无法掌握行业发展和竞争对手的实际情况，无法在竞争中立于不败之地。3房地产经纪信息的基本要素有语言要素、

29、内容要素和载体要素三个方面组成。语言是传递信息的载体，也是信息的表现形式和工具。房地产经纪信息可以用文字性语言（包括数字）表现，也可以用形象性语言（如图画）来表现。内容则是关于其所涉及对象（如房源）的表象、属性、特征、本质和运动规律等的确定性描述。第26题试题答案：A知识点：第八章 房地产经纪信息 考点5：房地产经纪信息加工整理的程序；加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这几个环节。1鉴别。房地产经纪人在使用房地产经纪信息的过程中，必须注意信息的准确性。鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。2筛

30、选。就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。3整序。就是将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定的标准加以整理归类，其目的是为了便于查询。整序的主要方法就是分类。4编辑。就是对整序的信息进行具体的文字整理过程，这是整个加工整理过程中最关键的工作。做到简洁明了、重点突出、语意表达准确。5研究。是在对大量信息综合分析的基础上，经过分析、判断、思考，产生具有深度和新价值的信息。房地产经纪人要经常研究，以产生新的信息并提高自身的判断、思考能力。信息通过加工整理后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格又是最常见的一种，一般可分为日报表、周报表、月报表等。日报表一般就是将当日发生的房地产经纪信息加以归类，主要是以数据为主。在房地产经纪机构的客观信息表格中，有一种非常重要的表格-客户登记表。来人登记表是客户资料中最重要的报表。通过来人登记表可以反映客户人数的变化、所属区域变化、产生客户区域变化的原因，可以反映客户需求的变化，变化的原因，可以反映政策的变化导致销售情况的变化以及退户的人数、原因等。第27题试题答案：C第28题试题答案：B知识点：第九章 房地产经纪行业管理 考点6：房地产经纪行业协会的性质和组织形式；房地产经纪行业协会是房地产经纪人员的自